Apuntes de «Jurisprudencia Registral» (VII)
| Autor | Luis Miguel López Fernández |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil Universidad Autónoma de Madrid |
Los «Apuntes de Jurisprudencia Registral» anteriores fueron publicados en los números 189 (págs. 47-68), 194 (págs. 89-115), 204 (págs. 71-119), 217 (págs. 155-182), 221 (págs. 49-114) y 227 (págs. 25-51) de esta Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente.
Nada obsta a que la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigùedad de la misma se prueben por el mismo medio probatorio, o, como en el caso objeto de recurso, por medios probatorios distintos: la antigùedad por la certificación municipal y la descripción coincidente con el título por Certificación Catastral, siempre que, como ocurre en el supuesto objeto de recurso, no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación.
En cuanto al segundo defecto, debemos señalar que aunque la declaración de obra nueva declarada en el título se realiza sobre la finca registral número... con la descripción que de la misma consta en el Registro (a salvo la modificación de sus linderos) lo que debería conducir sin más a su registración (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), al venir acreditada la descripción de la misma por una Certificación Catastral que la sitúa sobre una finca de una cabida muy inferior a la de la finca registral sobre la que se pretende su inscripción, unido al hecho de que en el título se expresa que la finca descrita se corresponde con dos fincas catastrales que allí se mencionan, sin que al mismo tiempo se adapte la descripción de la total finca a la superficie que resulta de los datos catastrales, lo que supondría la declaración de un exceso de cabida o sin que se pretendiera la inmatriculación de la parte no inscrita, debe conducirnos a la confirmación del defecto alegado, pues no queda acreditado que la superficie sobre la que se asienta la edificación sea aquella que se encuentra inscrita y no lo esté sobre una finca no inmatriculada o sobre un exceso de cabida no constatado registralmente, sin haber cumplido en uno u otro caso los requisitos que la legislación hipotecaria se exige para la práctica de cada una de esas operaciones registrales (cfr. artículos 199 y 200 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario): RDGRN 23-1-2006.
Se presentó en el Registro de la Propiedad escritura de declaración de obra nueva correspondiente a un edificio antiguamente destinado a ermita, con una antigùedad de más de doscientos años, y catastrada con anterioridad a 1998 según certificación municipal; la Registradora suspendió la inscripción de la obra nueva y otras alteraciones en la finca registral porque, entre otros motivos de menor interés para estas páginas, la certificación del secretario no cumplía la exigencia contenida en el artículo 52.a in fine del RD 1093/1997, relativa a la acreditación de la coincidencia entre la descripción de la obra realizada y la del título, y porque de la documentación aportada se desprendía que a una sola finca registral, de 1.669 m2, se le asignaban dos referencias catastrales, correspondientes a sendas fincas de 1.731,71 m2 y 439,50 m2, respectivamente, hallándose la ermita objeto de declaración de obra nueva en esta última finca catastral y no pudiendo declararse una obra nueva sobre una finca que no constaba previamente inscrita en el Registro de la Propiedad. El presentante del título solicitó designación de Registrador sustituto, que confirmó la calificación de la Registradora, y posteriormente impugnó dicha calificación ante la Dirección General, que decidió estimar el recurso en cuanto al primero de los defectos de la nota y desestimarlo en cuanto al segundo, con la argumentación resumida en el encabezamiento de este apunte.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, la legislación vigente exige que se acredite el otorgamiento de la licencia y la expedición por técnico competente de certificación acreditativa de que la obra nueva descrita se ajusta al Proyecto aprobado, debiendo quedar relegada a la exclusiva responsabilidad del técnico certificador la veracidad de sus manifestaciones (Resoluciones de 9 de febrero de 1994 y 1 de marzo de 2003). No es aplicable a este supuesto la doctrina contenida en la Resolución de la DGRN de 27 de enero de 2006, en la que el técnico certificaba la fecha de terminación de la obra en ausencia de proyecto,... siendo necesario que en tales casos se acredite la suficiencia de las facultades del técnico certificador en la forma prevista en el apartado 3 del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997: RDGRN de 4-12-2006 (sobre los casos en que sí se exige el visado colegial, ver RDGRN de 27-1-2006, en estas mismas páginas, apunte 2.3).
Se presentó en el Registro de la Propiedad escritura de rectificación de otra y declaración de obra nueva en construcción, a la que se incorporaba la licencia de obras y certificación, expedida por el Arquitecto director de las obras, sobre la conformidad existente entre la obra declarada y el proyecto autorizado. La Registradora suspendió la inscripción por no resultar acreditadas las facultades del certificador, exigiendo el visado del Colegio Oficial correspondiente. El Notario recurrió la decisión de la Registradora y la Dirección General estimó el recurso con los argumentos destacados en el encabezamiento de este apunte.
Si la licencia administrativa constituye el mecanismo por el que los poderes públicos competentes controlan la legalidad de determinados actos de los administrados, es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe efectuar un pronunciamiento, sea expreso, concediendo o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria, o tácito, a través de su silencio con la sanción legal del efecto positivo del mismo. Al autorizar e inscribir la escritura, el Notario y el Registrador, respectivamente, deben comprobar si la normativa legal aplicable sujeta o no el acto de que se trate a licencia administrativa y, de ser así, como ocurre en este caso, entra en juego la mencionada norma del artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, sin que la exigencia que ésta impone pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral: RDGRN de 14-11-2006.
Se presentó en el Registro de la Propiedad escritura de segregación de una finca situada en Andalucía, acreditándose, mediante certificación catastral, que estaba calificada en parte como rústica y en parte como urbana; la parte urbana estaba edificada con naves de uso industrial y mediante la segregación se pretendía separar la una de la otra, resultando la porción rústica de una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. El Registrador suspendió la inscripción, por no acreditarse la licencia de segregación ni la...
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