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La usucapión y el registro de la propiedad

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

PLANTEAMIENTO

La realidad jurídica extrarregistral puede (y debería, siempre) coincidir con la vida registral, que consta en los libros del Registro de la Propiedad. Pero puede no ocurrir así (basta, por ejemplo, que no se inscriba una adquisición para que se disocie realidad y Registro).

Así, la vida jurídica registral y la extrarregistral pueden desenvolverse y desarrollarse al unísono o bien puede surgir discordancias. Ambas situaciones, una y otra, pueden darse por razón de la influencia del tiempo como hecho jurídico: por la prescripción extintiva o por la prescripción adquisitiva o usucapión.

A su vez, una y otra pueden provocar la coincidencia o la discordancia entre realidades extrarregistral y registral. Así, darse, por razón del paso del tiempo y demás requisitos, la extinción por prescripción o la adquisición por usucapión de un derecho quedando, tras ello, un resultado coincidente con el Registro: es la prescripción secundum tabulas. O, por el contrario, tras la prescripción extintiva o la usucapión, quedar un resultado en la vida extrarregistral contrario al Registro: es la prescripción contra tabulas.

La regulación sobre este tema en la Ley Hipotecaria se halla en los artículo 35 y 36. La idea fundamental de la misma la destaca ROCA SASTRE(1): se inspira en el criterio de procurar salvaguardar los intereses del tercero adquirente a quien le transfiere un derecho que ya ha perdido valor por efecto de una usucapión o prescripción operada, lo cual responde al juego propio de la fe pública registral dirigido a mantener inatacable la adquisición onerosa por el tercero hipotecario confiado en la realidad registral.

Para una sistemática adecuada, se distinguirá la prescripción extintiva de la adquisitiva o usucapión y tanto en una como en otra, la que se produce secundum tabulas y la contra tabulas; asimismo, la usucapión liberatoria.

USUCAPIÓN «SECUNDUM TABULAS»

Una inscripción registral proclama una titularidad de un derecho real que es inexacta, pues no es tal titular; sin embargo, éste adquiere tal derecho por usucapión. La inscripción le facilita la usucapión, dando a aquélla el papel de justo título y presumiendo la posesión y buena fe en el tiempo en que estuvo vigente la inscripción. En consecuencia, el titular registral adquirirá por usucapión ordinaria, pues los requisitos especiales de ésta se los proporciona la inscripción.

En este sentido, el artículo 35 de la Ley Hipotecaria dispone que a los efectos de la...

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