Apuntes sobre la Junta de propietarios, su acefalía y formas de solución en el Ordenamiento jurídico peruano

Autor:Luis Alberto Aliaga Huaripata/Fredy Luis Silva Villajuan
Páginas:3077-3090
RESUMEN

Este trabajo pretende analizar el problema de la «acefalía» o falta de directivos con facultades vigentes de la Junta de propietarios en el Ordenamiento jurídico peruano; instancia que reúne a todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo y tiene por objeto la conservación y mantenimiento del edificio y que, consecuentemente, representa a dicho colectivo y celebra contratos y asume ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I A manera de introducción: ciudades y escasez de viviendas

Dice Antonio PAU, que «La ciudad en que vivimos es un elemento esencial de nuestra circunstancia. Y por tanto es una parte esencial de nosotros mismos. Esto es puro raciovitalismo, pero es también una experiencia. En la famosa fórmula de ORTEGA, el primer yo engloba la circunstancia, de modo que no es algo añadido a nosotros mismos, sino nosotros mismos. Un elemento de cada uno es su propia circunstancia. (…). ORTEGA añadía: ‘y si cambia mi circunstancia cambio yo’. No nos es indiferente la evolución de nuestra ciudad. Los que gobiernan la ciudad están determinando, en buena parte, nuestra vida»1.

Desde los primeros asentamientos humanos grupales estables de los que se tiene noticia como Jericó y Babilonia, pasando por Atenas y Roma y hasta la actual París y Nueva York puede advertirse que se trata de un fenómeno cultural complejo, vivo y permanente y consecuentemente, las perspectivas de estudio son múltiples, como la historia, la sociología, la política, la antropología, el derecho, la arquitectura, la geografía, psicología, etc.

El crecimiento de las ciudades se aceleró en la «Revolución Industrial», la misma que se iniciara en Londres a mediados del siglo XVIII y propagara a Europa y al resto del mundo; proceso de transformación económica, social, política, cultural y tecnológica que modificó el panorama mundial y cuyos efectos aún pueden advertirse2.

En Latinoamérica y en el Perú el fenómeno de las migraciones del campo a la ciudad se ha desarrollado de manera constante, en especial debido a causas económicas (como el «centralismo económico» donde la riqueza se concentra en la capital y las provincias se mantienen empobrecidas), el terrorismo, el narcotráfico, los cataclismos, las enfermedades, etc.

En el caso de Lima y en términos generales la explosión demográfica ha sido dramáticamente exponencial, como sucede con muchas ciudades de Latinoamérica y el mundo; así, en la década del 40’ la población no excedía de 500,000 habitantes, luego en la década del 80’ ya se acercaba a los 5 millones y en la actualidad 9 millones; lo que implica mayores requerimientos de servicios de salud, alimentos, transporte, vivienda, etc., y que ha superado largamente las posibilidades de respuesta del Estado, incluido Municipios y Gobiernos Regionales; por ejemplo, solo el 20% de Municipios distritales del país cuenta con un Plan de Desarrollo Urbano y un 11% de Plan Vial, lo que deriva en informalidad y crecimiento desordenado de la ciudad3(Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de Lima y Callao, PLAM 2035)4.

En el caso de la vivienda y según el informe «Perú situación inmobiliaria» (BBVA, Banco Continental, 2011) el déficit habitacional en el mercado peruano bordeaba los 2 millones de viviendas, lo que suponía un reto y una oportunidad de negocios y la necesidad de acceso al crédito (siendo que solo el 25% de ese

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déficit se encontraba en Lima y el resto en las provincias del país)5, situación que no ha cambiado sustancialmente y a pesar del «boom inmobiliario» de la década 2003-2013, lo que elevó los precios sustancialmente (en ese periodo el Perú tuvo un sorprendente crecimiento —a diferencia de muchos países afectados por la crisis norteamericana y europea—, a una tasa anual promedio del 6% y una inflación de menos del 1% anual, siendo el sector construcción uno de los más dinámicos)6.

El déficit de vivienda subsiste en nuestro país, los precios no han bajado y entonces la alternativa más viable para la mayoría de nuestra población es la adquisición de departamentos en edificios, lo que implica ventajas en términos económicos, comodidad y seguridad, pero también la desventaja de someterse a una convivencia obligatoria y a una serie de limitaciones derivadas del régimen de «Propiedad Horizontal».

Definitivamente, hay mucho por hacer en esta materia y la solución no es únicamente legal (sin dejar de ser un factor importante), pues existen otros elementos que también influyen de carácter social, cultural, político, económico, etc.

En esta oportunidad nos limitaremos a analizar el problema de la Junta de propietarios derivada de la Propiedad Horizontal, su acefalía y formas de solución en el Ordenamiento jurídico peruano.

II La junta de propietarios y propiedad horizontal

En el Perú la «Propiedad Horizontal»7, como es conocida a nivel de derecho comparado, es regulada bajo la forma dual, es decir, «régimen de propiedad exclusiva y propiedad común» y «régimen de independización y copropiedad» (en adelante régimen de propiedad especial) en la Ley núm. 271578y su Reglamento (cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto Supremo núm. 035-2006-VIVIENDA)9, así como la Directiva núm. 009-2008-SUNARP/SN sobre el régimen de propiedad exclusiva y común (aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos núm. 340-2008-SUNARP-SN)10.

Así, el artículo 129 del Reglamento de la Ley 27157 define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Agrega que dicho régimen cuenta con reglamento interno y una Junta de propietarios. Este régimen jurídico es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el artículo 37 de dicha Ley el artículo 125 de su reglamento11.

Debe precisarse que, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de

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propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificación, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en función a los porcentajes de participación que se les haya asignado en el reglamento interno de la edificación.

En cuanto a la participación en los bienes comunes, el artículo 130 del Reglamento de la Ley núm. 27157 lo define como el derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. Agrega dicho artículo que los porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios razonables, como el área ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, entre otros. Asimismo, el artículo 40 de la Ley núm. 27157 señala que son bienes de propiedad común: el terreno sobre el que está construida la edificación, los pasajes, pasadizos, escaleras y en general, vías o áreas de circulación de uso común; las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; jardines; sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos, entre otros.

La Junta de propietarios requiere ser convocada y contar con el respectivo quórum y mayorías para adoptar válidamente diversos acuerdos trascendentes para la comunidad, que incluyen la aprobación del reglamento interno en los supuestos de regularización de edificaciones, la modificación del reglamento interno en sus distintas variantes (adecuación, modificación de porcentajes de participación en los bienes comunes o desafectación de bienes comunes), transferencia de bienes comunes o la adquisición de bienes muebles o inmuebles para la comunidad de propietarios.

Como podrá advertirse, muchos de los actos son de primerísima importancia para la comunidad de propietarios pues implican la calificación de propios o comunes de los bienes de la edificación, la determinación de las cuotas de copropiedad que a cada propietario de sección de dominio exclusivo le corresponde sobre los bienes comunes o la transferencia de dominio de los bienes comunes a favor de terceros, entre otros.

III La junta de propietarios y la negación de su personalidad jurídica

No obstante la importancia de la Junta de propietarios el Ordenamiento jurídico no le reconoce personalidad jurídica, como veremos seguidamente12.

En efecto, el artículo 47 de la Ley 27157 establece que «la Junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos» y siendo esta representación conjunta solo

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referida a actos de gestión destinados a la conservación y mantenimiento del edificio, parece natural que no se le reconozca personalidad jurídica al no existir animus societatis entre sus miembros (no es persona jurídica ni organización de personas no inscritas; apenas un tertius genus)1314

En ese mismo sentido, en la Directiva núm. 009-2008-SUNARP/SN se afirma que la Junta de propietarios «es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones...

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