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Actes del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya: Auto Nº 8, de 4 de febrero de 2002

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Vincent
AutorVíctor Esquirol
Páginas173 - 176

COMENTARIO

Se vende, por un precio alzado, una sola finca registral descrita como dos casas contiguas y con entradas por calles distintas, las cuales están arrendadas. El Registrador de la propiedad exige que se determine el precio de cada casa, a efectos del retracto arrendaticio.

El TSJC estima que ha lugar el retracto arrendaticio (y por lo tanto puede exigirse el desdoblamiento del precio), por tratarse de fincas con «independencia física» al ser contiguas, tener salida a calles distintas y estar arrendadas a personas diferentes, y cita la STS de 6 de marzo de 1965 que señala que la unidad registral carece de virtualidad a la hora de negar los derechos de tanteo y retracto.

La resolución del Tribunal, sin embargo, va contra otras SS. del TS posteriores a la citada (de 9 de diciembre de 1970, 6 de marzo de 1971 y 15 de junio de 1974, entre otras) y contra la R. de la DGRN de 26 de marzo de 1991, que seguía la jurisprudencia derivada de estas últimas sentencias y, además, consideraba que excedía de las funciones calificadoras inducir o no la existencia de varias fincas (pese a que la descripción de la finca era «planta baja, destinada a locales comerciales y una vivienda»).

En cuanto a la cuestión de si debe prevalecer la unidad registral o la realidad física, parece lógico decantarse por ésta, ya que: 1) la Ley de Arrendamientos Urbanos -tanto la de 1964 como la de 1994- omite toda referencia a la situación registral; y 2) de otro modo, sería posible acudir al procedimiento de la agrupación registral para defraudar los derechos de los arrendatarios. En este sentido, la DGRN en R. 24 julio 1995 ha declarado irrelevante a estos efectos que el edificio esté o no constituido en régimen de propiedad horizontal; Resolución que, dicho sea de paso, sostiene que la existencia de dicho régimen no puede llevar a desconocer «la innegable consideración unitaria que al edificio sigue correspondiendo».

Lo que no resulta tan claro es determinar cuándo existe «independencia física» o «consideración unitaria». Es indudable que no hay derecho de tanteo y retracto cuando los pisos o locales vendidos forman parte de un mismo edificio: la nueva LAU excluye las ventas conjuntas de todas las viviendas y locales propiedad del arrendador que «formen parte de un mismo...

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