Problemas actuales en torno a la delimitación vertical de la propiedad sobre inmuebles por naturaleza.
| Autor | Nicolás Pérez Cánovas |
| Cargo | Profesor titular de Derecho civil en la Facultad de Derecho de la Universidad de Granada |
| Páginas | 734-760 |
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La tierra, en su acepción más restringida, es la parte física de la corteza terrestre 1 o, si se prefiere, del planeta Tierra. Primigenio medio de producción, indispensable en la creación de la riqueza necesaria para la supervivencia y desarrollo de la humanidad, tiene como característica más sobresaliente la de ser limitada o limitable y, por tanto, objeto de relaciones sociales de apropiación.
Estas relaciones sociales de apropiación significan relaciones de inclusión-exclusión sobre porciones delimitadas de tierra, que se incorporan históricamente mediante signos concretos y bajo formas extremadamente diversas. Tomemos dos ejemplos bien conocidos.
En el Derecho romano prejustinianeo, mediante el ceremonial solemne y sagrado de la limitatio 2, se delimitaban los agri limitati: porcio-Page 736nes de terreno que eran medidos por los agrimensores marcando sus límites con signos externos (iter limitare en el campo, ambitus en la ciudad); los agri arcifinales, en cambio, eran aquellos que no habían sido objeto de medición y cuyos límites venían señalados por elementos naturales (ríos, montes, vertientes, lagos, etc.) o artificiales (fosos, cercas, hileras de árboles, etc.). Cada uno de ellos revelaba un tipo de apropiación diferente: los agri limitati eran objeto de propiedad privada individual; los agri arcijinales pertenecían al ager publicus o, por lo menos, no eran de propiedad privada 3.
El otro ejemplo lo extraemos del Derecho germánico. Estos en la época que entran en contacto con la civilización romana se agrupaban en las sippes 4. Cada sippe o comunidad política ejerce su soberanía sobre un territorio conocido por la «marca», cuyo nombre originariamente significaba la delimitación de la tierra de su propiedad. A su vez, en la «marca» se distinguían tres componentes que indicaban relaciones de apropiación diferentes dentro de la sippe: 1. La Eigentum an Hans und Hof, es decir, el espacio interior de la aldea, integrado por casas, patios y huertos de propiedad individual. 2. La Feld mark, formada por tierras de propiedad colectiva, pero repartidas según formas de medición y sorteos periódicos entre los miembros de la comunidad para un tipo de goce especial. 3. La Allmende. constituido por bosques, pastos, etc., que permanecen en propiedad y disfrute de la comunidad y, por tanto, indivisos 5.
Siempre dentro de esta vertiente formal, esta necesidad de delimitación a los fines de crear unidades de terreno autónomos e independientes que son objeto de apropiación y. en general, de derechos, es consecuencia lógica de la continuidad de la superficie terrestre. Se trata de una concreción de la extensión horizontal del suelo, estableciendo fronteras mediante signos convencionales, que se pueden materializar en objetos visibles y «que presuponen el derecho real de propiedad: sin él, esa Page 737 superficie sólo estaría interrumpida -pero no delimitada- por los accidentes físicos» 6.
Nuestro Derecho atiende a estas delimitaciones horizontales mediante las operaciones jurídicas de deslinde y amojonamiento. Por ]a primera se fijan los límites materiales; por la segunda se señalizan utilizando cualquier signo externo. La regulación legal de ambas operaciones de individualización de una porción de terreno se contienen en el Código Civil (arts. 384 a 387) y en la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 2.061 a 2.070).
Esta superficie delimitada, objeto de derechos, nos aproxima al concepto que con una tan variada como imprecisa terminología es denominada por el Código Civil con los vocablos más diversos, entre los que adquiere un mayor índice de frecuencia los de «cosa o bien inmueble», «finca» y «predio» 7.
Empero, la delimitación horizontal del suelo rayaría en el absurdo si ello no implicara una cierta ocupación del subsuelo y el espacio superior necesario para su aprovechamiento 8. Cuando un grupo social se apropia de una porción del suelo de la Tierra, tal apropiación no responde a un interés abstracto, sino bien concreto: es condición para garantizar que los frutos del trabajo efectuado sobre tal extensión de la Tierra, mediante las operaciones de recolección de los que se encuentran en la naturaleza o se obtengan por siembra, plantación, excavación o construcción, volverá a él y no a otros. El interés de la apropiación no está tanto en la corteza terrestre desnuda como en sus posibilidades de explotación y aprovechamiento, lo que exige una ocupación mayor o menor del espacio superior y el subsuelo. Pero el problema sobre la delimitación vertical del inmueble por naturaleza no va a tener ninguna relevancia y, en consecuencia, no hará su aparición en la escena jurídica hasta que dentro del grupo social no se establecen unas relaciones privadas de apropiación que, como veíamos, su materialización jurídica es contingente en el espacio y el tiempo.
El problema de la extensión vertical del dominio o del objeto sobre el que éste recae, se encuentra adherido al concepto de la propiedad Page 738 individual y absoluta elaborado por el Derecho romano 9. Si bien, como ha sido suficientemente demostrado, no corresponde atribuirle a éste la formulación de una extensión desorbitada de la propiedad usque ad coelum o ad sidera y usque ad injeros o ad profundum 10, tal concepto dominical 11, junto a la artificiosidad de sus construcciones jurídicas 12, actuaron de caldo de cultivo para la proclamación posterior de los postglosadores e intérpretes del Digesto. Dicha solución, evidentemente, no pudo encontrar su fuente inspiradora en el Derecho germánico, «donde -como recuerda en un momento de resurrección el Sachsenspiegel, 1, 35, II, 66- el derecho del agricultor termina bajo la reja del arado» 13.
Aceptado por su obviedad que «una finca no puede concebirse como objeto patrimonial sin el espacio sobre y bajo el suelo» 14, pues reducida a una superficie sin espesor alguno sería ilusorio el interés del sujeto titular 15, ¿qué criterio seguir para situar los límites infra y supra? Salvo en lo imprescindible, no es nuestra intención reproducir el ya manido debate sobre la cuestión, al que, por otro lado, se ha criticado por su poco interés práctico 16, a pesar de ser exquisitamente jurídico 17. Dejando a la opinión del lector nuestras reservas a estas observaciones, por ahora sólo pretendemos esbozar algunas dudas y puntos Page 739 de vista que nos permitan avanzar en la resituación de la delimitación vertical del dominio inmobiliario dentro de las coordenadas jurídicas del Derecho vigente. Desde tal perspectiva, dos aspectos han de ser destacados en orden a su necesaria revisión: 1. La doctrina del interés del dominus soli en la formulación ihieriana, en cuanto presupuesto básico sobre el que operar la extensión vertical del dominio, y en conexión con esto. 2. La naturaleza jurídica del espacio superior al fundo y del subsuelo, a fin de elucidar si es susceptible disociarlos jurídicamente para constituir autónomamente objetos de derechos.
El problema se plantea en base al aforismo del postglosador Cino de Pistoia: Qui dominus est soli, dominus est usque ad coelum et usque ad injeros 18, dado que tal solución representaría una imaginación desorbitada, al tiempo que la más vasta y absurda explicación del derecho de propiedad 19. A pesar de todo, esta desmesurada extensión tuvo acogida en el Código Napoleónico 20 e italiano de 1865 21. En nuestro Código Civil, el único precepto que se asemeja en la materia al de sus predecesores es el artículo 350. Pero frente a las analogías también destacan las divergencias.
A diferencia del Code, que regula la extensión vertical del dominio en uno de los capítulos dedicados a la accesión, nuestro Código lo hace al tratar de la propiedad en general (capítulo I del título II del libro II). La doctrina española lo estudia en la sede materiae de la propiedad, pero Page 740 mientras unos lo tratan dentro del objeto 22, otros lo hacen en el contenido o en los límites a tal contenido 23. En realidad son dos aspectos de un mismo problema, íntimamente relacionados.
Como sabemos, la ausencia de límites precisos en sentido vertical para la propiedad fundiaria es una característica física que diferencia a los bienes inmuebles de los muebles 24; en éstos, los límites vienen dados por su naturaleza 25. Para aquéllos tal imprecisión en los límites verticales no empece la facultad de utilizar en alguna medida el espacio superior e inferior al fundo. Facultad que, en cuanto manifestación de un derecho subjetivo, tiene un ámbito de tutela frente a las injerencias de terceros extraños, que resulta de la disciplina del jus opponendi. En esta imbricación entre ambas, facultad y jus opponendi 26, la pregunta no se hizo esperar en el momento que las condiciones económicas y sociales sufren alteraciones significativas por el desarrollo de las fuerzas productivas y el descubrimiento de nuevas tecnologías hasta entonces desconocidas 27: ¿Hasta qué altura o profundidad podrá el propietario ejercer la facultad de ocupar el espacio superior y el subsuelo o ejercitar el jus opponendi?
Page 741Desechada unánimemente por la doctrina extranjera la hiperbólica expresión ad caelum y ad profundum, tuvo en un principio gran acogida la fórmula del interés de Ihiering, como lo...
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