Servidumbre de medianería
| Autor | Carlos Vázquez Iruzubieta |
Hay quienes ponen en duda que sea la de medianería, una servidumbre cuando más se asemeja a una comunidad de un bien concreto, tesis que es rechazada por los puristas al entender que esta institución de la medianería no condice con la definición que hace el art. 530 CC de las servidumbres al no existir una fundo sirviente y otro dominante, a lo que se suele contestar argumentando que se trata de un servidumbre recíproca lo que, bien visto, es una ocurrente idea pero bastante alambicada. Yo creo que de lo que se trata es de una copropiedad cuando lo es o un bien de dueño único, nacido de unas normas legales que prevén como útiles para la protección de la intimidad de los hogares o los fundos la construcción de muros que las separen unas de otras.
Que no es propiamente una servidumbre, está claro ya que lo único que debe soportar el vecino colindante es la presencia del muro, pero tampoco con demérito de su propiedad, porque no la invade ni le resta superficie en el supuesto del art. 573.3 CC. De lo que no cabe duda es de que se trata de una institución de interés general.
La medianería es de aplicación en los fundos urbanas y las rústicas, pues en ambos casos se hace presente el mismo interés que fundamenta la institución.
Si actor y demandado pidieron se declarara de su propiedad una pared, no pueden en casación pretender que se declare medianera (TS 1º, S. 14 jun 1911).
En este caso, pudo el dueño hacer que desapareciera la servidumbre de medianería, pues no estaba obligado a respetarla ni su facultad fue limitada por las disposiciones de los arts. 571 y ss. CC, establecidos para los casos de necesidad legal de esta servidumbre (TS 1º, S. 4 jul 1925).
La interpretación actual de los arts. 571 y ss. CC ha de seguir la pauta que marca el art. 3.1ª CC, atendiendo a la realidad social del tiempo en que la ley ha de ser aplicada y fundamentalmente al espíritu y finalidad de las disposiciones legales, por lo que se ha de tener presente la evolución que ha experimentado la construcción desde el Siglo XIX a nuestros días en orden a la reconstrucción de la pared medianera, que debe hacerse conforme las técnicas al uso en la actualidad (TS 1º, S. 10 dic 1984).
La interpretación actual de los arts. 571 y ss. CC, relativos a la llamada servidumbre de medianería, ha de seguir la pauta que marca el art. 3.1 CC atendiendo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicados y fundamentalmente al espíritu y finalidad de los mismos; por tanto, ha de atenderse a la evolución que la construcción de edificios ha experimentado desde el siglo XIX, desechando soluciones que, de seguirse en la actualidad conforme a las antiguas técnicas constructivas, llegarían a situaciones contrarias a los intereses en litigio, cuidando de que la utilización del elemento sociológico en la interpretación no suponga inaplicación o modificación de la Ley, ni se refiera a ideas o tendencias que se hallen en estado de nebulosa, y que en todo caso, se proceda con mucho tino y prudencia; y en este sentido, es obvio que tratándose de una situación de copropiedad sobre una pared medianera, corresponde a la naturaleza de las cosas, es decir es una realidad efectiva que no puede ser desatendida por el ordenamiento jurídico, y que ha de servir de línea rectora para resolver este caso, el mero hecho de la verticalidad de la pared y su reconstrucción conforme a las técnicas usuales actuales, máxime cuando de esta forma se valoran adecuadamente los intereses en juego de los litigantes y se trata de conciliarlos o regularlos, resolviendo el antagonismo manifiesto en la litis entre aquellos intereses, y acudiendo a críticas valorativas actuales y a las concepciones jurídicas de nuestros días (TS 1º, S. 10 dic 1984).
Al no reconocerse a la medianería en la legislación española carácter forzoso, su constitución sólo puede obedecer a la voluntad común de los propietarios colindantes (TS 1º, S. 5 oct 1989).
En el sentido usual, se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así como medianeros los muros, paredes, cercas, etc., que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios, las separa o delimita, correspondiendo a una condición o situación de hecho, pero que puede convertirse en una relación de derecho, en la que son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc., que median entre los predios, y términos o elementos personales los propietarios de dichos predios limítrofes o colindantes, de tal modo separados, generándose ya la situación jurídica de medianería, que crea el derecho de los propietarios de aquellos predios, sobre las susodichas paredes, muros, cercas, etc., constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se viene configurando como de copropiedad; en consecuencia, no hay medianería, en su acepción jurídica, si no se da dicha copropiedad por parte de uno y otro propietario de los correspondientes predios limítrofes (TS 1º, S. 5 oct 1989).
La presunción legal de existencia de medianería en las instalaciones divisorias de predios, obviamente dejará de operar cuando se entienda que el elemento de separación pertenece en dominio privado a uno de los titulares de los predios colindantes por haber sido levantado íntegramente en su terreno (TS 1º, S. 21 nov 1985. AP ávila, S. 24 ene 1991).
La medianería supone el elemento divisorio entre dos predios que presta, por igual, servicio a ambos, con atribución indivisa del elemento medianero a cada dueño, generadora de una comunidad de intereses (arts. 571, 572.2 y 579 CC); en su existencia o inexistencia, priman una serie de elementos: a) debe analizarse el título en primer término, del que resulte que la pared es toda propiedad del actor; b) en segundo lugar, habrá que atender a signos exteriores que revelen la inexistencia de la medianería, expuestos, en enumeración abierta en el art. 573 CC; c) en tercer lugar, atender a cualquier otro medio contrario a la medianería, y d) si no se pudiera obtener la titularidad del actor por tales medios, entrarán en juego las presunciones del art. 572 CC, entre ellas, la de que existe una medianería en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación AP Barcelona, Secc. 13, S. 9 dic 1996).
La presunción de existencia de la medianería o de su inexistencia se funda en la necesidad de regular situaciones de hecho carentes de título que acredite la servidumbre y ello, en virtud de tratarse de una servidumbre que nace de la exclusiva voluntad de los colindantes pese a estar incluida entre las legales.
La serie de circunstancias contenidas en los arts. 572 y 573 CC no son más que presunciones que pueden ser destruidas por prueba en contrario lo que, en todo caso, no es una cuestión de fácil solución. De ahí que lo que se presume con carácter general a la vista de una pared medianera, es la existencia de la medianería. Para el tercer adquirente, bastan la existencias de los signos exteriores para que venga obligado aceptar la existencia de la medianería cuando falta la inscripción en el Registro.
Como se dijo, la presume la medianería si no puede ser combatida su inexistencia mediante título, signo no aparente o prueba en contrario a los signos aparentes.
La medianería sólo se presume en las paredes divisorias de edificios contiguos hasta el punto común de elevación, a partir del cual sólo se considerará medianero el construido a medias entre los dos propietarios (AO Toledo, Sala Civil, Secc. 2º, S. 18 feb 1997).
Es característica esencial, para que se pueda hablar de medianería, que el elemento material de separación sea común a ambos predios, por lo que si las mismas cuentan con su propia pared o muro delimitador de su contorno, distinto del vecino, incluso cuando se encuentra el uno adherido al otro, no existe una situación jurídica de tal clase, ya que las paredes pegadas no son en modo alguno pared medianera, sino tan sólo paredes unidas, que es concepto completamente distinto. La genuina pared medianera es la construida de común acuerdo y costeada por los dueños de dos predios limítrofes con intención de aprovecharse ambos, o, más frecuentemente, la construida a expensas de uno de ellos con autorización expresa o tácita del otro, o por autorización de la ley, en terreno que pertenezca por mitad de su anchura a uno y otro predio. Y si bien ello es cierto, y así se deduce del contenido del art. 573.3 CC -que considera como signo externo contrario a la existencia de medianería, salvo prueba en contra, la circunstancia de que la pared resulte construida sobre el terreno de una de las heredades, y no por mitad entre una y otra de las contiguas-, no deja de serlo también que tal nota no es esencial, pues es perfectamente factible que el muro resulte construido en terreno de uno de los propietarios de los predios colindantes y ulteriormente el otro adquiera la medianería por negocio jurídico o por disposición normativa (AP Las Palmas Gran Canaria, sala Civil, Secc. 1º, S. 28 may 1997).
Definida la servidumbre de medianería como aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común de la pared, cerca, valla etc..., por parte de los dueños de los construcciones o predios contiguos, separados por dichas...
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