Cancelación de hipoteca sobre finca segregada sin distribución de la responsabilidad hipotecaria. Subrogación en la deuda garantizada

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RESUMEN

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

 
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Resumen: Es posible cancelar una hipoteca recayente sobre una finca segregada, sin distribución de la responsabilidad, si en el momento de la segregación el comprador del resto se ha subrogado, con conformidad del acreedor, en la total responsabilidad de la deuda, sin que sea necesario el consentimiento de ese comprador.

Hechos: Se trata de una escritura pública por la que una entidad bancaria otorga cancelación de hipoteca sobre una finca segregada de otra mayor sobre la que se constituyó inicialmente la hipoteca.

De esa finca se segregó una porción de la misma, determinado el resto resultante.

La finca matriz tenía una hipoteca a favor de una entidad bancaria, que no interviene en la escritura de segregación la cual se hizo sin distribuir la responsabilidad entre las dos fincas.

En la misma fecha la titular registral de la finca vende la finca resto, con la intervención de la entidad bancaria, llevándose a cabo la venta con subrogación del comprador en la totalidad de la deuda y novación parcial del préstamo, pactándose expresamente que «(…) el capital pendiente de amortizar del préstamo reseñado en la parte expositiva, se satisface subrogándose de forma liberatoria, en la posición jurídica de deudor, asumiendo con carácter sustitutivo, la obligación personal garantizada con la hipoteca, con la aprobación de la entidad acreedora, compareciente en la escritura».

Ese mismo día el banco otorga una escritura de cancelación de la hipoteca que grava, por razón de su procedencia, la finca segregada, haciéndose constar lo siguiente: «(…) sin que esta cancelación implique carta de pago alguno respecto de la deuda, la cual queda subsistente sin la garantía hipotecaria que por la presente se levanta».

El registrador suspende la inscripción por ser necesario, a su juicio, el consentimiento del nuevo dueño de la finca resto, por cuanto dicha cancelación supone la concreción de la responsabilidad hipotecaria únicamente sobre dicha finca resto.

El notario recurrente entiende que dicho consentimiento no es necesario, por estimar que el titular de la finca resto no sólo conoce la existencia de la hipoteca y de la obligación garantizada, sino que se subroga en ella liberando al deudor con consentimiento del acreedor; que la cancelación no se realiza por causa de pago; y que todas las operaciones se realizan en unidad de acto formando una sola operación conocida y querida por las partes.

El defecto se subsana y por tanto se procede a practicar la...

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