Sobre la caducidad y posibilidad de prórroga de la nota marginal de inicio del expediente de equidistribución y de la afección real de las fincas de resultado al pago de los gastos de urbanización

Autor:Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Cargo:Abogado
Páginas:2630-2639
RESUMEN

Análisis comparativo del régimen legal de duración de la nota marginal de inicio de un expediente de equidistribución y el de la afección de las fincas de resultado a los gastos de urbanización.

 
ÍNDICE
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I Resumen de los hechos

PRIMERO. Mediante instancia suscrita el día 7 de octubre de 2013 por don L. C. C., en nombre y representación y en calidad de administrador de una sociedad mercantil, que a su vez ostenta la condición de agente urbanizador del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución A-11 del Plan Gene-

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ral de Ordenación Urbana del municipio correspondiente, se solicitó la prórroga de la nota marginal de afección que se extendió con fecha 6 de noviembre de 2006, por la que determinadas fincas registrales quedan afectas con carácter real al cumplimiento de las cargas y al pago del saldo de la liquidación de la cuenta definitiva del proyecto de reparcelación, correspondiéndoles un importe en el saldo de la cuenta provisional y una cuota en el pago de la liquidación definitiva.

SEGUNDO. Dicha instancia fue presentada el día 10 de octubre de 2013 en el Registro de la Propiedad, siendo objeto de la siguiente calificación: «De conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, le comunico que el despacho del documento antes referido, presenta la siguiente calificación desfavorable: Circunstancias de hecho: I). En virtud del escrito de referencia, L. C. C. (...) solicita la prórroga de la afección real que grava las siguientes fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación (...). II). Que el expediente de reparcelación de la Unidad de Ejecución A-11 fue inscrito en este Registro en fecha 6 de noviembre de 2006, habiendo sido: aprobado por el Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada con carácter ordinario el 3 de marzo de 2005, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia número 44 de 12 de abril de 2005 y notificado a todos y cada uno de los propietarios de terrenos afectados, siendo firme en vía administrativa. Si bien el proyecto de reparcelación aprobado en fecha 3 de marzo de 2005 presentaba una serie de errores, los cuales fueron subsanados en el «Texto Refundido diciembre/2005, Proyecto de Reparcelación de la UE A-11 del PGOU, el cual es objeto de inscripción y que fue: Aprobado por la Alcaldía Presidencia por resolución de fecha 6 de junio de 2006; publicado en el Boletín Oficial de la Provincia número 79 de 4 de julio de 2006 y notificado a todos y cada uno de los propietarios de terrenos afectados; siendo firme en vía administrativa. Dicha reparcelación ha sido ejecutada. (...). III). En fecha 25 de enero de 2011, de todas las fincas de las que se solicita la prórroga de la afección real (...), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; artículo 416 del RD 67/2006, de 12 de mayo del Consell y el artículo 177 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre de la Generalitat, Urbanística Valenciana, a solicitud de L. C. se expidió por mí, certificación en relación al dominio y las cargas, al haberse iniciado el Programa de Actuación Integrada de la unidad de ejecución A-11 del PGOU en ejecución de la sentencia número 260 de 26 de junio de 2007 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo 2 de Castellón, dictada en el PO 191/2005, que lo modifica. IV). En las fincas 55950 y 55952, existe anotado un embargo a favor del Ayuntamiento, por débitos en concepto de «costes de urbanización». V). Si bien en las fincas 55943, 55944, 55946, también se presentaron mandamientos de la Unidad de Recaudación Servicio Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Burriana, ordenando la anotación de embargo sobre dichas fincas por «costes de urbanización», dichas anotaciones fueron objeto de suspensión por defectos subsanables y a fecha de hoy se encuentran, los asientos caducados y pendientes de anotar. VI). En las fincas 55943 y 55944, existen asientos posteriores que han sido objeto de cancelación en las fincas de origen con las que se corresponden, por lo que no podrá practicarse asiento alguno sobre las mismas en tanto no se lleve a cabo el traslado de dichos derechos. De conformidad con el artículo 16 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio. Defectos y fundamentos de derecho.-1. Se deniega la prórroga de la afección real solicitada al resultar que, la Legislación, tanto Estatal como Autonómica, no prevé ninguna prórroga de la misma sino duración máxima de siete años, de conformidad con el artículo 20 del Real Decreto 1039/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre

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inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. En consecuencia debe entenderse que si la Ley hubiera querido establecer una prórroga de la afección real lo hubiera indicado expresamente, y que en consecuencia se aplica la regla general de la caducidad del asiento que opera automáticamente y frente a todas las partes. No obstante debe significarse que, en las actuales circunstancias económicas, sería muy conveniente que pudiera existir algún sistema para prorrogar la duración máxima de la nota marginal de forma que los intereses legítimos del Ayuntamiento, del urbanizador y de los propietarios que hayan costeado efectivamente las cargas, no queden perjudicados, perjuicio que tendría lugar si por la caducidad de la afección ganaran preferencia y rango cargas y derechos inscritos con posterioridad. 2. Se suspende además por el defecto subsanable de que la solicitud de prórroga presentada por el administrador de la empresa urbanizadora carece de legitimación de firma, lo que podrá subsanarse notarialmente o ratificando dicha solicitud ante el propio registrador. Otras cuestiones de interés registral: A efectos informativos se hace constar que:

  1. Se solicita la prórroga de la afección real de todas las fincas resultantes del proyecto de reparcelación a excepción de las fincas 55902, 55903 y 55947, por lo que no se practicaría prórroga de la nota marginal de afección real sobre las mismas por no solicitarse expresamente. B) Tal y como anteriormente se ha indicado de la registral 59336, no se ha expedido la certificación en relación al dominio y las cargas, de haberse iniciado el Programa de Actuación Integrada de la unidad de ejecución A-11 del PGOU en ejecución de la sentencia número 260 de 26 de junio de 2007 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo 2 de Castellón, dictada en el PO 191/2005, que lo modifica. C) Si bien hay en las fincas 55943 y 55944 asientos posteriores pendientes de traslado con paralización del historial registral de las mismas entre tanto no se realice dicho traslado de los derechos correspondientes, esta paralización no operaría en este caso al ser la afección real preferentes a los mismos y afectar a todos los derechos inscritos durante el expediente urbanístico o inscritos con posterioridad, siempre que tal afección este vigente dada la especial naturaleza de dicha afección urbanística. Contra la anterior calificación, (...)».

II Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 16.2 y 51.1.h del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo; 72 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la actividad urbanística (vigente hasta el 1 de febrero de 2006); 181 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana; 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 17 de octubre de 2009 y 27 de junio y 1 de octubre de 2013.

PRIMERO. Son datos relevantes en el presente recurso los siguientes:

- Con fecha 3 de marzo de 2005 se produce la aprobación del Proyecto de Reparcelación que desarrolla el Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución A-11 del Plan General de Ordenación Urbana, del que la sociedad solicitante resultó adjudicataria en concepto de urbanizador con carácter firme y definitivo mediante aprobación del citado programa con fecha 8 de enero de 2004.

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- El Proyecto de Reparcelación se inscribe en el Registro de la Propiedad con fecha 6 de noviembre de 2006, fecha en la que se extendió la correspondiente nota marginal por la que determinadas fincas registrales quedan afectas con carácter real al cumplimiento de las cargas y al pago del saldo de la liquidación de...

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