Artículo 358

Autor:Mariano Alonso Pérez
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho Civil
RESUMEN

I. Accesión industrial inmobiliaria. La edificación: concepto y elementos constitutivos. Criterios rectores del artículo 358.-II. El principio superficies solo cedit: significado y evolución histórica. Crisis del principio en el Derecho moderno.-III. Derogación o excepciones a la regla superficies solo cedit: aclaración general: 1. Paralización de la accesión. Diversas hipótesis: A) Edificios... (ver resumen completo)

 
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  1. ACCESIÓN INDUSTRIAL INMOBILIARIA. LA EDIFICACIÓN: CONCEPTO Y ELEMENTOS CONSTITUTIVOS. CRITERIOS RECTORES DEL ARTÍCULO 358

    Este precepto del Código civil acoge los tres supuestos que ya estructuró el Derecho romano: lo edificado (inaedificatio), plantado (plantado) o sembrado (satio) se incorpora al suelo y constituye una unidad dominical con la titularidad de aquél. Igualmente se unen a la propiedad del suelo ajeno todas las reparaciones y mejoras, según el viejo principio de la accesión afectante a omnis materia, ex qua aedificium constat (D. 41, 1, 7, 10; D. 44, 2, 7, 2).

    Los artículos 358-365 regulan la llamada accesión industrial inmobiliaria, por virtud de la cual las incorporaciones hechas por el hombre en el suelo se entienden absorbidas por el propietario del mismo y forman una unidad dominical con él. Se regulan y comprenden bajo el mismo principio de absorción por la propiedad del suelo las edificaciones, plantaciones y siembras, porque, en definitiva, todas tienen como sustentáculo el suelo y todas se adhieren inseparablemente al mismo, profundizando en la tierra por los cimientos o las raíces, respectivamente. Llegan a formar en los tres supuestos un todo con el suelo y a todas es en el mismo sentido aplicable al principio de accesión y sus consecuencias establecidas en los artículos 358-365 del Código civil (1) Con ello, el legislador de 1889 se apartó de sus precedentes históricos, tales como el Derecho romano y Las Partidas, que regulan la edificación separada de la plantación y siembra. En todo caso, es evidente que el artículo 358 del Código civil es una norma general que se aplica a todas las incorporaciones o uniones que tengan lugar en suelo ajeno, sean operadas por la mano del hombre o sean realizadas de modo natural, como en los supuestos de aluvión o avulsión.

    Si la plantación o siembra ofrecen menos dificultades de comprensión, no sucede lo mismo con el concepto de edificación. Se ha señalado que por edificación ha de entenderse «toda unión material de bienes muebles a un inmueble por la acción de hombre mediante cualquier clase de obra o construcción»(2). Parece evidente que para la existencia de edificación son necesarios tres elementos:

    1. Unión indisoluble y estable de materiales al suelo. Es decir, ha de tratarse de una incorporación físicamente adherida al suelo e inseparable sin menoscabo de su integridad (arg. ex arts. 360 y 334, núm. 3, del Código civil). No existiría edificación si la separación fuera posible sin destruirse o, al menos, sin disgregación de los elementos integrantes (vieja idea, pero muy fructífera, de von Wachter). La unión ha de hacer de la edificación parte integrante esencial, no mera pertenencia.

    2. Aparición de una nueva entidad física, económica y funcional, de forma que se pierde la anterior individualidad de los bienes incorporados para formar lo edificado y el suelo una unidad material, de destino económico y de fines específicos buscados según los intereses del propietario del suelo.

    3. La edificación, por sí misma, constituye una mejora de la finca en que se realiza, en cuanto supone un incremento de valor y a menudo de la productividad del suelo sobre el que se hizo la incorporación del edificio(3).

    Presupuesto esencial de la accesión inmobiliaria es la incorporación a suelo ajeno de edificaciones, plantaciones o siembras. Sin incorporación o unión no hay accesión. De ahí la diferencia, que ya señalaba García Goyena, entre incorporación y colocación. Sin duda que esas incorporaciones se refieren a obras fijadas indisolublemente al suelo o añadidas a las nuevas construcciones. Estamos en presencia de inmuebles por incorporación (partes integrantes o esenciales), y no inmuebles por destino (pertenencias). En éstas no juega la accesión.

    Sólo en las edificaciones o plantaciones -también en sus reparaciones y renovaciones- operan los artículos 358 y siguientes. No así en otras hipótesis. Por eso, la sentencia de 18 abril 1980 señala que «ni los montones de tierra o arena colocados en la finca, ni los postes para ulterior instalación de la conducción de fluido eléctrico, pueden considerarse construcciones ni plantaciones, ni adheridas al suelo permanentemente, de suerte que no puedan retirarse sin menoscabo, y menos aún reviste aquel carácter el esbozo de algún camino».

    Opina Lacruz que ha de tratarse de construcciones nuevas, realizadas por el poseedor; la doctrina dominante en los países latinos no considera aplicables las reglas de la accesión a las reparaciones, incluso extraordinarias, de obras antiguas: tales reparaciones son impensas necesarias o al menos útiles, pero no un supuesto de accesión (sí, como accesión, el empleo de materiales ajenos). Es dudoso si se pueden considerar como obras, en el sentido de los artículos 358 y ss., los trabajos de desecación, desmonte de un bosque, drenaje, que constituyen simple mejora del bosque(4).

    Me parece más adecuada a los preceptos del Código civil (arts. 358 y siguientes) la opinión de Serrano Alonso, quien piensa que la exclusión de la accesión en el supuesto de alteraciones o construcciones sobre obras o edificios preexistentes no encuentra apoyo en los preceptos del Código civil y le parece más oportuno considerar que a efectos de la accesión es indiferente que se trate de una obra nueva en su totalidad o que sea reedificación o una mera reparación de otra existente o una ampliación de la misma(5). En cualquier caso, no tiene mucho sentido excluir las reparaciones y obras parciales, cuando el artículo 358 del Código civil se pronuncia con una extensión manifiesta, añadiendo a «lo edificado, plantado o sembrado... las mejoras o reparaciones...». En el mismo sentido, el artículo 1.359, 1.°, del Código civil. De este modo, el Código civil acoge un concepto de accesión expresamente lato, desde el punto de vista cuantitativo.

    Antes de entrar en el problema de fondo de este artículo y del que constituye la esencia de la accesión inmobiliaria en nuestro Derecho, la regla superficies solo cedit, es menester hacer dos observaciones previas: 1.a Que la norma del artículo 358 del Código civil, auténtico principio general, no es absoluta. No sólo el dominus soli debe indemnizar el valor de lo incorporado para evitar el enriquecimiento sin causa -en línea de principio-, sino que «la sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes» (arts. 359-365, según remisión del art. 358, in fine), impone límites y excepciones a esta norma un tanto rígida y quintaría, «que se establecen principalmente habida cuenta de quien haya realizado la incorporación y de si ha obrado de buena o mala fe»(6). 2.a Que el artículo 358 del Código civil, «norma directa y obligatoria» (sent. de 27 marzo 1950) y los demás que disciplinan la accesión no afectan -salvo por analogía- a las hipótesis de relaciones jurídicas establecidas en el ámbito de los derechos de obligación (v. gr., arrendador-arrendatario, etc.) o derechos reales (nudo propietario-usufructuario, por ejemplo), que tienen normativa específica y su problemática se refiere a la titularidad de las mejoras o expensas útiles hechas en la cosa arrendada, usufructuada, etc. Las normas sobre accesión (arts. 358 y ss.) se aplican en los supuestos en los que quien planta, edifica o siembra no está vinculado con el dominus soli por una relación obligatoria o real disciplinada por normas específicas(7). Así lo ha entendido el Tribunal Supremo (sentencias de 28 febrero 1906, 17 diciembre 1955, 5 marzo 1959, 5 enero 1978, 31 octubre 1985 y 18 abril 1986)(8). Claro está que las lagunas existentes en las relaciones jurídicas específicas sólo pueden colmarse acudiendo a los preceptos de la accesión (arts. 353, 358 y ss. del C. c), que tienen carácter general y recogen principios fundamentales de justicia conmutativa. Se impone la aplicación analógica por prescripción del artículo 4, 1.°, del Código civil.

  2. EL PRINCIPIO «SUPERFICIES SOLO CEDIT»: SIGNIFICADO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA. CRISIS DEL PRINCIPIO EN EL DERECHO MODERNO

    Hechas estas dos observaciones previas, el artículo 358 y los que le siguen nos enfrentan con el principio superficies solo cedit. Recuerda Sanz Fernández que es principio básico y fundamental que domina toda la materia de las obras, construcciones y edificaciones hechas en suelo ajeno el que se consagra en el artículo 350 del Código civil: «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella»(9). Vieja norma quiritaria, formulada en el siglo xiv por Ciño de Pis-toya y su discípulo Bartolo de Sasoferrato («cuius est solum eius est ad coelum usque ad inferos»)(10).

    Nuestro Código civil reitera incesantemente la plenitud absorbente del dominio del suelo, con independencia de que edificaciones o plantaciones sean a menudo más valiosas que su sostén terráqueo (arts. 353, 358, 359). Se consagra por estos preceptos -y en particular por el artículo 358 del C. c.- con la mayor pureza el principio romano superficies solo cedit(11). El legislador de 1889 sigue funcionando, en las postrimerías del siglo XIX, con los mismos criterios económicos de los juristas romanos. En Roma, el derecho de accesión en beneficio del suelo está enraizado en el más genuino ius civile y es conforme a la naturaleza de las cosas: aedes superficiariae -dice Gayo- civili et naturáli iure eius est cuius solum; en otro lugar nos dice el mismo jurista: id, quod in solo nostro ab aliquo aedificatum est... iure naturáli nos-trum fit quia superficies solo cedit (2, 73). La idea se repite machaco-namente por todos los autores -Ulpiano, Paulo, Séneca- hasta su consagración para la posteridad en la Compilación bizantina. Esta doble atadura -ius civile y ius naturále- no resulta fácil superarla a los juristas romanos(12). Por eso es válida la afirmación de que el concepto romano de la superficies no representó una excepción al principio superficies solo cedit, sino que es una consecuencia más del principio de accesión(13). Porque, en definitiva, un Imperio con...

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