Cláusulas abusivas en la compraventa profesional de viviendas

Autor:Antonio Luis Ruiz Reyes
Cargo del Autor:Notario de Sevilla
Páginas:55-166
 
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1. Introduccion conceptual y constitucionalidad del derecho de los consumidores

Dice el artículo 1445 del Código Civil: >. En esta definición legal están comprendidos los tres elementos básicos del contrato de compraventa: el consentimiento, la cosa y el precio.

El contrato de compraventa tiene los siguientes caracteres:

  1. Es un contrato consensual. Lo prueba el artículo 1450 del Código Civil: >.

  2. Es bilateral. Produce obligaciones para ambos contratantes.

  3. Es oneroso. Hay equivalencia entres las prestaciones de ambas partes contratantes.

  4. Es generalmente conmutativo, aunque a veces puede ser aleatorio.

  5. Es traslativo del dominio. En cuanto sirve de título para la transmisión del dominio.

La compraventa, a su vez, puede ser: civil o mercantil; común o especial; voluntaria o necesaria; privada o pública; ordinaria o contrato de suministro.

Elementos personales en la compraventa. La compraventa, como cualquier contrato, requiere capacidad de los contratantes. Así el artículo 1457 del Código Civil: >

Elementos reales en la compraventa. Los dos elementos que caracterizar este contrato frente a los demás son: la cosa y el precio. El objeto del contrato no es la cosa en si misma, sino un derecho real sobre ella. Pueden ser objeto del contrato de compraventa, tanto las cosas corporales como las cosas incorporales o derechos. Tales cosas deben reunir los siguientes tres requisitos: Enajenabilidad, es decir, debe ser de licito comercio. Así no podrían transmitirse cosas tales como pornografía infantil, armas nucleares o derechos personalísimos. En segundo lugar, Determinabilidad. La cosa objeto de compraventa deber estar determinada o ser determinable en el futuro. Y en tercer lugar, Existencia.

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La cosa vendida ha de existir o poder existir. El otro elemento real es el precio, que es el elemento más característico de la compraventa, y que consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a dar al vendedor a cambio de la entrega de la cosa. El precio tiene que ser real, determinado, consistir en dinero o signo que lo represente. ¿El precio debe ser también lícito?

Elementos formales en la compraventa. El contrato de compraventa es de naturaleza consensual.

Constitucionalidad del derecho de defensa de los consumidores.

Como ya ha puesto de relieve la doctrina, el Tratado CEE de 1957 no contenía una norma que hiciera referencia expresa a una política comunitaria sobre esta materia, pero es obvio que los principios de libertad y la competencia, que han de regir ese mercado común, suponen de por sí unas consecuencias favorables de por sí para los consumidores. Desde aquel texto, hasta la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (LCEur 2000, 3480), recientemente aprobada, se han sucedido diversos textos cada vez más comprometidos con una política de protección del consumidor. Efectivamente, como afirma Burgoignie, la Comunidad se ha pronunciado a favor de una política activa, una intervención positiva, orientada al logro de todo un conjunto de objetivos dirigidos a dotar al consumidor de una protección jurídica, administrativa y técnica, contribuyendo a la existencia de un cuadro normativo uniforme, capaz de ofrecer al consumidor residente en la misma un nivel elevado de protección. Esto implica una labor normativa de los órganos comunitarios y, a la vez, la necesidad de una armonización legislativa en el seno de toda la Unión, exigiendo a los Estados miembros que asuman ese nivel de protección mediante las medidas de diverso orden que fueren necesarias, merced a la primacía y la eficacia directa que aquellas normas surten.

Efectivamente, el artículo 100 del Tratado prevé que el Consejo, a propuesta de la Comisión, adopte las directivas necesarias para aproximar las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros que incidan directamente en el establecimiento o funcionamiento del mercado común. Tales materias son muy diversas: competencia, políticas sociales, circulación de trabajadores, prestación de servicios, y están relacionadas sin duda con la materia que nos ocupa, pero no había una alusión directa a la misma. Sobre esta base se inician en la década de los setenta una serie de programas que se instrumentan, sobre todo, a través de directivas para aproximar y armonizar las normativas de los Estados miembros. Un texto digno de ser destacado, es la Resolución del Consejo de 14 de abril de 1975, relativa a un programa preliminar de la Comunidad Económica Europea para una política de protección e información de los consumidores, pues supone un importante avance en la materia y sus efectos quedarán reflejados en las normas de los estados miembros relativas a la protección del consumidor. De su texto se deduce la consideración del consumidor como una persona interesada en los diferentes aspectos de la vida social que puedan afectarle, directa o indirectamente.

Con el Acta Única y el Tratado de Maastrich se refuerza esta política, haciendo referencia expresa a los consumidores, derogando la unanimidad que exigía el artículo 100 del Tratado, fortaleciendo su protección y estableciendo acciones concretas que apoyen esta política de protección de los derechos e

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intereses de los consumidores. Fruto de la labor de evaluación de los logros alcanzados, a la que instaban el Parlamento Europeo y el Consejo en su Decisión 283/1999/CE será el Libro Verde sobre la protección de los consumidores en la Unión Europea (LCEur 2001, 3688) en el que se abordan diversas cuestiones relativas a la dimensión comunitaria de la protección de los consumidores, entendida como la regulación de los intereses económicos de los consumidores, excluidas las cuestiones de salud y seguridad y otros aspectos relacionados.

La Constitución Española de 1978. El precepto básico es el artículo 51 que elevó a rango constitucional la protección de los consumidores, lo que pocos textos análogos habían hecho hasta ese momento, si bien, como se ha dicho, la protección de los consumidores no era una novedad en nuestro Ordenamiento. El precepto establece: >.

La doctrina ha llamado la atención sobre la utilización del término protección, pues implica una actitud positiva que vas más allá de una actitud pasiva de defensa, lo que implica que este principio sea un verdadero mandato a los poderes públicos que les impone la tarea de promover, prevenir, tutelar y defender a los consumidores y usuarios. Como dice MENÉNDEZ, ello es consecuencia, como veremos más tarde, de la publificación que supone la entrada del interés público en el juego de las relaciones contractuales dentro del contexto del mercado y su regulación. Esta norma de acción supone la existencia de unas garantías institucionales y subjetivas que nutren el estatuto del consumidor, dentro del complejo marco de la persona, sus bienes y los valores que han de inspirar a la normativa reguladora de sus distintas proyecciones individuales y sociales; porque no cabe concebir la normativa sobre consumo desde una perspectiva objetiva , centrada en la idea de éste como actividad que se realiza en el mercado , como sucede por ejemplo con ciertos preceptos penales o administrativos.

2. La compraventa de viviendas Su conflicto

La compraventa de viviendas es el sector que mayor conflictividad presenta en materia de consumo. Estadísticas recientes relativas a las reclamaciones tramitadas por los consumidores demuestran que el sector con mayor número de denuncias es la vivienda con un porcentaje de 17% de total de las denuncias realizadas. Le siguen sectores como el de servicios telefónicos (11%) o servicios financieros (10%). Estos datos corresponden al año 2.005. Estos datos, evidentemente alarmantes, tienen como consuelo el descenso paulatino de las reclamaciones en este campo. Pensemos que, en el año 1.990, el índice porcentual de reclamaciones en materia de vivienda ascendía al 27% del total de las reclamaciones. Además, parece que el avance dado por el Instituto Nacional de Consumo, apunto que el sector de la vivienda ha descendido hasta el segundo lugar en reclamaciones. Todo ello nos hace pensar que el

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impulso legislativo producido en los últimos años en la normativa de defensa de los consumidores. En definitiva, los contratos de compraventa de vivienda han sido tradicionalmente los contratos de consumo con mayor número de reclamaciones.

Con todo, el consumidor de vivienda se caracteriza en cierta forma por su permisividad o inactividad. A la vista de los contratos...

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