El Catastro y el Registro
| Autor | Rafael Chinchilla Rueda |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Director del Centro de Estudios Hipotecarios del Ilustre Colegio Nacional de Registradores |
| Páginas | 243-268 |
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El catastro: historia y fines.-su importancia en relación con el registro de la propiedad.-legislación vigente en materia catastral.-coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad
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-El Catastro es una. Institución administrativa al servicio de intereses públicos de orden fiscal, económico y social. Y se estructura y organiza por la Administración del Estado como un catálogo de la riqueza territorial del país, complementado con el avalúo de los inmuebles comprendidos en el mismo.
Parece ser lo cierto que tan sólo con la finalidad u objetivo de calcular la renta imponible surgió el Catastro como realidad histórica. La afirmación responde a un riguroso principio de Derecho Fiscal, a saber: la necesidad de predeterminar el objeto o materia imponible. O lo que es lo mismo, fijar la riqueza individual cuya posesión, disfrute o comercio es causa determinante de la imposición. De ahí que cuando la técnica fiscal considera la propiedad territorial como riqueza imponible, procure valorarlaPage 244 individualmente mediante operaciones especiales de determinación descriptiva y gráfica cuyos resultados se consignan .en mapas y en libros o registros tributarios a los que se llama Catastro. Así lo reconoce Flora 1 al definirlo como inventario general de la riqueza territorial y su estimación o valoración para fines fiscales y jurídicos.
La institución del Catastro se justifica, no obstante, en términos mucho más ambiciosos. No son únicamente los intereses fiscales los que se ven servidos por la Institución catastral, según veremos más adelante. Pero ahora tan sólo habremos de exponer en qué consiste la Institución como realidad objetiva y cómo se desenvuelven los servicios catastrales.
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-La materia propia del Catastro se concreta en circunstancias de hecho relativas a la existencia, ubicación e identidad de los predios. Y, también, a la valoración económica de los mismos. Así viene a reconocerlo, en nuestro país, el art. 1.° de la Ley fundamental de 23 de marzo de 1906, según el cual «el Catastro parcelario en España tendrá por objeto la determinación y representación de la propiedad territorial en sus diversos aspectos...» Y cuyo art. 2.° declara que «el Catastro comprenderá, en su conjunto, la enumeración y descripción literal y gráfica de los predios rústicos y forestales, pertenencias mineras, solares, edificios, salinas, etc., con expresión de superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos, calidades, valores, beneficios y demás circunstancias que den a conocer la propiedad territorial y la definan en sus diferentes aspectos y aplicaciones.»
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-Los legales objetivos del Catastro se logran mediante realizaciones técnicas de variada especie 2, que se concretan, gráficamente, en un mapa de redes geodésicas y topográficas, y, literalmente, en documentos, libros y cédulas complementarios del mapa. Tales técnicas realizaciones comprenden trabajos u operaciones planimétricas y topográficas, a cargo del Instituto GeográPage 245fico y Catastral 3 y operaciones agronómicas y de evaluación, realizadas por los servicios catastrales del Ministerio de Hacienda 4.
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La parte planimétrica estará constituida por el plano del término municipal-dice el art. 4.° de la citada ley de 1906-, con las líneas de sus límites jurisdiccionales demarcadas por hitos o mojones numerados. Y dentro de tal línea perimetral se sitúan los polígonos topográficos, determinados, a su vez, por las líneas permanentes del terreno o sus accidentes más notables, como ríos, canales, arroyos, pantanos, fuentes, lagunas, vías de comunicación, etc.
o)La parte agronómica comprende:
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El reconocimiento de las parcelas catastrales. Esto es, la apreciación pericial, sobre el terreno, de su deslinde y demás características para su identificación, incluido el nombre de su propietario o poseedor.
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La descripción literal de las parcelas catastrales. Es decir, la transcripción o reseña en los documentos catastrales de sus condiciones topográficas.
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La parte evaluatoria comprende los estudios económicos de la zona o perímetro donde radica la parcela valuable y las operaciones de cálculo determinativas de la evaluación. Como advierte GarcíaBadell 5, el valor de cada parcela se logra conjugando su respectiva extensión superficial y el valor tipo o unitario correspondiente. Lo que exige realizar un primer estudio calificativo de todos los cultivos y aprovechamientos de la zona y un segundo estudio clasificativo de la diversa intensidad de producción en cada una de tales calificaciones. Y conocida, así, la calificación y clasificación de cada parcela, su evaluación vendrá representada por el producto que resulte de multiplicar su respectiva extensión por la cifra que corresponda, en la tarifa de valores y beneficios imponibles, a la unidad superficial clasificada.Page 246
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-La técnica catastral, de progresiva evolución en todos los países, y también en España, no siempre ajustó sus servicios a la expuesta ordenación de operaciones. De ahi la clasificación de Catastros que hace Alcaraz Martínez 6 y en la que separa exactamente, los tipos de Catastro parcelario gráfico-que son los perfectos-de los Catastros por masas de cultivo, amillaramientos y avances estadísticos, que, como dice GarcíaBadell 7, no constituyen verdaderos Catastros.
A;-Catastro parcelario o descriptivo del inmueble y de su titularidad dominical .....
B.-Catastro estadístico o descriptivo de la riqueza solamente .....
De descripción gráfica y literal de las unidades topográficas ...
Con elementos cuantit a 11 v os exactos....
Con elementos cuantit a t i v os aproximados.........
Con previo deslinde y amojonamiento contradictorio ........
Catastros Jurídicos.
Sin de slinde ni /Catastros amojonamiento ... jfiscales.
Sin deslinde ni amojonamiento ...
De descripción literal imperfecta y elementos) Amillaracuantitativos aproximados ...................\ mientos.
De descripción gráfica con elementos cuantitativos exactos y descripciones literales complementarias .................................
De descripciones literales y numéricas más o menos exactas ................................
Masasde cultivo.
Amillaramientos.
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-A la vista del precedente cuadro sinóptico, bien se advierte que los llamados Catastros jurídicos son los verdaderamente precisos y perfectos. Pues si a la ordenación planimétrica y al replanteamiento pericial de los terrenos se agregara un deslinde y amojonamiento contradictorio y judicial, único que permite atribuir derechos y, por tanto, garantizar la extensión objetiva del dominio sobre los inmuebles identificados, evidente resulta que con base en tal identificación catastral coordinada con la inscripción obligatoria del dominio en el Registro de la Propiedad, puede el propietario descansar tranquilo sin temor a intromisionesPage 247 de vecinos codiciosos, ya que, como advierte De Pando, sólo así dejarán de ser los linderos ese perpetuo germen de disputas, quimeras y litigios con que se ve amenazada la propiedad territorial 8.
Mas como el levantamiento perimetral de las fincas resulta lento y costoso y el deslinde judicial es una obra ingente y cara y de imposible exigencia a la acción privada de los propietarios, las operaciones catastrales han tenido que irse adaptando a las posibilidades económicas de la Administración en cada momento, sacrificar intereses y acomodar su realización a los periodos de avance y a la confrontación de los deslindes por peritos o prácticos rurales, sin garantía jurídica ni posibilidades de ser impuestos como verdad absoluta en la esfera de los derechos privados. Y concretar su aportación a los límites de su esfera técnica, ex espejuelo-como dice GarcíaBadell 9-que «ha servido para engañar a los incautos que creen cosa fácil dar este valor a los trabajos catastrales sin tener en cuenta que para conseguirlo habrían de cambiarse disposiciones sustantivas esenciales de nuestro Código Civil y Ley Hipotecaria».
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-No es de hacer aquí la detallada explicación de los trabajos topográficos y evaluatorios que desarrolla la técnica catastral en los distintos períodos-de avance y de conservación o rectificación-que comprende su progresiva realización. Ni tampoco su comparación con las prácticas geodésicas y cartográficas más avanzadas y perfectas de otros países. Ni mucho menos su estudio crítico. Ello escapa al concreto y técnico objetivo del Derecho civil e inmobiliario registral, que tan sólo opera con la finca como ente jurídico y objeto material del tráfico.
Mas sí conviene subrayar que el Catastro, aun a través de su perfeccionada técnica actual, opera sobre realidades un tanto imprecisas, ya que-como antes se dijo-la identificación y descripción de los predios se logra con referencia a características topográficas de la zona de su situación, referidas al mapa geodésico yPage 248 cuya coincidencia con la realidad física no es siempre segura. De ahí su valor relativo.
Ello tiene como explicación que la técnica catastral opera con la parcela, que es, como la subparcela, una unidad tipo, módulo o patrón de referencia para identificar la finca.
La parcela, según la técnica topográfica, es un trozo continuo de terreno sito en un mismo Municipio y cerrado por una línea poligonal, que pertenece a uno o varios propietarios y que figura representada y medida en los mapas catastrales del Estado.
Y aunque el art. 6.° de la ley de 23 de marzo de 1906, al definir o identificar la parcela, dice que ésta «pertenece a un solo propietario o a varios proindiviso», tal definición resulta inexacta, porque no responde a la realidad. Lo que la ley define como parcela no es sino la finca. Que si bien puede coincidir en su identidad con la parcela, son, real y técnicamente, entidades distintas.
La finca no es la...
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