El automatismo en la accesión inmobiliaria

Autor:Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad de Sevilla
Páginas:43-109
RESUMEN

Frente a la tesis doctrinal mayoritaria y unánime de nuestra jurisprudencia que entiende la accesión del artículo 361 del Código Civil, sobre construcción en suelo ajeno, condicionada a la opción elegida por el dueño del suelo invadido y al pago efectivo de lo accedido (sea la obra o el suelo), en este trabajo se entiende que la del artículo 361 del Código Civil, como toda accesión inmobiliaria... (ver resumen completo)

 
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I Quaestio iuris: El momento operativo de la accesión inmobiliaria como modo de adquirir la propiedad de lo accedido. Y su innegable repercusión práctica

¿Quid si quien construyendo en suelo propio emplea materiales ajenos sin saberlo, o incluso sabiendo que no son suyos?; o ¿Qué sucede si quien, aun

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construyendo con materiales propios, edifica en suelo ajeno, creyéndolo como propio o con derecho para hacerlo?; ¿A quién en tales u otros casos pertenece la obra construida, cuando esta ya está unida, incorporada al suelo: a quien la hizo, al dueño del suelo, o al de los materiales? En parte, recuerda tal disputa a la salomónica. Y como en ella, injusto, y antieconómico también, resultaría solucionar el problema como si se tratara de un nudo gordiano que, según el dicho quijotesco, solo la Parca podría desatar, o más bien cortar de tajo. Porque: o bien la separación es materialmente imposible, o bien, aun siendo posible, resulta económicamente inviable.

Aunque pudiera resultar justa, antieconómica para el tráfico jurídico también sería pensar en la copropiedad, siempre sometida en su gestión a la decisión mayoritaria o unánime de los copropietarios. Communio est mater discordiarum.

No queda, pues, otra solución, más justa y económica, que la impuesta por la lógica del accessorium sequitur principale: lo accesorio sigue a lo principal; de este modo, cuando dos cosas de diferente dueño se unen o se incorpora una a la otra, la accesoria seguirá a la principal; accessorium cedit principali: lo accesorio cede a lo principal; el dueño de la cosa principal se convertirá en dueño de la cosa accesoria.

Para cuando se trate de la unión o de la incorporación de cosas inmuebles (o de mueble a inmueble), dejando al margen las accesiones naturales, la decisión es tomada por el artículo 358 del Código Civil. A su vista queda que el suelo es el bien principal y la obra o la plantación en él hecha lo accesorio. Desde el Derecho romano este ha sido siempre el criterio: quidquid inaedificatur solo cedit, superficies solo cedit, se decía en multitud de textos romanos, especial-mente gayanos. La superficie cede al suelo.

Siendo tal la solución al problema jurídico-real, de atribución de la propiedad, solo restaría fijar las consecuencias jurídico-obligacionales, de compensación del valor del bien accesorio accedido y, en su caso, de reparación del daño ocasionado. Es ahí donde nuestro Derecho, aunque no todo Derecho, atiende a la buena o mala fe del dueño del suelo y a la del constructor. Al respecto, nuestro Código Civil, conforme a la tradición romana y a las Partidas, distingue entre varios supuestos: uno es el de construcción o plan-tación con materiales ajenos en suelo propio (el del art. 360 CC); otro, el de construcción o plantación con materiales propios en suelo ajeno (el de los arts. 361 a 363 CC); y el último, yuxtaposición de los dos anteriores, el de construcción o plantación con materiales ajenos en suelo también ajeno (el del art. 365 CC).

No obstante su arraigada tradición, son muchos los problemas que aún hoy suscita la accesión inmobiliaria fundada en tal principio de solución. Uno de ellos, el que aquí se va a tratar, se refiere al momento en que la accesión opera. En efecto, ¿Cuándo se produce la adquisición de la propiedad por acce-

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sión: inmediatamente con la incorporación de la obra al suelo, o una vez haya tomado la decisión el dueño del suelo de hacerla efectiva pagando el valor de la obra accedida?

1. La disparidad de criterio en nuestra jurisprudencia y doctrina comunes en atención al tipo de accesión inmobiliaria: según la construcción se haga en suelo propio o ajeno, o extralimitadamente, y según la buena o mala fe de los que en ella intervienen

Práctica unanimidad hay en jurisprudencia y en doctrina, con alguna voz disonante 1, al afirmar que la accesión en la hipótesis del artículo 361 del Código Civil, la más frecuente en la realidad, no opera automáticamente tras la incorporación de la obra al suelo; entiende esta tesis mayoritaria que la accesión del 361 del Código Civil es diferida, que está «doblemente condicionada» 2: primero, a la opción contenida en dicha norma que sea elegida por el dominus soli invadido, y, segundo, al pago de lo finalmente accedido, sea el pago de la obra, si se ha elegido la primera opción del 361, sea el del terreno invadido, si finalmente se elige su segunda y última opción; siendo entonces constitutiva la sentencia que la concede 3.

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En cambio, para la hipótesis del artículo 360 del Código Civil, o incluso para la de los propios artículos 362 y 363, que regulan igual hipótesis a la del artículo 361, aunque referidos al caso en que el constructor actúe de mala fe, entiende esa misma doctrina común, salvo alguna opinión aislada 4, que la accesión sí opera automáticamente, pues en ninguna de ellas se habla de opción alguna, ni se exige el previo pago de indemnización ninguna, que la pueda condicionar 5.

¿Por qué en el fondo este diferente modo de proceder de la accesión inmobiliaria según se construya en suelo propio o ajeno, y según el constructor invasor en este segundo caso actúe de buena o de mala fe?

El interrogante se agudiza aún más si se atiende a la aplicación del artículo 361 del Código Civil al caso de la llamada accesión invertida (que resuelve el caso de extralimitación: de construcción en suelo en parte propio y en parte ajeno): en tal caso, la jurisprudencia, seguida del común de la doctrina, aunque no exenta tampoco de alguna voz disonante, estima que la accesión opera automáticamente por aplicación forzosa del artículo 361 del Código Civil in fine, a modo de venta forzosa ex officio judicis: puesto que la accesión invertida ha supuesto la inversión del principio superficies solo

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cedit consagrado en el artículo 358 del Código Civil, lógica y necesariamente hay que aplicar el inciso final del 361 del Código Civil 6. Operando, automáticamente desde la incorporación, la sentencia que la reconozca solo puede ser declarativa 7.

La sola disparidad de opinión habida dentro de nuestra jurisprudencia según se trate de...

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