Anotación preventiva de resolución administrativa unilateral de venta

RESUMEN

Resolución de 11 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vic n.º 3, por la que suspende la anotación preventiva de demanda en base a una resolución administrativa de resolución unilateral de contrato de compraventa de dos bienes inmuebles.

 
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Supuesto de hecho. Un Ayuntamiento solicita que se practique anotación preventiva de un acuerdo municipal que se resuelve unilateralmente la venta hecha en escritura pública a una sociedad de dos fincas registradas. En los solares adquiridos se iban a construir viviendas de promoción pública, y precisamente por no haberse construido el Ayuntamiento decide resolver el contrato.

Cuestiones a resolver.

1 La posibilidad o no de practicar la anotación preventiva exige dilucidar primeramente si el acuerdo municipal resolutorio del contrato está dentro del ámbito competencial del Ayuntamiento, es decir, si se trata de un acto administrativo que, por estar dotado de imperium, se impone a la otra parte contratante.

2 Para resolver la cuestión apuntada es preciso decidir previamente si el contrato celebrado entre la Administración y la sociedad es o no administrativo, pues, si fuera administrativo estaría regulado por la legislación específica en la materia, que actualmente es la Ley de Contratos del Sector Público (R.D. Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre).

La decisión que se adopte sobre esta cuestión condicionará también qué jurisdicción competente para conocer el litigio (civil o administrativa) y el ámbito de calificación registral.

Posicionamientos.

1 Para el Ayuntamiento se trata de un contrato administrativo especial dado el interés público que late en la compraventa de los dos solares, que iban a destinarse a la construcción de viviendas de promoción pública.

2 La Registradora entiende que se trata de un contrato sometido a las normas del Derecho privado y que el Ayuntamiento carece de facultades para resolverlo unilateralmente en base a una decisión administrativa.

DGRN. La Resolución entiende que el contrato en cuestión no tiene naturaleza administrativa y se regula por las normas del Código Civil en todo lo concerniente a la relación negocial entre los contratantes, de modo que no cabe la resolución unilateral por parte de la Administración, quien no puede hacer uso del privilegio de la autotutela en este ámbito negocial.

Comentario.

En la Resolución se hace una extensa y precisa exposición del estado de la cuestión que ya de por sí es difícil, dificultad a la que cabe añadir -dice la Resolución- una jurisprudencia zigzagueante y una falta de sintonía a veces entre los criterios de las Salas de lo civil y de lo contencioso-administrativo del Tribunal Supremo.

En este comentario se hará, casi exclusivamente, una sistematización del extenso contenido de la Resolución, a la que se añadirá una breve reseña doctrinal que facilite la lectura y complemente los argumentos.

  1. Contratos administrativos y autotutela de la Administración: referencia doctrinal. (notas tomadas del Tomo I del Curso de Derecho Administrativo. EDUARDO GARCÍA DE ENTERRÍA y TOMÁS RAMÓN FERNÁNDEZ. Decimocuarta edición, páginas 690 y siguientes. Ed. Thomson-Civitas).

    La consideración del contrato administrativo como negocio regido por el Derecho público tiene su origen en el Derecho francés, de donde pasa también al español.

    No ocurre así en otros sistemas, que ni han cuestionado que los contratos de las administraciones públicas estén sometidos a las normas generales de la contratación del Derecho privado, ni que las cuestiones litigiosas que puedan surgir sean conocidas por la jurisdicción civil.

    En esta consideración de los contratos administrativos sometidos a un régimen especial de Derecho...

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