Un caso práctico de Derecho Hipotecario
| Autor | Luis Bollain Rozalem |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 700-710 |
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Hace unos meses, un ilustre Letrado acudió a mí -nada más que por lo que mi carrera tiene de especialización hipotecaria- en súplica de un dictamen encajado en esta especialidad. La consulta que me formulaba, imprecisa en datos y pobre en puntualizaciones, puedo resumirla aquí de la siguiente manera :
Don A. T. P. -el cliente del Letrado consultante- adquirió por compra, e inscribió en el Registro, una finca : la designada hipotecariamente con el número 9.821. En el mismo Registro, y bajo el número 7.504, aparece inscrito un inmueble a favor de los señores C. G., por título ce donación.
Don A. T. P..no ha tomado posesión de su finca, y cuando pretende posesionarse a través del correspondiente procedimiento de jurisdicción voluntaria, los señores C. G. se oponen, alegando ser ellos los poseedores legítimos y además los verdaderos dueños, toda vez que la finca en cuestión es la que tienen inscrita en el Registro a su nombre bajo el número 7.504, y no aquella otra -la número 9.821-, con cuya descripción coincide en parte, y de la que tabularmente -pero sólo tabulanulente- es titular don A. T. P.
Detalle importante : En la consulta se dice -pero sin precisar tiempo ni circunstancias-, que dos de los titulares anteriores a don A. T. P. no llegaron a tomar contacto físico con la finca, «debido quizá al escaso valor que entonces tenía el inmueble».
Como es natural, lo que se pretende saber es: si son legítimas las aspiraciones de don A. T. P. y cuál es el camino más directo y más eficaz para verlas logradas.
Yo contesté así:Page 701
En la consulta formulada por el Letrado defensor de don A .T.P., el que suscribe formula el siguiente :
Enfoque : ¿ Doble inmatriculación ?
Sólo es posible resolver con acierto la cuestión debatida si se parte de un enfoque correcto, y éste no puede ser otro que el siguiente : ¿Nos encontramos ante un verdadero caso de doble inmatriculación? O, lo que es igual : ¿La finca actualmente inscrita en el Registro bajo el número 9.821, a nombre de don A. T. P., es la misma que aparece registrada en dicha Oficina con el número 7.504, a favor de los señores C. G. ?
Primera hipótesis : El caso planteado no es de doble inmatriculación.
Sabemos que aquélla es la tesis sostenida por los señores C. G..; conocemos también que las descripciones de ambas supuestas fincas diferentes coinciden en la fijación de algunos linderos.. Mas. estos solos datos no los estimamos suficientes para dictaminar, a base de ello, que nos encontremos ante un caso seguro de doble inmatriculación. No puede olvidarse, en.efecto, que ya.las descripciones de los inmuebles acusan destacadas diferencias -al menos literales-;- en la determinación de su enclave respectivo, en la fijación de la medida superficial y en la precisión de algnnas de sus lindes. Ello es bastante,, en principio, para resquebrajar la firmeza de la tesis que viera en el caso planteado un supuesto de doble inmatriculación. Pero existe un argumento más vigoroso en contra de la tesis expresada. Es un argumento cuyo .verdadero alcance sólo puede comprenderse si nos adentramos en lo que pudieran llamarse «bajos fondos de la doble inmatriculación».
Hasta la.reforma hipotecaria de 1944-4.6, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido presentaba dificultades casi insuperables.
La finca que, habiendo ingresado en el régimen del Registro de la Propiedad, salía de él, difícilmente reingresaba en la Oficina regís-Page 702tral. Aquellas mutaciones jurídicas de los bienes inscritos, producidas a espaldas del Registro, constituían un valladar prácticamente infranqueable para el titular vigente de un derecho inscribible que quisiera acogerse a los beneficios del sistema .hipotecario. En pocas palabras : El corte de la cadena del tracto era fácil ; la reanudación, la soldadura de aquella cadena, punto menos que imposible.
En cambio, inscribir por primera vez una finca -inmatricular- la, en el lenguaje técnico- constituía empresa fácil. Aún hoy, en que, desde la vigencia de la Ley del 46, los procedimientos de reanudación -del tracto interrumpido están mucho más al alcance de los titulares de derechos inscribibles, no pueden compararse, en punto a dificultades de realización, los medios restauradores con los medios inniatriculadores. Y ante esta realidad innegable, la picaresca jurídica, que en su anhelo de allanar complicaciones no deja punto de reposo, se hizo la siguiente reflexión : oComo es mucho más fácil inmatricular fincas que reincorporarlas al Registro de donde salieron, y como sólo son intnatriculables los inmuebles vírgenes de oficina hipotecaria, cuando la realidad nos enfrente con fincas que -si se nos permite la frase- ya perdieron la doncellez extrarregistral, pero cuya situación jurídica verdadera está en completa discordancia con la que el Registro publica, nada n:ejor que presentar inmaculado a lo que tiene mácula. ¿Cómo? Desfigurando la descripción del inmueble, lo cual, la mayor parte de las veces, puede conseguirse sin mentira poniendo al día los linderos y designando el sitio donde está enclavado, con un nombre -que no figure en el Registro- de entre los varios con que normalmente se conocen en España los distintos parajes.» Es un mágico sesgo para apartar a Io9 títulos inrcribibles del espinoso camino de la reanudación del tracto v encauzarlos por la senda florida de la inmatnculación. Inmatriculación que, en tal caso, será doble, porque se .proyecta sobre una finca que, aunque con apariencias de «nueva», ya está registrada.
(Parece inútil decir que lo que hemos presentado como maquinación diabólica .de la «picaresca jurídicas puede darse de una manera limpia y plena de honestidad. Tal es el supuesto -con frecuencia repetido- de...
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