Artículo 7, Ap 2º. Actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre activida-des molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propie tarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apar-tado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substan-ciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento feha-ciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propie tarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efec tividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definiti-va de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extin guidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 16 y 17 norma 3.
La comparación entre el texto actual después de la Ley de reforma y el que tenía en el párrafo 3 del artículo 7 de la Ley 49/1960, pone de manifiesto las siguientes diferencias:
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En aquél se habla sólo de piso. En el actual de piso o local.
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En el anterior de actividades no permitidas. En el actual de actividades pro hibidas.
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En el primitivo de actividades dañosas para la finca, inmorales, incómodas, peligrosas o insalubres. En el vigente no menciona las inmorales ni las incómodas, pero se citan, además de las molestas, las peligrosas y las insalubres, las nocivas y las ilícitas.
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El texto anterior no contenía párrafo alguno referido a la cesación de la acti vidad ni al procedimiento para hacer afectiva esta cesación; siquiera se ocupase de ella en el que constituía entonces el artículo 19. En el texto vigente se añaden los párra fos 2.º al 4.º del apartado 2 para regular la cesación de la actividad y el procedimiento para llevarla a cabo.
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El texto del artículo 19 de la Ley 49/60 que es sustituido en la vigente por los párrafos 2.º al 4.º del apartado 2 del artículo 7 que comentamos, puntualiza que en el supuesto que se produjera la infracción de las prohibiciones establecidas en el párra fo 3 del artículo 7, habría que apercibir al titular o, en su caso, al ocupante del piso o local, con la particularidad de que si se desatendiera el requerimiento por dicho titu lar, la Junta ya podía instar y obtener judicialmente la privación del uso del piso o local a dicho titular y a quienes con él convivieren, fijando dicha privación discre cionalmente por el Juez por un plazo no superior a dos años, atendida la gravedad de la falta, pero sin afectar a los restantes derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del título. Con la particularidad, además, de que la Junta tendría acción contra el ocupante no propietario para obtener del Juez el lanzamiento o resolución del contrato, en su caso, que sólo podría ejercitarse cuando el titular no lo hiciese en el plazo prudencial que se le hubiere señalado en el requerimiento fehaciente. Pre viendo también el artículo 19 que para el ejercicio de las acciones, se seguirá el pro cedimiento de cognición, siendo el Juez competente el Municipal o Comarcal del lugar donde estuviere sita la finca salvo lo dispuesto añadía en la Ley de arren-damientos urbanos.
El texto después de la Ley de reforma, que, como ya hemos dicho, pasa a formar parte del artículo 7, al añadir los párrafos 2.º al 4.º al apartado 2, introduce profundas novedades referidas:
A que sea el Presidente a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes (antes de la Reforma hablaba de la junta) el que ha de efectuar el requeri miento.
A que este requerimiento sea la inmediata cesación de la actividad, siendo así que el anterior se refería a la privación.
A que la acción judicial que el Presidente puede promover si el infractor persis tiese en su conducta, necesita la previa autorización de la Junta de propietarios, debi damente convocada al tal efecto. Autorización que en el texto anterior no era necesaria.
A que el procedimiento a seguir para el ejercicio de dicha acción, será el del jui cio de cognición, en todo caso sin referencia alguna a lo dispuesto en la Ley de arren damientos urbanos. Procedimiento que en virtud de la disposición final 1.ª de la nueva Ley de enjuiciamiento civil de 7 de enero de 2000 en el ordinario.
A que no se menciona en el nuevo texto que el Juzgado competente sea el del lugar donde esté sita la finca, como hacía el anterior.
A que el nuevo texto prevé la posibilidad de que el Juez acuerde, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad prohibida, y, además, bajo apercibimien-to de incurrir en delito de desobediencia, y asimismo adoptar otras medidas cautelares para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
A que la acción de cesación habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
A que la sentencia estimatoria de la demanda podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios, y la privación al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años en fun-ción de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados a la comunidad. Siendo así que en el texto de la ley antes de la Reforma no se hablaba de cesación de la actividad ni de perjuicios y, además, la privación de uso no podrá superar los dos años.
A que en el texto actual, si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos que pudiera tener en relación a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. Siendo así que el texto ante rior se refería sólo al lanzamiento o resolución del contrato.
No creemos que ofrezca dificultad de ningún género este extremo, ni desde el punto de vista de las personas afectadas, ni del objeto, ni de la actividad en sí.
a) Subjetivamente, la prohibición se refiere tanto al propietario como al ocupan te del piso.
En el primer concepto han de entrar, naturalmente, los copropietarios, si fueren varios los titulares de un apartamento.
En el segundo, todos aquellos que tengan la posesión del apartamento, cualquiera que fuere el título; incluso, y con mayor razón, si fueren arrendatarios. Innecesario, es decir, que también los familiares y demás personas que dependan de aquel propietario o de este ocupante, habrán de estar obligados por el precepto.
La distinción entre unas y otras personas tiene importancia únicamente de cara a las consecuencias de la infracción de la prohibición que prevén los párrafo 2.º al 4.º del artículo que comentamos, en orden al procedimiento a seguir. Al titular ocupante sólo podría privársele del uso de piso o local por un plazo no superior a tres años, según la gravedad de la falta. Al ocupante no titular podría lanzársele definitiva mente de aquél.
b) Desde el punto de vista del objeto, el párrafo 1.º del apartado 2 del artículo se refiere tanto al piso o apartamento en sí como a los elementos o servicios comunes del inmueble, pero, como apunta G ISBERT ,2 siempre en el interior de la finca, ya que si se efectuaren fuera de la misma serían intrascendentes.
c) Atendiendo a la actividad en sí, ésta ha de ser toda operación o tarea, toda acción que tienda a producir un resultado: en nuestro caso, o no permitido en los estatutos, o dañosos para la finca, o inmoral, peligroso...
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