Un banco defiende la rebaja, a favor de la persona consumidora, del interés de demora en la hipoteca. Comentario de urgencia de la resolución DGSJyFP de 5 abril 2020

Autor:Carlos Ballugera Gómez
Cargo:Registrador de la Propiedad
 
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Esta resolución dice que el interés de demora del art. 114.III LH es máximo, se establece por la ley, no admite negociación en beneficio del banco, pero sí admite esa negociación en beneficio del adherente; de suerte que el tipo máximo fijado por la ley, –en caso de préstamos hipotecarios con consumidores– regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio del consumidor.

Decimos adiós con el mes de julio a la incomprensible doctrina sobre la interpretación de la imperatividad de los intereses de demora y del vencimiento anticipado de la Directiva 2014/17/UE de 4 febrero 2014 y de la LRCCI, que venía haciendo la DGRN1.

No se puede definir mejor, aunque no se nombre la semiimperatividad, el juego de una norma semiimperativa que como lo hace esta resolución. Precisamente la semiimperatividad de las normas de protección de adherentes y personas consumidoras es la que permite la estipulación que mejora en beneficio de los adherentes el máximo legal semiimperativo de intereses de demora en los préstamos hipotecarios y permite, en consecuencia, rebajar ese límite o eliminarlo.

El gran brillo de esta resolución no puede ser oscurecido por algunos problemas que la misma se deja por el camino. No sabemos si los dos cónyuges prestatarios e hipotecantes son empleados del banco; se ha omitido el día de la fecha de una resolución de abril de 2020 que sirve de base a la doctrina de la resolución que comentamos. Tendremos que esperar a la corrección de errores de esta resolución, para aclarar esta cuestión.

Por otro lado, se limita el recurso a la aplicabilidad del art. 114.3 LH, pero se niega que, pese a su redacción idéntica, el recurso se refiera a la interpretación del art. 25.2 LRCCI que no es aplicable. Aquí el lío no es pequeño. El art. 114.III LH forma parte de la LRCCI y, por tanto, no sería aplicable al caso, en lo que abunda la resolución al aceptar la declaración del banco que se remite al respeto de su estipulación de los límites impuestos a los intereses de demora en la redacción del artículo anterior a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

En efecto, algunas referencias a este precepto hipotecario en la resolución parecen serlo a su redacción anterior a la LRCCI, pero no creemos que la exclusión de aplicabilidad de la Ley 5/2019, de 15 de marzo suponga para este caso poner en vigor el derogado art. 114.III LH en su redacción anterior a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

No obstante, nos apoyamos en la declaración contenida en la misma resolución de que la semiimperatividad es aplicable no sólo a préstamos de empleados mientras mantengan la condición de tales, sino también a esos mismos prestatarios cuando se den las circunstancias especiales que justifican el cambio de la cláusula de demora a parámetros no de empleados sino de mercado, menos favorables y eso sin analizar la aplicabilidad al caso del art. 25.2 LRCCI sino sólo la aplicación del art. 114 LH. Empezamos agosto con el mejor de los augurios. ¡Felices vacaciones para el que las tenga!

Resumen de la resolución DGSJyFP de 5 abril 2020

268. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES DE DEMORA

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria [CB].

Resumen: En las hipotecas de financiación de la vivienda de préstamos del banco a un empleado, puede estipularse en beneficio de la persona adherente y consumidora un interés de demora inferior al legal, incluso para el caso de que el prestatario deje de ser empleado del banco.

Hechos: [...] en un préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» a dos personas casadas entre sí, y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda...

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