Los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario rústico: principales problemas y soluciones propuestas
| Autor | Begoña Flores González |
| Cargo | Doctora Europea en Derecho Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil Departamento de Derecho Civil UNED |
| Páginas | 2543-2565 |
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Cabría empezar con un caso típico en el ejercicio de los derechos de adquisición preferente del arrendatario rústico como resulta del estudio de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Se vende una finca rústica arrendada y el arrendatario que tiene preferencia para comprarla, según el artículo 22.2 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos (en adelante LAR de 2003), puede encontrarse con las siguientes posibilidades:
a) El caso más frecuente es que ni el vendedor ni el comprador notifiquen la venta al arrendatario. Por tanto, habitualmente el arrendatario conoce la venta de la finca por sus propios medios y casi siempre una vez que ha tenido lugar la transmisión a favor del comprador1. En ese caso el arrendatario suele acudir el Registro de la Propiedad y por medio de la inscripción de la transmisión de la finca arrendada puede conocer el precio y las restantes condiciones de la venta.
b) En ocasiones el comprador obstaculiza activamente el ejercicio de la preferencia ocultando al arrendatario la transmisión. En ese caso puede ocurrir que cuando el arrendatario conozca por fin la transmisión hayan transcurrido varios años 2. Por tanto, la subsistencia del retracto, después de transcurrido tanto tiempo, implica una grave perturbación para el tráfico jurídico.
c) También suele ocurrir que el arrendatario conozca la venta cuando el comprador ejercita la demanda de desahucio o la acción de resolución del contrato de arrendamiento o cuando requiere directamente al arrendatario para que desaloje la finca 3.
d) Algunas veces el comprador notifica la transmisión después de que el contrato de arrendamiento se haya extinguido 4, o bien realiza una notificación incompleta, ocultando por ejemplo el precio con el claro propósito de frustrar la acción de retracto 5.
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En definitiva, rara vez el vendedor o el adquirente de la finca arrendada desarrollan una conducta cooperadora e incluso normalmente hacen lo posible para impedir el retracto. Puede que el arrendatario requiera al comprador para que le indique en qué condiciones ha tenido lugar la venta, singularmente el precio, pero habitualmente estos intentos son infructuosos. Por tanto, lo habitual es que el arrendatario se vea obligado a acudir a los Tribunales para hacer efectiva la preferencia.
Por otro lado, en el juicio de retracto el arrendatario se puede encontrar con los siguientes obstáculos:
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Es evidente la dificultad que presenta la prueba del hecho del conocimiento al tratarse de una situación fáctica, frente a la certeza y seguridad que implica la notificación fehaciente de la escritura pública de notificación. Los compradores tratan de beneficiarse de la incertidumbre a que da lugar el incumplimiento de su deber de notificar previsto en el artículo 22.3 de la vigente LAR. Por ello es frecuente que el comprador demandado alegue que entre el momento en que el arrendatario conoció la transmisión y aquel en que ejercitó la acción de retracto ha transcurrido un plazo superior al plazo de sesenta días hábiles previsto por el artículo 22.3 para ejercitar el retracto 6.
La discusión sobre si el retracto fue ejercitado en el plazo previsto legalmente constituye uno de los problemas típicos que se ha visto abocada a resolver la jurisprudencia del Tribunal Supremo: buena prueba de ello es que las dos sentencias más recientes relativas al retracto arrendaticio rústico, de 21 de octubre (rJa 5699) y de 14 de diciembre de 2009 (rJa 284) se ocupan precisamente de este problema al que haré referencia más adelante.
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Cuando el comprador ha esperado a notificar la transmisión a que se haya extinguido el contrato de arrendamiento, suele alegar en el juicio la improcedencia del retracto por no concurrir en el demandante la condición de arrendatario. Este supuesto ha sido contemplado en numerosas sentencias del Tribunal Supremo 7.
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La situación puede llegar a complicarse aún más en el caso de que el comprador hubiera realizado actos dispositivos sobre la finca. Por ejemplo si el comprador ha constituido sobre la finca una hipoteca o impuesto o cualquier otra carga. Igualmente puede suceder que haya
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transmitido la finca a un tercero. En ese caso el arrendatario tendrá que ejercitar la acción, no solo contra el primer comprador, sino contra todos aquellos que hayan adquirido un derecho real sobre la finca con posterioridad al nacimiento del retracto 8.
Esto siempre y cuando el arrendatario sepa que el comprador ha realizado actos dispositivos de la finca rústica arrendada. En otro caso, aunque el arrendatario retrayente haya obtenido una sentencia estimatoria del retracto, se verá obligado a acudir a un nuevo procedimiento y solicitar que se declare la nulidad de tales actos y en su caso la cancelación de las correspondientes inscripciones (art. 38 LH).
Estos son solo algunos de los problemas más frecuentes que suscita el ejercicio de la preferencia adquisitiva del arrendatario rústico. Con la exposición de los mismos pretendo poner de manifiesto que estamos ante una figura problemática, que es fuente de numerosos litigios y, por tanto, lleva aparejada una disminución de la seguridad del tráfico jurídico de la finca rústica arrendada.
Además nos enfrentamos al estudio de una figura, «los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario rústico», cuyo sentido y existencia suscita numerosas dudas. Esto queda evidenciado por la agitada vida legislativa que ha experimentado en los últimos tiempos. Por todos es sabido que una de las principales novedades de la LAR de 2003 es la supresión de los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario rústico que habían acompañado al contrato de arrendamiento rústico desde 1935. Sin embargo, al poco tiempo, cuando ni siquiera habían transcurrido dos años, estos derechos son reintroducidos por la Ley 26/2005, de modificación de la LAR, con un régimen jurídico sustancialmente idéntico al que tenían en la LAR de 1980.
Sin embargo, los problemas no acaban ahí, ni en el Código Civil ni tampoco en las Leyes especiales sobre la materia aparece perfilados con la suficiente claridad los conceptos de tanteo y retracto. Por tanto, para estudiar los derechos de adquisición preferente del arrendatario rústico es preciso determinar previamente los conceptos de tanteo y retracto.
Esta falta de claridad es la causante de una polémica doctrinal aún no resuelta. Por lo que se refiere a los conceptos de tanteo y retracto son pocas las coincidencias en la doctrina:
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a) Existe unanimidad en que tanteo y retracto legales son derechos de adquisición preferente, esto es, que dan a su titular la preferencia para adquirir el bien cuando el propietario pretende transmitirlo a una tercero 9. Este es el caso del arrendatario de una finca rústica, pero en nuestro Ordenamiento cabe citar otros ejemplos igualmente significativos: el retracto de comuneros y colindantes de los artículos 1523 y 1524 del Código Civil, los derechos de tanteo y retracto de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) de 1994 y el retracto de colindantes del artículo 27 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 1995 (en adelante LMEA).
b) Asimismo se suele decir que el tanteo procede antes de la venta y el retracto después 10.
Si tratamos de concretar algo más estas dos ideas básicas entramos en el terreno de la polémica. En síntesis, no existe acuerdo sobre si el retracto exige
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o no que haya tenido lugar el efecto traditivo a favor del comprador, ni tampoco está claro en la doctrina si el tanteo requiere que se haya perfeccionado la venta.
Por tanto, un primer objetivo en el presente trabajo ha sido determinar el concepto de tanteo y retracto en el Derecho español como punto de partida para abordar el estudio de los derechos de tanteo y retracto que corresponden al arrendatario rústico. Para llegar a formular un concepto de tanteo y retracto es preciso responder a dos interrogantes:
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¿En qué momento pueden ser ejercitados respectivamente los derechos de tanteo y retracto?
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¿Cuál es la relación que vincula a tanteo y retracto? Este interrogante implica responder a otros tres:
a) ¿Si es cierto que tanteo y retracto se diferencian por el momento en que operan? Es apreciación unánime en la doctrina que entre tanteo y retracto existe una relación de sucesión cronológica: esto es, el tanteo procede antes y el retracto después. Sin embargo, como explicaré a continuación, creo que un análisis detallado de la jurisprudencia del Tribunal Supremo pone de manifiesto que verdaderamente no es así.
b) Igualmente es necesario determinar si tanteo y retracto son o no dos manifestaciones de un mismo derecho o son derechos diferentes. Generalmente la doctrina considera que son manifestaciones de un único derecho cuando la Ley concede conjuntamente tanteo y retracto 11. Sin embargo en aquellos casos en que se concede el
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retracto en solitario (v.gr., el retracto de comuneros y colindantes de los artículos 1522 y 1523 del CC y el retracto del art. 27 de la LMEA) la mayoría de la doctrina entiende que en este caso la preferencia únicamente puede ser ejercitada una vez que ha sido transmitida la propiedad de...
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