Artículo 16 Convocatoria y reunión de la Junta de Propietarios

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología
Páginas:261-274
 
ÍNDICE
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"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9• La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.

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La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".

I Reunión de la junta de propietarios ordinaria y extraordinaria

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representan al menos el 25% de las cuotas de participación.

Son Juntas ordinarias las que deben celebrarse una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y, Juntas extraordinarias las que pueden celebrarse en las demás ocasiones que prevé la LPH.

La Junta de Propietarios debe celebrarse bajo la dirección del Presidente, a quien corresponde dirigir los debates y, deberá asistir el Administrador al objeto de informar sobre la rendición de cuentas del ejercicio que termina y sobre el proyecto del presupuesto para el siguiente; de todo lo actuado deberá levantarse la oportuna acta por el Secretario o quien haga sus veces, con designación de los propietarios asistentes y ausentes, y con fijación de la cuota de participación correspondiente a cada uno de ellos. (Véanse arts. 9 h), 13, 15, 17, 18 y l9 LPH).

La Ley determina los requisitos de la convocatoria, cuando la Junta no es universal.

Son nulas las cláusulas estatutarias incompatibles con este precepto.

El art. 553-20 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula las "reuniones", disponiendo que la junta de propietarios debe reunirse una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto; y puede reunirse cuando lo considere conveniente el presidente. Si los propietarios piden al presidente que convoque una reunión y este no lo hace, la junta de propietarios puede reunirse siempre y cuando lo pida, indicando los puntos que es preciso incluir en el orden del día, una cuarta parte de los propietarios, que deben representar una cuarta parte de las cuotas. Los Estatutos pueden establecer reuniones especiales para tratar de cuestiones que efecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades. La junta de propietarios puede reunirse sin

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convocatoria si concurren a la misma todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día, que debe aprobarse antes de iniciarla.

Plazo fijado en los Estatutos para la celebración de la junta ordinaria

El plazo fijado en los Estatutos para la celebración de la Junta ordinaria de propietarios no puede tener carácter preclusivo, esto es, que sólo dentro de él puede realizarse un acto con eficacia jurídica, pues ello conduciría a la paralización del normal desenvolvimiento de la organización de la comunidad de propietarios. Por ello ha de interpretarse el señalamiento de un mes determinado en un sentido orientativo o preferencial, pues lo que realmente impone el art. 15 de la LPH es que las reuniones de las juntas de propietarios tengan una cierta regularidad o periodicidad debido a su propio objeto, la aprobación de los presupuestos y cuentas, por lo que la extemporaneidad de la convocatoria y celebración de la Junta, o más bien, su retraso, ninguna consecuencia anulatoria han de tener

. (SAP de Santa Cruz de Tenerife de 23 de marzo de 1993).

Validez de la Junta extraordinaria

Para la validez de la Junta extraordinaria de copropietarios, hecha por un número de ellos que represente al menos el 25% de las cuotas se requiere que realice la convocatoria por escrito dirigido a cada propietario indicando el asunto o asuntos a tratan

. (STS de 12 de julio de 1994).

II Convocatoria y constitución de las juntas

La facultad de convocar las Juntas corresponde normalmente al Presidente y, en su defecto, a los promotores de la reunión con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9 LPH (a los requisitos legales necesarios para la convocatoria de las Juntas de Propietarios se refiere la STS de 28 de julio de 2007, declarando que se incumplen todos los requisitos referidos a la citación, al no haberse efectuado notificación personal en el domicilio real conocido). La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2 LPH.

"Los propietarios pueden convocar Junta sin la conformidad del Presidente de la comunidad". (SAP de Madrid de 11 de junio de 2013).

"La convocatoria a Junta de propietarios no exige fehaciencia". (STS de 19 de septiembre de 2007).

La Junta podrá reunirse válidamente aún sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

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"Acuerdos nulos por no convocar a Junta a propietarios de trasteros". (SAP de Vizcaya de 22 de octubre de 2008).

El art. 553-21 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula las "convocatorias", disponiendo que la presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios; y en caso de inactividad o negativa, la puede convocar la vicepresidencia, si existe, o la secretaría o, en caso de vacante, negativa o inactividad de estas, quienes promueven la reunión. Las convocatorias, citaciones y notificaciones deben enviarse al domicilio que ha designado cada propietario o, si no han designado ninguno, al elemento privativo del que es titular con una antelación mínima de ocho días naturales; además, el anuncio ce la convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible habilitado al efecto, y, debe indicar este anuncio la fecha de la reunión y estar firmado por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente (produce efectos jurídicos plenos a los tres días naturales de haberse hecho público si no puede realizarse la notificación personalmente). En el caso de juntas extraordinarias para tratar asuntos urgentes, solo es preciso que los propietarios tengan conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión. La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada: El orden del día (si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar los puntos que proponen); el día, lugar y hora de la reunión, en primera y segunda convocatoria, entre las que debe haber, como mínimo, un intervalo de treinta minutos; el lugar de la celebración, que debe tener lugar en un municipio de la comarca donde se halla el inmueble; la advertencia de que los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan como favorables, sin perjuicio de su derecho de oposición; y la lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad y de la advertencia de que tienen voz pero que no tienen derecho de voto. La documentación relativa a los asuntos de los que debe tratarse puede enviarse a los propietarios o pueden tenerla los administradores a su disposición desde el momento en que se realiza la convocatoria, lo que debe hacer constar.

Según VENTURA TRAVESET, los casos en que pueda convocarse la reunión de la Junta, por los propietarios, en defecto del Presidente son además de por fallecimiento de éste, por ausencia, por enfermedad o por otra causa cualquiera que impida a aquél ejercer sus funciones, ya que los intereses de la Comunidad, que constituyen una obligación legal no pueden quedar...

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