Artículos 42 al 43
| Autor | Fernando José Lorenzo Merino |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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PLANTEAMIENTO GENERAL
Por ser el arrendamiento un contrato no sólo de hacer, sino de tracto sucesivo no se agota con la entrega de la cosa al arrendatario para que use de ella, sino que obliga al arrendador a asegurar a aquel un goce pacífico de la misma durante todo el tiempo de vigencia del contrato. Tal obligación se traduce en realizar en ésta las necesarias reparaciones para que se halle en estado de servir el destino o uso que se pactó.
Pero con las reparaciones necesarias, imprescindibles para la conservación de la cosa y que sólo pretenden mantener su estado y valor, se hallan otras actuaciones de arrendador o arrendatario que implican por su resultado un incremento en la funcionalidad o en el valor de la misma. Una de las cuestiones cardinales que se plantea en el orden práctico es la de determinar precisamente que obras pueden calificarse como necesarias y cuales no, así como la de la distinción entre aquellas y las denominadas de mejora.
El tratamiento que, al margen del plano conceptual, dan a dichas obras y mejoras el Código civil y la legislación especial de arrendamientos es diverso por causa de la complejidad que esta última normativa ha introducido en su régimen, esencialmente en orden a la libre disponibilidad de su ejecución y abono. Lo que se justifica, desde los principios que históricamente han movido esta legislación, por la finalidad de hacer más rentable social y económicamente la empresa agrícola. Por el contrario, el Código civil acepta el juego de la autonomía de la voluntad de las partes y defiende, en ocasiones -caso de la prueba de la culpa-, intereses de raíz propietarista. En consecuencia, aunque la obligación de reparar del arrendador procede de la naturaleza de la locación, no es de su esencia ya que se puede modificar por acuerdo entre las partes.
El legislador gallego, en los artículos 43 y 44 de la Ley que se comenta, si bien se deja influir por la normativa sobre aparcerías del precedente texto de la Compilación, igualmente asume principios y reglas del Código civil, así como disposiciones concretas procedentes de la legislación especial. Lo que obliga a realizar, aunque sea de forma esquemática, una primera referencia a los diversos textos legales de ámbito general que han regulado o regulan las obras y mejoras en el arrendamiento rústico.
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LA LEGISLACIÓN COMÚN Y ESPECIAL SOBRE LA MATERIA
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El Código civil ordena la materia diferenciando entre las reparaciones necesarias con finalidad conservadora del uso de la cosa, que recoge en el apartado 2 del artículo 1.554, y las llamadas mejoras útiles y voluntarias, que refiere en el artículo 1.573. Las primeras, a cargo del arrendador, se ubican en el precepto citado con la obligación que las causa, la de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato; consecuencia, a su vez, del carácter traslativo del uso en la locación que reconoce, en terminos generales, el artículo 1.543.
El párrafo 2.° del mencionado artículo 1.554 ha de ser relacionado y completarse con lo dispuesto en los artículos 1.558 y 1.559, párrafo 2.°, a propósito de las reparaciones urgentes y el poner en conocimiento del dueño la necesidad de las que se citan en aquel párrafo del artículo 1.554. La obligación que asume el arrendador en este precepto existe y subsiste, como dice Lucas Fernández 2, en todo caso en que surja la necesidad de una reparación, sea o no urgente, ocasione o no molestia al arrendatario, prive o no a este durante su realización de parte de la finca arrendada.
La regulación de las reparaciones que tiene que hacer el arrendador se ve completada con lo que se prescribe en los artículos 1.561, 1.562, 1.563, 1.564, 1.568 y 1.570 del Código civil, aunque no sean tales obras el objeto exclusivo de las correspondientes normas.
Tratándose de mejoras útiles y voluntarias, el artículo 1.573 remite al régimen de las mejoras realizadas por el usufructuario, disponiendo que el arrendatario tendrá el mismo derecho que se concede a aquel titular. Lo que obliga a acudir, para integrar la correspondiente regulación, a las normas de los artículos 487, 488 y 502 de aquel texto, resultando de ello que las denominadas mejoras útiles de origen voluntario, es decir, las que además de incrementar el valor de la cosa aumentan su productividad, pueden ser realizadas por el arrendatario, con tal que su ejecución no altere la forma o sustancia de la cosa arrendada. En orden a las mejoras obligatorias, así como a las suntuarias o de recreo, o sea, las que ni afectan a la utilidad de la cosa ni suponen un aumento de su valor, quedan excluidas del ámbito de la remisión del artículo 1.573, aunque sí las incluye el artículo 487, lo que significa que la aplicación de este último artículo deberá realizarse con esta salvedad3.
Por último, se añade en el Código civil la categoría de las mejoras necesarias, que el artículo 502 refiere como reparaciones extraordinarias que pueden causar un aumento de valor con motivo de su realización. Aunque son mejora en lo concerniente a este incremento, el Código civil no las contempla en el artículo 1.573, considerando seguramente que todo lo atinente a reparaciones con finalidad de conservación de la cosa para su adecuado uso debe encajarse en la idea de «reparación necesaria» que el Código civil describe en el párrafo 2.° del artículo 1.554 y en los artículos 1.558 y 1.559.
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En la legislación especial arrendaticia se observan, a propósito del régimen de obras y mejoras en la finca arrendada, dos momentos en su evolución, que aunque no particularmente distintos entre ellos, sí lo han sido respecto a los criterios sustentados hasta entonces por el legislador en el Código civil. Tales momentos son, el correspondiente a la Ley de Arrendamientos Rústicos, de 15 marzo 1935, y su Reglamento, de 29 abril 1959, y el representado por la actual Ley de Arrendamientos Rústicos, de 30 diciembre 1980.
Causa fundamental del proceso de cambio la ha sido el carácter de empresa organizada y profesional que la explotación agraria asume en la Ley de 1935 y en la singular cobertura institucional que recibe este arrendamiento. Lo que se manifiesta con claridad en la regulación de los gastos de reparación, conservación y mejora de la finca, dirigidos no sólo a mantener su valor y preservar el equilibrio de las recíprocas prestaciones, sino a obtener, además, un mayor grado en la capacidad productiva de la misma.
La Ley de 1939, y su posterior Reglamento, aún aceptando en varios aspectos -sobre todo en el conceptual y el clasificatorio- reglas del Derecho común, recoge y formula, dentro de una mejor sistemática, principios de tal relieve como el de la obligatoriedad de las reparaciones ordinarias, el de abono de impensas o el de la prueba de la culpa por deterioros causados en la finca.
En este sentido, tras el concepto previo de la «reparación necesaria» en el artículo 12, párrafo 4.°-párr. 3 en el Reglamento- , asume la tradicional distinción entre mejoras necesarias, de por sí obligatorias, y las que por depender de la voluntad del arrendatario denomina «voluntarias», dividiendo estas en útiles y de adorno o comodidad. Como se indica, sobre las ordinarias, o indispensables para mantener el uso de la finca conforme a lo pactado, recae la obligatoriedad de su ejecución en el arrendador, sin posibilidad de pacto entre las partes en lo referente a la asunción del coste -salvo el supuesto del artículo 20 in fine de la Ley-;en consecuencia, tal coste será siempre a cargo del arrendador sin que pueda repercutirlo sobre la renta. Lo que contradice el principio de negociabilidad que la legislación común reconoce sobre el abono de las reparaciones que menciona el párrafo 2.° del artículo 1.554.
Técnicamente, denomina la Ley obligatorias, en el artículo 20, a aquellas mejoras que se imponen por ley o por resoluciones firmes de la Administración o de los Tribunales, siendo, igualmente, a cuenta del arrendador y, por su naturaleza, consideradas como extraordinarias4. A diferencia de las anteriores, que tienden a restituir a la finca su capacidad de uso, las obligatorias se deben a normas de finalidad singular -así las realizables como consecuencia de la declaración por la Administración de «finca mejorable»-. Este tipo de obligatorias de caracter extraordinario, son desconocidas en la normativa del Código civil sobre el arrendamiento.
Respecto a las mejoras útiles y voluntarias, que el artículo 20 de la Ley define como las generadoras de aumento «en la producción de la finca o en su valor», pueden ser hechas tanto a iniciativa del arrendador como del arrendatario, pero previo acuerdo de ambas partes sobre su realización. Como ordena el párrafo 1.° del artículo 22 del Reglamento, en ningún caso podrán realizarlas «por sí mismos». Actuación que resulta distinta a la señalada en el artículo 487 para las mejoras que pretenda hacer el usufructuario -aquí arrendatario por efecto del art. 1.573-; pero que, como veremos, será tenida en cuenta en la redacción del precepto correspondiente de la ley gallega. Tales mejoras, serán siempre, según el artículo 22 de la Ley, a expensas de quien las ejecuta, con derecho a repercutir su importa sobre la renta si son a iniciativa del arrendador y generan un aumento de rendimientos de la finca. De hacerlas el arrendatario, tendrá derecho a ser indemnizado por el propietario por los gastos y desembolsos hechos en su realización, con la única exigencia de que persistan al concluir el arriendo. Indemnización, que expresamente excluye el artículo 487 como abono al usufructuario -aqui arrendatario-, ofreciendo en su lugar, en este precepto y en el artículo 488, un derecho a retirar las mejoras o a compensarlas con los deterioros. Como se explicará, el aspecto indemnizatorio introducido por la legislación de 1935 también será tenido en cuenta en el correspondiente precepto por el legislador gallego.
Es, sin embargo, en orden a la prueba de la culpa con ocasión de pérdidas o...
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