Más allá de la rebus: fundamentos jurídicos en los que basarse para solicitar la suspensión de la obligación de pago de la Renta (casos de suspensión de actividad/cierre de locales)

Autor:Mercè Ribatallada
Cargo del Autor:Abogada
Páginas:101-146
 
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Capítulo 5
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Abogada
MÁS ALLÁ DE LA REBUS: FUNDAMENTOS
JURÍDICOS EN LOS QUE BASARSE PARA SOLICITAR
LA SUSPENSIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO
DE LA RENTA CASOS DE SUSPENSIÓN DE
ACTIVIDAD/CIERRE DE LOCALES
1. Introducción
2. Objeto del estudio
3. Del contrato de arrendamiento
4. Posible aplicación analógica de algunos artículos de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, y Código Civil, relativos a la suspensión
de la obligación de pago de rentas mientras duran determinadas
obras
5. La “fuerza mayor”
CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS
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6. De la doctrina sobre la Imposibilidad sobrevenida de cumplimiento
de la prestación
6.1. Del principio de imposibilidad sobrevenida en el Código Civil
6.2. Del principio de imposibilidad sobrevenida en la jurisprudencia
6.3. De la imposibilidad de cumplimiento de la prestación: análisis
de la jurisprudencia de postguerra
6.4. Otros ejemplos, de aplicación de esa “imposibilidad temporal”
al margen de la “jurisprudencia de postguerra”
7. Conclusión
1. Introducción
A nadie escapa el hecho (notorio) que estamos atravesando desde hace
ya casi un año una crisis sanitaria sin precedentes y de magnitudes
colosales, habiéndose calif‌icado por la Organización Mundial de la
Salud el pasado 11 de marzo de 2020 como pandemia internacional.
Ante la gravedad de la situación, el Gobierno dictó el 14 de marzo de
2020, el Real Decreto 463/2020 por el que se declaraba el estado de
alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada
por la COVID-19. El artículo 10 del Real Decreto 463/2020 obligaba al
cierre de locales comerciales (con algunas excepciones) durante un
plazo mínimo de 15 días, plazo que era prorrogable y que de hecho se
prorrogó en varias ocasiones, lo cual era previsible en base a cómo
estaba evolucionando entonces la pandemia. Ese primer estado de
alarma se prolongó hasta el 21 de junio de 2020, si bien la desescalada
en cada comunidad autónoma fue avanzando a distintos ritmos,
según su situación epidemiológica, y así la reapertura de comercios y
establecimientos y la relajación de las distintas medidas restrictivas
fueron también evolucionando a distintos ritmos según el territorio.
MÁS ALLÁ DE LA REBUS: FUNDAMENTOS JURÍDICOS
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A raíz del mencionado Real Decreto 463/2020, se fueron concretando
algunas normas específ‌icas en distintos ámbitos, con el objetivo de
amortiguar dentro de lo posible el grave impacto de esta pandemia,
y ello sin perjuicio de otras medidas que sin duda están por llegar,
así como como otros instrumentos que han ido apareciendo a nivel
autonómico.
El 22 de abril de 2020 se publicaba en el BOE el Real Decreto-Ley
15/2020, que, entre otras materias, acuerda medidas para reducir los
costes de pymes y autónomos en relación con los arrendamientos para
uso distinto del de vivienda. Dicha norma establece para determinados
supuestos el aplazamiento o moratoria de la renta. Sin embargo, de
dicho Real Decreto no pueden benef‌iciarse todos los arrendatarios que
se están viendo gravemente perjudicados por la situación extraordinaria
que estamos afrontado. Y, a mayor abundamiento, en muchos casos
estas medidas son claramente insuf‌icientes para aquellos arrendatarios
que, aun acogiéndose a las mismas, seguirán soportando una carga
excesivamente onerosa en atención a las circunstancias concurrentes,
pues no se prevé reducción de renta alguna sino una simple moratoria en
el pago de la misma, lo que en absoluto corrige los graves desequilibrios
contractuales con los que nos encontramos en la mayoría de los casos.
Es destacable, asimismo, en la comunidad autónoma de Cataluña,
la entrada en vigor del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de
medidas urgentes de soporte a la actividad económica desarrollada en
locales de negocio arrendados, que sin perjuicio de las dudas acerca
de su constitucionalidad, establece reducciones de hasta el 50% de la
renta pactada (en casos de suspensión de actividades), y reducciones
menores en función de la limitaciones (de horario, aforo) impuestas en
cada caso, así como otras medidas como la posibilidad de compensar
las cantidades adeudadas con las garantías prestadas (excepto la f‌ianza
legal).
Dentro de esa vorágine de superproducción normativa, el Gobierno
aprobó el pasado 25 de octubre de 2020 el Real Decreto 926/2020,
por el que se declara un nuevo estado de alarma en todo el territorio
nacional para contener la propagación de infecciones causadas por el
SARSCoV-2. Este nuevo estado de alarma f‌inalizó el 9 de noviembre

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