Código de buenas prácticas en materia de créditos hipotecarios

Autor:Emilio Díaz Ruiz
Cargo del Autor:Prof. Titular de Derecho Mercantil, UCM. Abogado
Páginas:119-132
 
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La crisis económica, en gran parte causada por lo que se ha dado en llamar la “burbuja inmobiliaria”, o sea, la construcción de más viviendas y otras edificaciones que las que realmente se demandaban, todo ello amparado en unas subidas imparables de precios, que incitaban a la compra especulativa, unida a la falta de prudencia en muchas entidades financieras, que otorgaban créditos fundamentados en tasaciones de los inmuebles hipotecados para garantizar su pago muy por encima de su valor real en el momento en que los créditos se otorgaban, en función de unas expectativas de revalorización futura, que aparentemente se producía de forma inmediata e inexorable, ha dado lugar a que, cuando esta escalada de precios se ha detenido y ha aumentado el número de personas que ha perdido su puesto de trabajo, sea imposible hacer frente a los préstamos obtenidos para adquirir las viviendas habituales por parte de muchos deudores hipotecarios. Frente a esta situación, las entidades acreedoras han iniciado los correspondientes juicios ejecutivos hipotecarios, procediéndose a la venta de las viviendas y, como en muchos casos el precio obtenido en las correspondientes subastas (o mediante la adjudicación por falta de posturas) era insuficiente, por cuanto había transcurrido poco tiempo entre la concesión del préstamo y su incumplimiento, de una parte, y de otra el valor de los inmuebles se ha reducido sensiblemente, han tratado luego de ejecutar la parte no cubierta del préstamo sobre el resto de los bienes de los deudores, tarea ésta, que, sin embargo, en la inmensa mayoría de los casos, se ha manifestado como un ejercicio totalmente ineficaz, pues pocos son los bienes que restaban a los deudores sobre los que poder hacerse pago.

Algunas instancias judiciales, actuando claramente en contra de lo que dispone el Ordenamiento, en un ejercicio de uso alternativo del Derecho que

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precisamente no cabe en un estado de Derecho1, que sin duda no sirven para resolver la cuestión y que, de generalizarse, harían desaparecer ese estado de Derecho, que es lo que sucede siempre que se hace un uso alternativo de las normas, más allá de su adecuación a la realidad del tiempo en que han de aplicarse (que no permite desconocer el Ordenamiento, sino sólo flexibilizar la interpretación de las normas) y lo que acabaría sucediendo es que no habría préstamos hipotecarios, lo cual en sí, tampoco beneficia a los potenciales adquirentes de viviendas. Otra alternativa, apoyada por un cierto clamor popular (más bien, populista) sería obligar a los bancos a que acepten como pago total la transmisión de la propiedad de la vivienda hipotecada, a semejanza de lo que ocurre en algunos ordenamientos jurídicos de otros países. Nada habría que oponer a esta solución, si se hubiera pactado expresamente, lo que además es ya posible conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, que permite, como es sabido, limitar la responsabilidad del deudor al valor del bien hipotecado (art. 140); pero lo que no puede hacerse es transformar la relación jurídica una vez se ha producido el incumplimiento, y de forma además imperativa para una de las partes, ya que, entre otras cosas, los precios (es decir, el coste de comisiones e intereses) que se hubieran pactado en caso de que el régimen fuera el de limitación de responsabilidad al valor del bien dado en garantía, habrían sido sin duda muy distintos a los pactados cuando la responsabilidad patrimonial se acoge al régimen general, esto es, al de universalidad de los bienes del deudor2.

No obstante, no cabe duda de que estamos ante un problema social grave, especialmente en los casos más extremos; ya hubo una primera aproximación legislativa a este problema a través del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio,

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de medidas, entre otras, de apoyo a los deudores hipotecarios3. Es práctica habitual que las entidades de crédito, para precisamente velar mejor por sus intereses, normalmente antes de proceder a cualquier ejecución hipotecaria, intentar llegar a un acuerdo por todos los medios posibles, incluida, en muchas ocasiones, la dación en pago. Sin embargo, esta dación en pago es muy difícil de articular en nuestro Ordenamiento, ya que tiene unas cargas fiscales muy altas y, en caso de insolvencia del deudor posterior a la dación, podría dar lugar incluso a la rescisión de la transmisión del bien hipotecado que se ha dado en pago4, y aunque luego la deuda se convirtiera en deuda de la masa, en una masa que no tiene activos, la entidad de crédito acabaría no cobrando ni siquiera el valor del inmueble. Bien es verdad que, normalmente, este tipo de deudores no se acoge a procedimientos concursales, y que las últimas reformas de la legislación concursal tratan de evitar, o al menos paliar, que esta situación se produzca5; pero aún así, se hace económicamente bastante inviable y arriesgado este pacto, cuando no se ha previsto originalmente en el contrato.

A fin de tratar de remediar las situaciones en que se pueden encontrar ciertos deudores, que se encuentren en situaciones extremas, acaba de aprobarse un Real Decreto-Ley6, que, si bien muy limitado en cuanto al colectivo de personas a los que puede favorecer, tiene un carácter muy innovador, por cuanto que establece una opción para que, voluntariamente, las entidades de crédito y otros prestamistas profesionales puedan adherirse a un Código de buenas prácticas, en cuyo caso sí se les aplicaría su contenido , pero si no se adhieren, no quedarán vinculadas por éste. Es cierto que la mayoría de las grandes entidades financieras se han adherido de inmediato a este Código, pero hay que entender que ello es porque el colectivo de afectados es el de las personas que, efectivamente, si no pagan, no tienen más bienes que la propia vivienda hipotecada para hacer frente a las deudas, ya que no se les ha dado

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ningún otro incentivo7, y, además, es extremadamente reducido, por las condiciones subjetivas y objetivas que se establecen para su aplicación.

El Código de buenas prácticas, que figura como anexo al Real Decreto-Ley, es bastante breve. En su apartado 1 regula las medidas previas a la ejecución hipotecaria, tendentes a evitarla mediante la reestructuración de la deuda. En definitiva, se trata de que aquellos deudores que, en los términos del propio Real Decreto-Ley (a los que luego se hará mención), se encuentren sin recursos podrán solicitar a las entidades acreedoras la reestructuración de su deuda a fin de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de su pago, siempre que no estén ya inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de la subasta del bien dado en garantía. Es obligación de la entidad de crédito ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el plazo de un mes desde la recepción de la solicitud; en este plan se deben contemplar necesariamente las siguientes tres medidas: (i) establecer un periodo de carencia en la amortización del principal por cuatro años; (ii) ampliar el plazo de amortización a 40 años, si bien no desde la reestructuración, sino desde la fecha en que se concedió el préstamo; y (iii) reducir el tipo de interés aplicable al Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia (hay que entender que, una vez transcurrido éste, se volverá a los tipos del contrato original o a aquellos otros que en el futuro puedan pactarse). También puede aprovecharse la reestructuración para reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor, no sólo con el banco sino con terceros, a fin de que pasen a ser todas debidas al mismo acreedor y amparadas por la misma hipoteca. Finalmente, deberá facultarse al deudor para amortizar anticipadamente, dentro de los diez años siguientes a la aprobación del plan de reestructuración, la totalidad del crédito hipotecario sin que deba pagar compensación alguna a la entidad de crédito por la referida amortización.

No obstante lo anterior, la entidad de crédito debe informar al deudor cuando el plan de reestructuración sea inviable, en cuyo caso deberá también

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comunicarle que dispone de otras medidas previstas en el apartado 2 del propio Código.

Este apartado 2 del Código contempla unas medidas, a las que se obligan las entidades de crédito adherentes, para los supuestos en los que el plan de reestructuración resulte inviable teniendo en cuenta la situación económicofinanciera del deudor. Se presume que es inviable aquél que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar. En este caso, los deudores podrán solicitar una quita del principal pendiente, si bien la entidad de...

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