El derecho a alterar los elementos comunes del inmueble como facultad implícita en el destino comercial de los locales de negocio

Autor:Jesús Flores Rodríguez
Cargo:Profesor de Derecho Civil. Universidad Rey Juan Carlos de Madrid
Páginas:2539-2575
RESUMEN

En el régimen jurídico de la propiedad horizontal, como regla general, los propietarios de los locales de negocio no pueden ejercitar, sin contar con una reserva estatutaria o con el consentimiento unánime del resto de condueños, ciertas facultades modificadoras de los elementos comunes del edificio o del propio Título constitutivo necesarias para adaptar el local a la actividad comercial, empresarial o profesional. Estas adaptaciones suelen... (ver resumen completo)

 
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I Derecho de explotación comercial, alteración de los elementos comunes o modificación del título: no cabe idéntica interpretación entre viviendas y locales comerciales
1. La flexibilización del régimen de alteración de los elementos comunes A vueltas con el debate sobre la prevalencia de lo privativo frente a lo común

Decía el gran especialista en esta materia, don Manuel Batlle Vázquez, y padre de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal -de la que este mismo año se celebra su 50 aniversario-, que la copropiedad o condominio admite infinidad de matices y posiciones conceptuales 2, y un buen ejemplo de ello es, precisamente, el tema que abordamos en este trabajo.

Con razón afirma Ventura-Traveset y González, que «es de esencial naturaleza de los locales ya industriales, ya de comercio, despachos, clínicas, farmacias, etc., la adaptación del local para el objeto al que se destina» 3. Lo cierto es que, en la mayoría de las ocasiones, solo es posible adaptar el local comercial a las exigencias que para los nuevos negocios demanda la sociedad, el mercado o la actividad empresarial, mediante la modificación de lo que también es común al resto de propietarios.

En la moderna jurisprudencia existe una clara tendencia a flexibilizar el régimen que debe aplicarse a las alternaciones que, en ciertos casos, pueden llevar a cabo los propietarios de las lonjas o locales de negocio sobre los elementos

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comunes del edificio, atendiendo fundamentalmente a razones de justicia material. Igual inquietud moderadora cabe advertir en relación con la admisibilidad de las operaciones de división, agregación o segregación de locales que, en la práctica, también suelen encontrarse ligadas a las plantas de calle del edificio, dado que, en principio, los bajos comerciales son los únicos que materialmente permiten su realización en condiciones lo suficientemente favorables para servir al destino asignado.

En realidad -como ya observara Álvarez Cascos en su momento 4-, lo que hay de propiedad privativa en un piso o local situado en un inmueble divi-dido por casas o apartamentos, arquitectónicamente hablando, es en la mayoría de los casos «nada o casi nada». Desde una perspectiva jurídica, «lo colectivo» adquiere en este contexto una dimensión capital. De ahí que cuando se trata de acometer operaciones de la categoría de las descritas, el asunto puede llegar a adquirir una gran complejidad. Todo ello nos traslada al antiquísimo debate sobre si, en caso de conflicto, debe prevalecer lo privativo sobre lo común, o si se debe conceder preponderancia a los aspectos colectivos sobre los estrictamente particulares 5.

En el mundo actual, las exigencias comerciales cambian y se transforman con rapidez, y ello exige la presencia de instrumentos o herramientas, ya en el Título, ya en la propia Ley, que permitan agilizar o facilitar la modificación del inmueble privativo cuando ello resulte preciso -casi siempre-, sin que esta labor de adaptación, que inevitablemente no puede resultar inocua, tenga necesariamente que ocasionar, en todos los casos, un perjuicio con suficiente entidad a la comunidad de propietarios, o a alguno de los vecinos a título individual, que estos no tengan la obligación de soportar.

Llegados a este punto, una rigurosa interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal dejaría fuera de lugar estos mecanismos imprescindibles en aquella labor de adecuación necesaria, ocasionando un serio quebranto en el valor patrimonial del derecho de propiedad del dueño del negocio, sin que en muchas ocasiones, conforme a un elemental juicio de reciprocidad, pueda afirmarse que con esa limitación o prohibición a la realización de determinadas obras de alteración u otras autorizadas operaciones de modificación del Título, haya quedado salvaguardado, de forma efectiva, un interés general de la comunidad digno de protección, con análogo o superior valor al que se proscribe o es objeto de limitación.

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A este respecto, al hilo de este particularmente controvertido debate sobre el valor que debe concederse a lo colectivo frente a lo particular, resulta conveniente traer a colación la interesante doctrina que resulta de la reciente STS de 17 de enero de 2008 (RJ 2008, 10), cuyo FJ 2.º destaca «el carácter preponderante de la propiedad individual y el accesorio de la comunidad dentro del régimen de la propiedad horizontal -extensivo a las urbanizaciones privadas y a los casos de las denominadas propiedades tumbadas-, pues serían los derechos privativos sobre los pisos la razón de ser de la institución, aquello que en primer término responde a su finalidad económica y social». Conforme a ese carácter instrumental de lo común frente a lo privativo -concluye- «sería necesario tolerar las modificaciones o instalaciones que, afectando a los elementos comunes, exija la normativa ordenancista para adecuar esos locales en forma que puedan ser útiles según su destino estatutario, procurando, eso sí, la menor molestia, daño e invasión de los elementos comunes».

Con razón y acierto, explica Hernández Antolín que las limitaciones en el derecho de goce y disfrute de los elementos privativos, en un sentido amplio de la expresión (al menos en este ámbito), no pueden suponer una vulneración absoluta del derecho de propiedad inmobiliaria, con fundamento en la STC de 21 de octubre de 2003 (RTC 2003, 301), ni privar o vaciar de forma sustancial o significativa su contenido o interés económico y, más concretamente, desvirtuar o menoscabar el fin propio del elemento en cuestión. Añade además este autor que -con toda justicia- en aplicación del principio de no discriminación singular, las limitaciones dirigidas al conjunto de los propietarios han de realizarse con elementos de análogas características y con una clara justificación 6.

Ante este panorama, no debería existir temor o reparo a afirmar que la discutible doctrina de la prevalencia de lo común sobre lo privativo, siempre que sea esta la tesis que se sostenga, admite justificadas excepciones.

En esa línea de principio, la jurisprudencia ha terminado consolidando un particular régimen jurídico aplicable a los locales de negocio -ya presente en buena parte de la jurisprudencia menor-, en virtud del cual estos propietarios podrían ejercitar, sin necesidad de contar con una reserva estatutaria o con el consentimiento del resto de condueños, ciertas facultades alteradoras o modificadoras de los elementos comunes del edificio (de muy diversa índole) que originariamente se consideraban exorbitantes. La justificación habría que bus-carla en el carácter simple, moderado o no sustancial de la operación. Pero en otras ocasiones -en lo que ahora nos interesa- el fundamento va más allá y se asienta sencillamente en el carácter «imprescindible» de la obra o adaptación a realizar, aunque la modificación sea de importancia o sustancial y el interés perseguido no sea general sino privativo. Nos encontramos, en definitiva, ante

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facultades inherentes al destino negocial o comercial asignado al local que, así entendido, entrarían a formar parte del contenido normal del derecho de propiedad de forma implícita.

Ello nos obliga a diferenciar entre viviendas y locales -como primera operación- a la hora de aplicar este particular régimen jurídico.

En efecto, como señala la STS de 11 febrero de 2010 (RJ 2010, 530), en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, «no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los prime-ros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a...

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