Apuntes de «Jurisprudencia Registral» (Sobre las Resoluciones de la Direccion General de los Registros y del...
| Autor | Luis Miguel Lopez Fernandez |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil Universidad Autónoma de Madrid |
Apuntes De «Jurisprudencia Registral» (Sobre Las Resoluciones De La Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Con Especial Incidencia En Materia Urbanistica).
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INSCRIPCION DE LOS PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCION
1.1. ALCANCE DEL ACTA COMPLEMENTARIA: No es posible eliminar del Registro una parte de finca que se declaró exceptuada de la reparcelación mediante acta administrativa complementaria. Se precisa consentimiento del titular registral o resolución judicial supletoria:RDGRyN de 26-2-2001.
En el supuesto planteado se aportó a la reparcelación una porción segregada de finca. Al aprobarse la reparcelación se canceló el folio abierto a la porción segregada, adjudicándose a su propietaria una participación indivisa de determinada finca de resultado y al Instituto Catalán del Suelo la cuota restante. Posteriormente, mediante acta autorizada por Notario y sin conformidad de la propietaria, el Instituto Catalán del Suelo adjudica la totalidad de la finca de resultado a la que hasta entonces era sólo comunera junto con el referido organismo. En el mismo documento deja sin efecto la descripción del resto de finca de la cual se segregara la aportada a la reparcelación, y que se había exceptuado de la reparcelación, por entender que el derecho que otorgaba la totalidad de la finca originaria queda totalmente agotado en la reparcelación del sector y mediante la adjudicación de la totalidad de la finca de resultado.
Aunque el Instituto Catalán del Suelo argumentaba que la segregación se debió a que la finca inicial aparecía en el Registro con mayor cabida de la real, de modo que toda ella y no sólo la porción segregada estaba incorporada al ámbito de la reparcelación, y pese al intento de amparar su actuación posterior en el artículo 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística por estimar que se trataba de rectificar un error material concurrente en el acto aprobatorio de la reparcelación, el Registrador de la Propiedad denegó la inscripción del acta que contenía la rectificación solicitada por el defecto insubsanable de no concurrir el consentimiento del titular registral del resto de finca no aportada a la reparcelación y de la cuota proindiviso sobre la finca de resultado correspondiente a la porción aportada (que en el caso concreto eran una misma persona).
Interpuesto recurso gubernativo contra la calificación del Registrador, el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirma esa calificación, siguiendo la Doctrina manifestada en su Auto de 20-4-97 y señalando que las operaciones jurídicas complementarias permitidas a la Administración actuante por el artículo 113.3 del RGU no han de oponerse al Proyecto ni al Plan, sin que puedan extenderse en ningún caso a la modificación unilateral de titularidades registrales ya inscritas.
Recurrido el Auto presidencial la DGRyN matiza su exagerado alcance, afirmando la posibilidad de que las titularidades registrales inscritas en virtud de título administrativo sean modificadas sin necesidad del consentimiento de los titulares afectados o de la resolución judicial que se requieren como regla general, siempre que esa modificación por resolución administrativa se lleva a cabo mediante «expedientes rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella (debe decir «en ellos», porque se refiere a los expedientes) las garantías legales establecidas a favor de las personas afectadas» (F.D. 2). Sin embargo, en el supuesto concreto entiende que, siendo firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, eliminar del Registro una finca que se declaró exceptuada de la reparcelación «desborda claramente lo que es un mero error material o una actuación complementaria, de manera que no cabe acudir al reflejo registral de esa modificación si no media el consentimiento del titular o la resolución judicial supletoria» (F.D.3). Además de la difusa delimitación de la virtualidad del expediente administrativo para modificar las titularidades inscritas como consecuencia de actos administrativos, todavía queda una pregunta en el aire: teniendo en cuenta que la decisión del Instituto Catalán del Suelo fue recurrida por la propietaria, ¿será inscribible la resolución de los tribunales integrantes de la Jurisdicción Contenciosa, si desestima el recurso de la propietaria, o la «resolución judicial» se refiere a los Tribunales de la Jurisdicción Ordinaria?
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INSCRIPCION DE LAS OBRAS NUEVAS
2.1. AUTO RECAIDO EN EXPEDIENTE DE DOMINIO: Que el título formal inscribible sea un auto recaído en expediente de dominio no es causa que permita eludir las exigencias urbanísticas que la legislación específica establece para las edificaciones: RDGRyN de 9-10-2000.
Como es sabido, el artículo 37.2 del TRLS de 1992 recogió la norma contemplada en el artículo 25.2 de la Ley 8/90 sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, según la cual «Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado. Para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva en construcción a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada. Tanto la licencia como las expresadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras». El precepto ha pasado al artículo 22 de la Ley 6/1998 sin más alteración que algunas intrascendentes modificaciones de redacción, pero su errónea consideración como norma básica -de acuerdo con la disposición final única del TRLS de 1992-, ha sido corregida por la disposición final única de la Ley 6/1998, que sitúa correctamente el artículo 22 amparándolo en la competencia exclusiva del Estado para la ordenación de los registros e instrumentos públicos.
La previsión normativa se dirigía a evitar que accedieran al Registro de la Propiedad edificaciones realizadas contra las normas urbanísticas y que la apariencia de legalidad derivada de la inscripción registral se utilizara como instrumento del fraude consistente en vender edificios por pisos con más apartamentos susceptibles de utilización independiente de los autorizados en la licencia. Era una norma dirigida a regular la actividad de Notarios y Registradores, como la que se aplicaba al otorgamiento de escritura e inscripción de las parcelaciones, por mucho que la filosofía sobre adquisición escalonada de facultades urbanísticas que inspiraba la redacción de la Ley 8/90 llevara al legislador a instalar el precepto entre los que regulaban la adquisición del derecho a la edificación.
Ahora bien, la declaración de obra nueva puede acceder al Registro de la Propiedad en solitario o formando parte de otro acto o negocio jurídico más complejo: así sucede al inscribir la declaración de obra nueva al tiempo que se constituye el régimen de propiedad horizontal sobre la edificación, al modificar el título constitutivo de una situación de propiedad horizontal previamente inscrita de modo que se afecte la descripción estructural del edificio, al inmatricular la finca que antes no constaba inscrita y sobre la cual existe una edificación que se describe junto con la finca, o, como en el caso que nos ocupa, al cumplimentar alguno de los mecanismos previstos para la reanudación del tracto registral interrumpido sobre fincas inscritas cuando ello suponga el acceso al Registro de nuevas edificaciones o de modificaciones estructurales sobre las existentes. Es evidente que en todos esos casos también han de cumplirse los requisitos establecidos por la legislación para la declaración de obras nuevas.
Por todo ello resulta elogiable el celo manifestado por la Registradora de la Propiedad de Torrijos y por la DGRyN, que en su resolución de 9-10-2000 consideró que actuó correctamente al suspender la inscripción de varias fincas, solicitada en virtud de expediente de dominio para la reanudación del tracto registral interrumpido, entre otras razones y respecto de una de las fincas «por no acreditarse la antigüedad de la casa a efectos previstos en la Ley del Suelo». En este sentido hay que destacar la omisión de tan trascendental exigencia en el propio expediente de dominio, seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción, y la revocación de la decisión de la Registradora por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha. Todo ello otorga mayor valor a la RDGRyN comentada, la cual, en torno al aspecto que nos preocupa y en su fundamento de derecho cuarto, afirma rotundamente que «Respecto al tercero de los defectos, ha de confirmarse, pues el hecho de que el título formal inscribible sea un auto recaído en expediente de dominio no es causa que permita eludir las exigencias urbanísticas que la legislación específica establece para las edificaciones, pues, como ha dicho este Centro Directivo (cfr.Resolución de 22 de julio de 1998), el artículo 37 de la Ley del Suelo de 1992 (hoy 22 de la Ley 6/98), es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones, pues si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación al supuesto del citado precepto, sin perjuicio de la aplicación de la Disposición Transitoria Quinta, pero, en este último caso habrá que acreditar que la edificación es...
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