Directiva europea sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo | Doctor en Derecho Notario de Barcelona |
| Páginas | 93-98 |
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El Diario Oficial de la Unión Europea de 28 de febrero de 2014 publica la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, y por la que se modifican las directivas 2009/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, cuyo fin último —así, Considerando (en adelante, Cdo.) 2— es la «instauración de un mercado de crédito más transparente y eficiente» dentro de lo que es el mercado interior europeo, incluyendo también «la regulación y supervisión de los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial».
En lo que al Derecho interno español concierne, afecta, singularmente, a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y,
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en lo que es propiamente el mercado hipotecario, a la Ley Hipotecaria —aunque no lo sea de forma especialmente relevante, por aplicarse la LH más, en concreto, a lo que es el derecho real de hipoteca, en su carácter accesorio y de garantía, y en su fase de seguridad—; en forma singular, a la Ley de Enjuiciamiento Civil —al regular la fase de realización de valor, al efecto Cdo. 27, no obstante la relevancia del art. 130 LH, tras su modificación por la Ley 41/2007—; más específicamente, pues le dedica —como no puede ser de otra manera— gran importancia a la fase precontractual, a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y a sus normas de desarrollo, como son su Reglamento, Real Decreto 716/2009, de 24 de abril —con especial relevancia en materia de tasación, materia reformada por la Ley 41/2007, al establecer la libertad de elección del consumidor, y vuelta a reformar por la Ley 1/2013, y su porcentaje del 75 %—, y, de forma trascendental —por la relevancia futura de la FEIN, art. 14 Directiva—, en lo que es la fase precontractual e informativa, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, así como la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, entre cuyas finalidades está la transparencia y responsabilidad en la concesión de préstamos, y aquí será trascendente la exacta adecuación y, además, que la información no devenga en sobreinformación, y consiguiente desinformación, si, además, no es en sentido estricto y técnico una oferta contractual, vinculante para el oferente. La trascendencia deriva de que las FIPRE-FIPER distan de ser equivalentes de la futura e imperativa Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), pilar, junto con la TAE, de esta Directiva 2014/17/UE.
Tampoco podrán olvidarse, entre las futuras reformas, por las pretensiones del art. 28 de la propia Directiva, tanto en materia de demoras como de ejecución hipotecaria, el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, y la más reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, así como —en cuanto puede facilitar la reordenación y refinanciación (deviniendo la ejecución en la solución última)— la Ley 2/1994, de 30 de marzo, modificada substancialmente por la Ley 41/2007, que incidió de nuevo sobre las novaciones y subrogaciones de créditos y préstamos hipotecarios; esta última será trascendental —y siempre que se logre un más claro régimen que el derivado de la reforma operada por la Ley 41/2007—, si se pretende alcanzar el máximo de la pretensión del art. 28 de esta Directiva, es decir, que los acreedores, en general, entidades de crédito, puedan «mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución», lo que en pura prudencia bancaria exigirá que la refinanciación — ampliación de plazo e incluso de pequeño capital— no conlleve pérdida del rango hipotecario, lo que no necesariamente tiene que perjudicar al tercero, si ya se contempla ab initio, al constituirse la hipoteca, o si es una previsión legal, pues mal podrá cobrar el segundo —en rango o el embargante— si no puede hacerlo ya ni el primero.
Todo ello se tendrá que unir a la contemplación de las comisiones, a las que también se refiere el art. 25 de la Directiva, con variadas reformas no solo en el nombre, sino también en el concepto
Todo ello se tendrá que unir a la contemplación de las comisiones, a las que también se refiere el art. 25 de la Directiva, con variadas reformas no solo en el nombre, sino también en el concepto —de amortización anticipada o por desistimiento.
En suma, parece que exigiría unos nuevos textos legales, con el adecuado rango legal, claros y transparentes, sin perjuicio de conservar, pues tienen su sustantividad propia, aunque haya refundiciones, la LMH y la LH, como también la LEC, y, sin que proceda un redivivo art. 131 LH, sí parece exigible un procedimiento —que no proceso o remedo del mismo— que se amolde a las pretensiones del art. 28.5, del que la práctica demuestra que dista —pues, empíricamente, es obvio que no se obtiene el mejor precio, dejando al margen otras prácticas, aunque hoy ya no estén los «subasteros»— la ejecución judicial y el actual art. 129 LH, y menos su aún vigente desarrollo reglamentario. Pues se trata, en la propia terminología de la Directiva, art. 28.5, de obtener con los nuevos «procedimientos o medidas [...] el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución hipotecaria». Junto con facilitar, de no quedar extinguida la deuda en la ejecución, que el consumidor tenga «medidas que faciliten el reembolso» —v. gr. préstamo personal igual o similar al que tenía—, algunas de las que ya contempla la propia Ley 1/2013, en razón del porcentaje que se amortice, el plazo y consiguiente liberación, etc.
Si nos preguntamos todo ello para cuándo, nos da respuesta la propia Directiva 2014/17/UE, art. 42, que exige que estén no ya adaptadas, sino incluso publicadas, «a más tardar, el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales, reglamentarias y admi-
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nistrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva», es decir, no solo leyes, sino incluso las circulares del Banco de España.
En todo caso, no se aplica a los contratos en curso, pero habría que distinguir lo sustantivo y formal de lo procesal, art. 42. Junto a que serán irrenunciables por el consumidor, art. 41, los derechos que resulten de la transposición.
Aunque no es norma que afecte directamente al contrato de crédito, sí interesa destacar el Cdo. 35 cuando precisa que la Directiva «establece normas de remuneración del personal con el fin de limitar las malas prácticas de venta y de garantizar que la forma de remuneración del personal no impida cumplir la obligación de tener en cuenta los intereses del consumidor [...] la remuneración percibida por el personal no puede depender del interés o del tipo de contrato de crédito celebrado con el consumidor».
Se trata de una Directiva de mínimos, art. 2, aunque con ámbitos de máxima armonización, singularidad de la que es consciente el legislador (Cdo. 7, penúltimo inciso), pues los Estados Miembros podrán adoptar «disposiciones más estrictas», unido a que el propio Cdo. 8, segundo párrafo, precisa que:
a) Se podrá legislar, manteniendo o...
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