Las «cláusulas suelo» en los contratos de préstamo hipotecario
| Autor | Lucía Moreno García |
| Páginas | 47-68 |
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La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 241/2013, de 9 de mayo, de la que fue ponente el Excmo. Sr. D. Rafael Gimeno Bayón-Cobos, resuelve la acción de cesación planteada por la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (en lo sucesivo, AUSBANC Consumo) contra las entidades bancarias NOVA GALICIA, CAJA-MAR y BBVA1. En la misma el Alto Tribunal considera que las
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cláusulas suelo
contenidas en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable son nulas por falta de transparencia. Sin embargo, el Tribunal reconoce la licitud de este tipo de cláusulas cuando se ha ofrecido la información necesaria para que el adheren-te pueda conocerlas y tomar la decisión de contratar con pleno conocimiento de causa.
Estas cláusulas limitativas de los tipos de interés están reconocidas legalmente en nuestro ordenamiento jurídico, en concreto se reconocían en la derogada Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios2 y actualmente se contemplan en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios3, así como —recientemente— en la Directiva 2014/17/UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Pese a este reconocimiento normativo (excepción del último, que aún no estaba en vigor), el Tribunal —en el asunto de referencia— declara la abusividad de las cláusulas suelo en atención a la forma en la que se habían comercializado, es decir, por la infracción de lo que denomina «doble control de transparencia».
Aunque ciñamos este estudio a las cuestiones principales en torno a la declaración de abusividad por falta de transparencia, es indudable la relevancia de la referida Sentencia dada la multitud de cuestiones relevantes sobre las que se pronuncia el Alto Tribunal. No obstante, con carácter previo al análisis de la falta de transparencia y la proyección de la misma en la contratación bancaria, en este capítulo I analizamos el concepto, regulación y función de este tipo de cláusulas, así como las cuestiones previas que, en relación
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a la naturaleza de este tipo de cláusulas, son interpretadas por el Tribunal Supremo en la referida resolución.
Los préstamos con garantía de hipoteca inmobiliaria concedidos por las entidades bancarias a los consumidores son préstamos retribuidos en los que el prestatario se obliga, además de a devolver al prestamista el capital prestado, a pagar unos intereses que pueden ser fijos o variables. Si bien en el caso de los intereses variables el tipo de interés a pagar por el prestatario se fija normalmente mediante la adicción de dos sumandos: por un lado, se aplica un tipo de interés de referencia, y por otro, el tipo de interés diferencial o porcentaje fijo; no obstante, las entidades financieras han ofertado en los últimos años préstamos hipotecarios con cláusulas limitativas de los intereses a pagar por el cliente. De esta forma, se han incluido entre el clausulado limitaciones a las eventuales oscilaciones del interés de referencia; si bien, estos límites pueden estipularse tanto al alza —las denominadas cláusulas techo— como a la baja —las llamadas cláusulas suelo—, operando como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el prestatario4.
Las cláusulas suelo —tope mínimo— se definen como aquellas estipulaciones que, en atención a los cambios fluctuantes que pueden afectarle, limitan el tipo de interés de referencia aplicable. Así pues, aunque el tipo de interés de referencia fijado en el contrato de préstamo hipotecario sea inferior al interés establecido como «cláusula suelo», el prestatario resulta vinculado por la cláusula limitativa de intereses (tope mínimo), de forma que no se beneficia de las oscilaciones del interés de referencia que resulten a la baja. Si bien, en la mayoría de las ocasiones, las entidades bancarias han ofrecido como «contraprestación» el establecimiento de «cláusulas techo», es decir, estipulaciones limitativas del tipo de interés de referencia, pero al alza. Aunque en principio este tipo de cláusulas se presenta al usuario como una contraprestación atractiva que le ofrece «seguridad» —puesto que si el interés de referencia se eleva despropor-
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cionadamente el usuario tiene la «seguridad» de que no desembolsará más cantidad que la que resulte del tope máximo previsto en el contrato—, el Tribunal Supremo ha considerado que en los contratos de préstamos hipotecarios en los que se establecen cláusulas limitativas del tipo de interés de referencia tanto a la baja como al alza —cláusula suelo y cláusula techo conjuntamente—, ello constituye un «factor de distorsión de la información que se facilita al consumidor, ya que el techo opera [sólo] aparentemente como contraprestación o factor de equilibrio del suelo» (FJ 15.°, ap. 256)5.
En la evolución de los tipos de referencia, y en particular del Euribor (vid. gráfico 1), puede observarse que en la última década este índice no ha superado más de un 5,393 por 1006. A pesar de la
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referida cifra, las entidades bancarias han ofertado préstamos hipotecarios con límites a la variabilidad de los tipos al alza —cláusula techo— muy superiores, de forma que han resultado no tener ninguna virtualidad en la práctica. Sin embargo, debido al drástico descenso que el Euribor ha experimentado en los últimos años (principalmente desde octubre de 2011), las cláusulas suelo han resultado aplicables a una multitud de prestatarios en cuyos contratos se preveía la aplicación de este tipo de cláusulas. Así pues, mientras que las entidades de crédito han obtenido la cobertura prevista, los usuarios bancarios no se han podido beneficiar del abaratamiento del crédito. Este hecho ha motivado que, además del proceso judicial culminado por la referida Sentencia de 9 de mayo de 2013, la mayoría de los procedimientos judiciales tramitados principalmente por los Juzgados de lo Mercantil (aunque otros lo han sido ante los Juzgados de Primera Instancia), se basen en la solicitud de la nulidad de las cláusulas suelo y la restitución de las cantidades cobradas indebidamente por la aplicación de las mismas.
Como avanzamos supra, la utilización de cláusulas suelo en préstamos hipotecarios está reconocida expresamente en nuestro ordenamiento jurídico, pues tanto la derogada Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 como la vigente Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, contemplan concretos deberes de transparencia en relación a la comercialización de préstamos con cláusulas limitativas de los intereses variables7. En particular, la Orden de 1994 regulaba en el art. 7 el deber del Notario autorizante de la escritura del préstamo a interés variable de informar a las partes del valor y alcance de la escritura, y en concreto, el deber de advertir expresamente al prestatario sobre la existencia de límites a la variación del tipo de interés, estando obligado, además, en el caso en el que las limitaciones no fuesen semejantes al alza y a la baja, a advertirlo a las partes y a consignarlo en la escritura [art. 7.3.2.c)]. Asimismo, esta Orden contemplaba en el Anexo II, «cláusulas financieras de los contratos de préstamo hipotecario sujetos a la presente Orden», las
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referencias que habían de contener las referidas cláusulas. Por lo que respecta a la cláusula sobre el tipo de interés variable, ésta debía expresar —ex apartado 3 bis del Anexo— la definición del tipo de interés, la identificación y ajuste del mismo, los límites a la variación de los intereses que, en su caso, se establezcan, el umbral mínimo de fluctuación y redondeos, y, finalmente, la forma de comunicar al prestatario el tipo de interés que le resulta aplicable en cada periodo, así como el modo de reclamar ante la entidad en caso de discrepar en cuanto al cálculo que se efectúe. En particular, en el caso en el que se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, el apartado 3 bis.3 del Anexo, establecía las reglas sobre la expresión de dichos límites. Así pues, la derogada Orden de 1994 preveía que estas limitaciones se expresasen en términos absolutos —en forma de interés porcentual— o en cualquier otro modo siempre que resultase «claro, concreto y comprensible» para el prestatario.
La vigente Orden de 28 de octubre de 2011 —derogatoria de la anterior— supone el desarrollo específico de la normativa de transparencia en el ámbito de los contratos de préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda. En concreto, la misma tiene como finalidad, entre otras, reforzar el deber de transparencia exigible sobre las cláusulas suelo o techo que se inserten, en su caso, en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable. De esta manera, el art. 25 de la referida Orden, bajo la rúbrica «Información adicional sobre cláusulas suelo y techo», prevé que se incluya en la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que ha de entregarse a los prestatarios, un anexo en el que se detalle el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar, así como la cuota de amortización máxima y mínima. Asimismo, se refuerzan los deberes del Notario autorizante en relación con la posible existencia de cláusulas suelo o techo. De esta forma, en el art. 30.3, se prevé que el Notario, además de informar al cliente sobre el alcance y valor de la escritura pública, compruebe que, «en cualquier caso», el...
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