Las reparcelaciones urbanísticas
| Autor | Pere Figareda i Cairol |
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DEFINICION
Entendemos por cancelación aquella actividad típicamente privada, realizada por los particulares, con arreglo a las normas de derecho común, consistente en la división de predios cuya finalidad sea crear nuevas unidades independientes de la inicial. Según GONZALEZ PEREZ, cuando la parcelación tiende a constituir un núcleo de población, estamos ante una parcelación urbanística. Así lo ha entendido el Tribunal Supremo (en adelante TS) en numerosas sentencias, entre ellas la de 27 - 2 - 80 (Ref. Arz. 2.015) al definir la parcelación urbanística como aquella «operación técnico jurídica sujeta a intervención administrativa», que obliga a que los Notarios y Registradores de la Propiedad, exijan «... para autorizar e inscribir respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento».
El mismo Alto Tribunal en reiteradas sentencias: 7 - 2 - 85 (Ref. Arz. 2.594); 29 - 9 - 87 (Ref. Arz. 8.276); 7 - 10 - 87 (Ref. : Arz. 8.315), completadas por la reciente de 13 - 3 - 90 (Ref. Arz. 1.963) nos define la parcelación urbanística como «división de una finca en dos o más parcelas independientes destinadas a la edificación y que puedan dar lugar a la formación de un núcleo de población, según definición que se infiere del artículo 94 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana - hoy artículo 25, 7 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio de 1992 (en adelante TRLS) -, tanto se realice de forma simultánea o sucesiva, modalidades distintas contempladas en dicho artículo, no se produce con la simple división jurídica del derecho de propiedad sobre el suelo , de suerte que éste pase a ser material y jurídicamente fincas independientes, sigan o no perteneciendo a un mismo propietario , constituyendo una actuación continuada a la que cabe considerar compleja».
CHACON ORTEGA define la parcelación como «división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo urbano, o a la creación de establecimientos industriales o mercantiles, remarcando la sujeción de la parcelación urbanística a la previa concesión de licencia urbanística», sigue indicando que «la parcelación urbanística constituye un acto de ejecución de los planes que viene precisamente establecido para lograr la finalidad última que constituye la razón de ser de la planificación urbanística, cual es la obtención de parcelas aptas para que la edificación se realice en condiciones de justo equilibrio entre los afectados».
En la línea de MARCOS JIMENEZ, dentro de nuestro ordenamiento urbanístico puede considerarse lá parcelación en un triple sentido:
A) Parcelación del terreno como situación de hecho en un momento determinado. Es la situación real anterior al planeamiento o a cualquier modificación del mismo.
B) Parcelación como procedimiento administrativo dirigido a la ordenación de los terrenos de una unidad urbanística (sector, polígono, etc.) para su óptima utilización con fines urbanos según la norma aplicable.
C) Parcelación como acto particular aislado de división de una o varias fincas
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Por otra parte, el artículo 258 del TRLS nos la define como: «división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población».
A pesar del literal de dicho artículo, se considera parcelación ilegal la división de una unidad en otras independientes aun cuando no exista el propósito de ejecutar en dicha unidad resultante ningún acto edificatorio.
Por otra parte, no debe olvidarse la diferencia entre parcelación y reparcelación, tal y como legalmente viene determinado y explicitado por la doctrina más acreditada; en dicho sentido, GONZALEZ PEREZ señala: «Así como en el supuesto de la parcelación el acto es una licencia en sentido técnico, el acto que pone fin al procedimiento de reparcelación es algo más. No se limita a autorizar el ejercicio de un derecho, no se limita a verificar si determinada actividad se ajusta a un Ordenamiento. El acto de reparcelación, el llamado acto de aprobación definitiva de la reparcelación va a producir importantes efectos en la realidad jurídica privada (...)».
La parcelación como resultado postula la creación de nuevas parcelas o porciones de terreno sobre los que se aplicará una carga edificatoria.
El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 9 de abril de 1976 (en adelante TRLS 76), superó en su momento la concepción de la anterior Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 (en adelante LS 56) por cuanto ésta consideraba la parcelación como una segregación, conceptuándola como aquella división de una finca en nuevas unidades susceptibles de edificación, previa su urbanización de acuerdo con el planeamiento vigente, definición que modificó en parte el texto del proyecto de Ley debatido en Cortes que en su artículo 77 definía la parcelación urbanística como la división en dos o más lotes «cuando uno o varios de ellos hayan de dar frente a alguna vía pública o privada, existente o en proyecto, o está situado en distancia inferior a cien metros del borde de la misma».
Vemos así cómo en la sentencia del TS de 9 de octubre de 1975 (Ref. Arz. 4.033) se señala que «La parcelación no es propiamente división de terrenos en solares, sino más bien en parcelas o unidades aptas para ser transformadas en solares, lo que requiere la obra urbanizadora que define el Plan». Y es que tal y como señala nuestro Tribunal Supremo en una sentencia posterior, de 16 de octubre de 1984, cuando hablamos de parcelación estamos ante una «operación compleja (actos jurídicos y materiales, de forma simultánea o sucesiva en su realizador)».
Las operaciones parcelatorias pueden darse en terrenos clasificados como suelo urbano, en urbanizable programado, siempre que cuenten con el preceptivo Plan Parcial y en Suelo Urbanizable No Programado, con Programa de Actuación Urbanístico y Plan Parcial aprobado.
Dentro del ordenamiento jurídico - urbanístico francés, CRISTINE define la parcelación como aquella actuación «consistant á diviser une propiété foncière en plusieurs parties vendues séparément á des acquéreus différents souhaitant édifier des constructions relevait du droit privé le plus classique». CRISTINE sigue indicando que la operación comporta que el uso por parte del propietario de su derecho, casi siempre obedece a fines lucrativos.
La Ley francesa de 14 de marzo de 1919 completada por la Ley de 19 de julio de 1924 somete la parcelación al otorgamiento previo de licencia, por el contrario, no aparece hasta la Ley del Suelo de 1956, anteriormente y en virtud del párrafo 1. - del artículo 348 del Código Civil, las facultades que lleva implícita el derecho de propiedad son exorbitantes (art. 348.1 Ce.: «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes»). Por su parte, el «Conseil d Etat» francés, en una clara alusión. a las limitaciones a que está sometida la propiedad por imperio de la Ley, en su Resolución de 25 de marzo de 1966 estableció que el derecho de propiedad no lleva implícita la facultad de proceder libremente a la parcelación.
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DOCUMENTACION
Algunas Comunidades Autónomas en ejercicio de la competencia que le atribuye el mandato constitucional (art. 148.1.3 CE), recogida en sus respectivos Estatutos de Autonomía, ha desarrollado una intensa labor legislativa, regulando en el supuesto que nos compete, la documentación mínima que debe contener todo proyecto de parcelación (Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el cual se aprueba la refundición de textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística).
Toda parcelación deberá contener la siguiente documentación:
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Solicitud de licencia en la que constarán los siguientes datos (artículo 69 de la Ley de Procedimiento Administrativo):
a.1) Nombre, apellidos y, domicilio de los interesados, o en su caso del representante legal;
a.2) situación de la finca objeto del proceso parcelatorio;
a.e) lugar, fecha y firma.
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Proyecto redactado por técnico competente que deberá contener en todo caso la siguiente documentación:
b.1) Memoria en la que se describan los aspectos técnicos, jurídicos y económicos de la operación parcelatoria, condiciones del planeamiento vigente que ampare dicha parcelación, así como descripción de las fincas iniciales y las resultantes del proceso, con expresión de superficies y localización;
b.2) cédulas de calificación urbanística de las fincas objeto del proceso parcelatorio (artículo 63.2 LS, hoy artículo 44 TRLS);
b.3) certificado de titularidad del dominio y cargas del predio, expedido por el Registro de la Propiedad, ante la no inmatriculación de las fincas se indicará este hecho, acompañando descripción técnica con el señalamiento de la naturaleza, situación, linderos y extensión de los terrenos;
b.4) plano de situación y emplazamiento, clinométrico e hipsométrico a una escala que permita una clara identificación del ámbito, así como de la finca aportada y las resultantes. Es en dicho sentido que el artículo 142 del antedicho texto legal autonómico establece que el contenido mínimo que deberá tener el proyecto:
a) Memoria justificativa de la procedencia sobre la base del Plan General previo o parcial, de las dimensiones de las parcelas o de los lotes para cada zona.
b) Plano parcelario a escala suficiente que detalle tanto las parcelas divisibles como las indivisibles e indique la ubicación de zonas verdes, espacios libres de dotaciones, equipamientos, de servicios y el suelo correspondiente al 10 por 100 de aprovechamiento medio del sector o de los polígonos de actuación del Plan, si procede
(esta última determinación deberá entenderse en aquellos...
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