Las casas cueva: un análisis de las cuestiones jurídicas que plantean

Autor:María Jesús López Frías
Cargo:Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Granada
Páginas:1993-2025
RESUMEN

El interés por la conservación y protección de las casas cueva tiene carácter multidisciplinar. Desde el punto de vista jurídico los problemas que se plantean van relacionados sobre todo con la prueba de su titularidad, la utilización del subsuelo y con su constatación en el Registro de la propiedad. La interrelación de la legislación civil e hipotecaria junto con la legislación del suelo y... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción: las casas cueva como fenómeno singular susceptible de conservación

La tendencia, en los últimos años, es la de renovar los esfuerzos para actuar sobre la ciudad consolidada y ello, claro es, no solo desde el punto de vista de la protección histórica del patrimonio inmobiliario sino desde el punto de vista urbanístico. A ello respondió la Ley de 26 de junio de 2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, recogida hoy en el TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015 (TRLSRU). Estas reformas ponen de manifiesto lo que ya era un sentir general, una nueva manera de entender la ciudad, manifestado en numerosas actuaciones. Por ello, teniendo como marco estas reformas, vamos en este momento a analizar una cuestión muy particular que, creo, necesita de máxima atención por su singularidad y por los problemas jurídicos que a sus titulares plantea y que el urbanismo ha de comprender y proteger. Me refiero a las cuevas o casas cueva que existen en muchos lugares de nuestro territorio nacional1. Su peculiaridad ha sido tema

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de bellos poemas2, historias3, leyendas4... Pero los problemas jurídico-privados y urbanísticos pueden dar al traste con esta «fuente de inspiración» y, sobre todo, con esta forma de hábitat, si no nos esforzamos en estudiar y analizar, intentando proponer soluciones, los problemas que las ahogan y que pueden hacerlas desaparecer. Parece claro que una primera forma de amparo es la de considerar este tipo de construcción como objeto de la regulación conserva-dora y protectora, de la legislación sobre patrimonio histórico y, por ella, del planeamiento. Efectivamente, ya desde las Cartas de Venecia y de Ámsterdam se recoge la necesidad de proteger los sitios históricos. Y siguiendo esta línea, así lo han hecho la Ley nacional de 1985, la Ley andaluza de 2007 y las de otras Comunidades Autónomas, incluyendo en ellas la tutela de este patrimonio arquitectónico particular. Y es que las cuevas son un tipo peculiar de edificación en las que, siguiendo la terminología del Código Técnico de Edificación, de 17 de marzo de 2006, el sistema de sustentación (el suelo), el sistema portante (cimentación y estructura), el sistema envolvente (fachadas y cubierta) e incluso el sistema de compartimentación (la tabiquería) están constituidos por el propio terreno en el que se asienta («el cerro de su construcción», como se manifiesta en algunas escrituras), sobre el que únicamente se implantan unos mínimos acabados e instalaciones. TORRES BALBÁS, mostraba una visión optimista de esta forma de hábitat y de su futuro, y decía en 1923 que «debemos ver en estas viviendas una feliz adaptación al medio geográfico, ya que debido a su orientación y disposición, permiten más insolación y aireación que la mayoría de las viviendas aldeanas que forman callejas estrechas»5.

Junto a ello, y aunque queda fuera de este estudio, tampoco se puede olvidar la importancia que el subsuelo tiene y puede llegar a tener, si vemos la escasez y carestía del suelo-superficie (por ello, será este un tema recurrente en este trabajo). Recoge GARCÍA-BELLIDO la idea de que el siglo XXI será la época de las «minas urbanas» de la sub-urbe como el siglo XX habría sido la época de los rascacielos, de la supra-urbe y los suburbios de las periferias urbanas6. Por tanto, a estas situaciones peculiares de cueva-vivienda se les une también el interés del aprovechamiento actual del subsuelo7. De ahí que, ya en esta introducción, se quiera dejar sentado que se hace necesario un análisis específico y profundo de las características especiales de la propiedad de este en relación con la superficie y con el vuelo, sobre todo, desde el punto de vista urbanístico, ya que será su normativa la que dé norte y regule las facultades de los propietarios en orden al aprovechamiento del mismo. Desde luego, en materia de casas cueva (en particular), los PGOU, los Planes Especiales y las Ordenanzas se limitan -con carácter general- a consagrar la protección de las existentes sin muchas más especificaciones. Efectivamente, el planeamiento urbanístico de los municipios con zonas de cuevas ha tratado su ordenación de forma muy diversa. Así, por ejemplo, el PGOU de Granada de 2001, en su artículo 6.2.6.4 (condición de la vivienda hipogea), afirma que «se recono-

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cen las viviendas hipogeas existentes en el ámbito del Barrio del Sacromonte, siempre que se encuentren situadas sobre suelos cuya calificación permita el uso pormenorizado de vivienda unifamiliar». Y, en su apartado 4.º, afirma que «queda prohibida la implantación de nuevas viviendas hipogeas en el término municipal»8.

II Naturaleza jurídica. La importancia de su situación

La casa cueva y sus problemas apenas si han sido analizados desde un punto de vista jurídico. El legislador no se ha referido a estas situaciones más que tangencialmente (en las leyes de patrimonio, y en alguna norma urbanística concreta), las referencias doctrinales son igualmente escasas y solo, respecto a problemas muy concretos, tenemos resoluciones judiciales que, aunque tratan de resolver el particular caso presentado, son las que nos van a servir de base en este estudio9.

Considero oportuno que, antes de hablar de la naturaleza jurídica de estas peculiares construcciones, se haga referencia, aunque sea somera, a la problemática relativa al lugar donde se hallan. Es decir, al subsuelo. Sabemos que la afirmación general del artículo 350 del Código Civil no puede ser entendida con carácter absoluto, pues el propio precepto habla ya de límites10. De hecho, es clara en teoría la posibilidad de una disociación entre el subsuelo y la superficie física donde se halle la construcción, como cabe una disociación de la superficie con el vuelo11. Esto que ya se adelantó en las RRDGRN de 5 de abril de 2002 y de 24 de febrero de 2007, lo recogió el artículo 17 del Texto Refundido de la Ley del Suelo12de 2008 y ahora el artículo 26 del TR 15/2015 donde en su párrafo 5.º recoge la posibilidad de superficies superpuestas.

Hecha esta consideración, ya se puede decir que la cueva o casa cueva se puede definir, según GARCÍA-TORRECILLAS GARCÍA13, como un «espacio suficientemente delimitado, excavado bajo el suelo y susceptible de ser aprovechado con independencia de este y cuyo uso principal es o puede ser el de servir de vivienda»14. Pero tal espacio excavado, susceptible de ser habitado, puede tener un distinto tratamiento jurídico según el lugar o finca donde esté situada. Así, no se nos escapa que estamos ante un problema difícil. Se parte de la base de que todo derecho de propiedad, hoy día, está muy limitado. Pero la propiedad sobre la casa-cueva no implica una propiedad especial15; lo especial, si se quiere, es su objeto, porque hablamos de una propiedad bajo el suelo. Es una propiedad limitada16, con unos límites más o menos gravosos según donde esté enclavada. Por ello, se podría decir que estamos ante un derecho de propiedad que cuenta con determinadas características derivadas, sobre todo, por su situación. Así, la configuración específica de este derecho va a depender de la titularidad de la finca en la que se encuentra. Teniendo en cuenta esta idea, se puede pensar en las siguientes situaciones17:

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  1. Cueva sita en finca de titularidad propia. Se ha dicho que este tipo de situaciones no plantean problema alguno porque la misma titularidad lo abarca todo, el terreno y lo «excavado» (o construido, si cuenta con fachada encalada y patio o corral). Efectivamente, la propiedad comprende todo lo que pueda usarse y disponerse sin más limitaciones que las establecidas por la Ley, y ese «comprender» abarca aquello que existe o se adquiere por «accesión (de inmueble a inmueble)». Lo importante es que esta situación quede reflejada para evitar en el futuro problemas en la transmisión y delimitación de lo adquirido.

  2. Cueva sita en finca de titularidad ajena18: la titularidad de la finca no coincide con la titularidad de la casa cueva. La causa puede ser sencillamente porque no hubo una transmisión clara, incluso documentada de la misma, o porque se adquirió por usucapión (que habrá que demostrar o reconocer). Hay coexistencia de titulares, uno sobre el suelo y otro sobre el subsuelo19. En el supuesto concreto surgen problemas de correspondencia del subsuelo o vuelo por la tendencia a expandirse de las viviendas hipogeas (llamada, por ello, propiedad flexible).

  3. Cueva sita en terrenos de propiedad pública. Este supuesto (subtipo del anterior) plantea otro tipo de problemas. La cuestión de partida es que el terreno sea patrimonial, con posibilidad de desafección, pudiendo nacer diferentes titularidades como en el caso anterior20.

  4. Cuevas a «caballo», con acceso a una de ellas por una vía pública y, a la de encima, por otra vía superior.

    En realidad, los tres últimos casos plantean problemas en cuanto a su configuración jurídica a causa de su ubicación (en suelo ajeno o suelo y vuelo compartidos). Se parte de la base de la existencia de propiedades confluyentes o conectadas respecto de algún elemento, lo que puede dar lugar a una comunidad sobre algún punto estructural, de apoyo o funcional (como puede ser una plaza, patio o adarve común).

    Hay que indicar, desde el principio, que las soluciones a los problemas que se pueden plantear no pueden ser homogéneas. Así,

  5. Se puede pensar en la consideración de la medianería horizontal para resolver problemas derivados de relaciones de vecindad...

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