La venta de casas por pisos.Los derechos del inquilino (Tanteo y retracto)
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
| Páginas | 143-155 |
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Para exponer el tema distinguimos entre arrendamientos celebrados antes del 1° de enero de 1995 y los posteriores, ya que la normativa no es la misma.
(En esta materia rigen las disposiciones transitorias 1.a, 2.a, - A), 1 - 3 y 3.a
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de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24/11/94, BOE del 25, y los arts. del 47 al 55 de la Ley de Arrendamientos de 1964, de 24/12, BOE del 29).
Concepto
Si se vende una casa por pisos o por plantas (no toda la finca a una misma persona), el inquilino de una vivienda o local de negocio de la misma tiene derecho de preferencia para comprar el piso o local que tiene alquilado y que ocupa, con la excepción que veremos después. (Art. 47, Ley de 1964). Si la casa pertenece a varios propietarios separadamente y cada uno vende su o sus pisos o locales entra en este concepto. Page 144
El derecho de tanteo
- Esta preferencia dura sesenta días naturales (sin quitar domingos y fiestas) desde que el arrendador (el dueño), o su representante, comunicó al inquilino de forma cierta y segura la decisión de vender, o ceder en pago de de
El derecho de retracto
En el caso de que el dueño o su representante no hicieran la comunicación a que se refiere el párrafo anterior, o si en la comunicación se omitieran alguna de las informaciones citadas (el precio, etc.) o se hubieran falseado los datos de la operación (decir un precio superior o inferior al que se ha pedido, dar un domicilio equivocado, etc.), entonces el inquilino, que no ejerció su derecho de preferencia antes de la venta, puede colocarse en lugar del comprador, ejerciendo un derecho que se llama de retracto. Este derecho tiene que utilizarlo dentro de los sesenta días naturales, que se empiezan a contar desde el siguiente a la comunicación que el adquiriente (el comprador) del piso o local tiene que hacer al inquilino del mismo, detallándole la operación y dándole copia de la escritura. Mientras no se haga esta comunicación no empiezan a correr los sesenta días del retracto. (Art. 48). En muchos casos se tendrá que acudir al Juzgado para obtener el derecho.
La razón de los derechos de tanteo y retracto
El motivo de que se concedan los derechos de tanteo y retracto al inquilino es protegerle, en caso de venta del piso o local que ocupa, y considerando la necesidad del inquilino. Por ello, si el piso o local está subarrendado está bien claro que el inquilino no lo necesita para sí, para habitarlo u ocuparlo y en este caso no se dan los derechos de tanteo y retracto. Lo mismo ocurre en casos parecidos donde se aprecie la falta de necesidad del inquilino. En resumen, para ejercer el derecho del inquilino, en los casos de venta de casas por pisos, se tiene que demostrar ser inquilino de Page 145 la vivienda o local de que se trate y, además, que se esté ocupando dicha vivienda o local. (Tribunal Supremo ss. de 14/2/64 y 3/3/65).
Si en el edificio sólo hay una vivienda o local
Para el caso de que en el edificio hubiera solamente una vivienda o local, si se vende el inquilino ocupante tienen los derechos de tanteo y retracto antes expuestos.
Si en el edificio sólo hubiera una vivienda y un local, los dos ocupados por el mismo inquilino: éste tendrá los derechos de tanteo y retracto. (Tribunal Supremo, s. de 3/6/52).
¿Cuándo se suprimen los derechos de tanteo y retracto?: En dos casos:
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- Si perteneciendo la vivienda alquilada a una comunidad de bienes se adjudica a uno de los comuneros, como consecuencia de división de cosa común, siempre que los contratos de arrendamiento se hayan otorgado con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa; se considera más importante disolver una comunidad de bienes, confl ictiva y antieconómica, que proteger los derechos de un inquilino, que conocía la existencia de la comunidad cuando alquiló.
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- En los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.
Otros casos de supresión de los derechos de tanteo y retracto:
Tampoco se dan los derechos de tanteo y retracto cuando se dona, se da, una casa, o piso o local, o se permuta; tampoco cuando se trata de dividir una cosa adquirida antes del 1° de enero de 1947. (Art. 47, Tribunal Supremo s. 16/12/65) y Audiencia Territorial Madrid s. 28/2/91). (La norma sobre el tanteo y retracto entró en vigor luego del 1° de enero de 1947). (El art. 47 dice "ventas" por pisos..., no permutas o donaciones). Page 146
Si el edificio se vende como una sola pieza
Si el edificio se vende completo, como una sola pieza, o se venden varias plantas que pertenecen a una misma persona y que se venden formando una unidad, no hay que comunica nada a los inquilinos pues en este caso no tienen el derecho de tanteo o de retracto sobre el piso o local que ocupan. (Art. 47 y Tribunal Supremo 12/11/60).
Obligaciones
Si el inquilino consigue el piso o local, obligaciones
Si el inquilino ejerce los derechos de tanteo o de retracto, en los casos de venta de casas por pisos, y consigue hacerse con la propiedad de su piso o local, luego ni él ni sus herederos o legatarios podrán trasmitirlo en vida (venderlo, etc.) hasta pasados 2 años desde que lo adquirieron, a no...
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