Pérdida de la condición de comunero por el incumplimiento de su obligación de pago y otorgamiento de poder a una sociedad gestora
| Autor | Ana Isabel Berrocal Lanzarot |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. UCM |
| Páginas | 165-184 |
Page 167
La titularidad de un derecho subjetivo, ya sea de crédito o real, puede corresponder a una sola persona o a varias al mismo tiempo; en este último caso, la situación que da lugar a la cotitularidad o comunidad en los derechos subjetivos 1.
Como señala O’CALLAGHAN, la comunidad «existe siempre que un derecho o conjunto de derechos están atribuidos a una pluralidad de sujetos, correspondién-doles en común» 2. Para que exista la comunidad de derechos es preciso la concurrencia de varios requisitos o presupuestos: 1. La pluralidad de sujetos, dos o más personas que tengan la misma posición jurídica en relación con el objeto de derecho. Pueden ser personas físicas o jurídicas. No hay límite máximo. En relación con aquéllas basta su capacidad jurídica, no la de obrar, la cual será precisa para el ejercicio de los derechos; 2. La unidad de objeto: el derecho que se comparte ha de ser único; y, por tanto, no está dividido el objeto en partes correspondientes a los titulares; y 3. La división intelectual en cuotas: éstas son disponibles por sus respectivos titulares y, asimismo, indican la amplitud de los derechos de cada uno y la participación material en el momento de dividirse la cosa. De forma que no hay comunidad cuando uno de los sujetos tiene la titularidad de una parte del derecho y otro u otros las demás partes diferenciadas del mismo objeto. Ahora bien, la comunidad puede referirse tanto al derecho real de propiedad (copropiedad o condominio) como a cualquiera de los derechos reales (art. 392 a 406 del Código Civil). Pero, asimismo, hay copropiedad cuando lo que está en cotitulari-
Page 168
dad no es un derecho subjetivo concreto, sino un patrimonio, un conjunto de bienes o una masa patrimonial.
DÍEZ PICAZO 3 enumera una serie de principios rectores de la copropiedad:
Primero. Principio de autonomía privada contenido en el ar tícu lo 392.2 del Código Civil, que concreta que el régimen de copropiedad viene determinado, en primer lugar, por los acuerdos de los copropietarios. Las normas legales tienen, por lo general, el valor de normas dispositivas, puesto que rige solamente a falta de contratos o disposiciones especiales.
Segundo. Principio de proporcionalidad referido a las cuotas de cada copropietario que se presumen iguales (art. 393 del Código Civil).
Tercero. Principio democrático. En la administración y mejor disfrute se sigue el régimen de la mayoría, no de personas, sino de cuotas o intereses (art. 398 del Código Civil).
Cuarto. Principio de libertad individual. La tiene cada comunero respecto de su cuota, de la que puede disponer, renunciar a la misma, liberándose de determinadas obligaciones que sean consecuencia de la comunidad (art. 395); y, en cualquier momento, puede, asimismo, solicitar la división de la cosa común (art. 400 del Código Civil).
Sobre tales bases, los comuneros tienen la facultad de servirse de la cosa común conforme a su destino, y no puede utilizarla en perjuicio de los restantes comuneros colectiva e individualmente 4. No obstante, la mayoría de los comuneros puede decidir imponer una determinada distribución del uso o cambiar este
Page 169
régimen de utilización por otro diferente, siempre que el nuevo sistema no limite abusivamente el derecho de uso de los comuneros minoritarios. Asimismo, todos los copropietarios o comuneros tienen derecho a participar en los beneficios que la cosa produce. La cuota de participación de cada uno de los copartícipes o comuneros en los beneficios o rendimientos será la que se hubiese estipulado y, en defecto de pacto, el ar tícu lo 393 del Código Civil establece que para la distribución de los beneficios, como para el reparto de cargas, se consagra la regla de la igualdad -la proporcionalidad en sus respectivas cuotas- 5. La cuota expresa numéricamente y de manera ideal (no material) la participación de cada comunero en el bien o derecho sobre el que recae la comunidad 6. Se expresa habitualmente en tanto por ciento o en fracciones.
Ahora bien, en justa compensación al derecho de aprovechamiento, cada comunero tiene la obligación de contribuir a los gastos que se deriven de la titularidad de la cosa 7. Este deber de contribución es exigible y no puede un copropietario liberarse (art. 395 del Código Civil), salvo que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio, en cuyo caso la porción renunciada acrece a los demás comuneros, en proporción a sus respectivas cuotas 8. La forma de reparto de esta obligación es la misma que para los aprovechamientos, pues a ambos se refiere el ar tícu lo 393 del Código Civil; de modo que cada comunero contribuirá a los gastos o cargas en la forma pactada y en defecto de acuerdo en proporción a su cuota.
Ciertamente, la cuota de los partícipes resulta esencial en el régimen legal de la comunidad de bienes, pues, en los términos vistos, se recurre a ella para deter-minar la participación de cada comunero en los beneficios, cargas y gastos de la comunidad (que habrá de ser proporcional a su cuota: art. 393 del Código Civil), para determinar el sistema de toma de decisiones, que se tomará por mayoría de
Page 170
cuotas (art. 398 del Código Civil), o, en fin, para organizar las consecuencias de la división de la cosa común (que se adjudicará en proporción a las respectivas cuotas: art. 402 del Código Civil), o de su venta (el precio se repartirá en función de las cuotas respectivas: art. 404 del Código Civil).
En cuanto a la administración y disfrute de la cosa común, la regla general es que los acuerdos serán adoptados por «la mayoría de los partícipes» (art. 398.1 del Código Civil) 9. De forma que habrá mayoría cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses que constituyan el objeto de la comunidad (art. 398.2 del Código Civil). Y, asimismo, esta mayoría que resulta suficiente para tomar acuerdos vinculantes no es la de los partícipes, sino la de cuotas 10. Respecto de las alteraciones en la cosa común se requiere el consentimiento unánime de los condueños, «aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos» (art. 397 del Código Civil). E, igualmente, se requiere la unanimidad para los actos de disposición sobre la cosa común 11. De todas formas, la mayoría de doctrina 12 y la jurisprudencia 13 equiparan los actos de disposición sobre la cosa o el derecho a los de alteración, considerándolos como de alteración jurídica.
Asimismo, cualquier partícipe se encuentra facultado para actuar y realizar actos que redunden en beneficio de la comunidad, siempre que no afecten o supongan actos de disposición 14.
Page 171
En este contexto, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2015 15 resuelve el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Móstoles número 2 en relación con la inscripción de una escritura titulada como «baja de comunidad de bienes por incumplimiento, compraventa de vivienda, entrega de llaves y posesión de vivienda y subrogación hipotecaria» que va a ser objeto de análisis en este estudio. Los hechos sobre los que se sustenta la citada Resolución son los siguientes: Median-te escritura autorizada el día 19 de mayo de 2011 por el notario de Madrid don Alfredo Barrau Moreno, número 1.346 de protocolo, se constituyó la comunidad de bienes denominada «CP Nueva York», y en escritura autorizada el día 7 de julio de 2011 por el mismo notario, con número 1.797 de protocolo, doña O. G.
F. se adhirió a la misma y otorgó poder en favor de «Activitas Inversión Inmobiliaria, S. L.», «representada en la persona física de don F. M. R., Consejero Delegado de la misma», entre otros, para que, aun cuando se incida en contraposición o conflicto de intereses y representación múltiple, pueda ejercitar todas las facultades que constan en el apoderamiento también otorgado en la citada escritura de constitución de la comunidad de bienes, entre las cuales se expresa la siguiente: «... 29. Alquilar, arrendar, vender o enajenar, en el precio y condiciones que estimen convenientes las partes privativas del inmueble o cuotas indivisas de las mismas que los copropietarios puedan adquirir conjuntamente, o aquellas partes privativas o cuotas indivisas de las mismas cuya titularidad haya sido resuelta voluntariamente por el adjudicatario o resultase rescindida por el incumplimiento de las condiciones de adquisición».
Asimismo, por escritura autorizada por el notario don Alfredo Barrau Moreno el día 19 de julio de 2012, número de protocolo 1.721, la titular registral, doña O. G. F., junto con setenta y ocho copropietarios más, entre los que se encuentra «Activitas Inversión Inmobiliaria, S. L.», ejercitan un derecho de opción de compra sobre la finca registral número 31.555, adquiriendo dicha señora una participación indivisa de 1,1031 por 100 del 97,6587 por 100 de la misma finca, causando la inscripción 5.ª de 5 de septiembre de 2012.
En escritura autorizada de nuevo por el mismo notario el día 26 de octubre de 2012, número 2.406 de protocolo, de los elementos independientes resultantes de la división horizontal de la registral 31.555 se adjudica el pleno dominio de la totalidad de la finca registral 34.471 a la copropietaria doña O. G. F., con carácter privativo, por título de extinción de pro indiviso, según consta en la inscripción 3.ª de la finca 34.471, de 14 de diciembre de 2012.
Por último, mediante escritura otorgada también ante el notario don Alfredo Barrau Moreno el día 9 de junio de 2014, número de protocolo 1.255, don F. A. M. R., actuando como representante persona física de la sociedad denominada
Page 172
Tenedora de Patrimonio Sostenible, SL
, la cual, a su vez, es consejera delegada de la entidad «Activitas Inversiones Inmobiliarias, SL», apoderada voluntaria de la titular registral, doña O. G. F., vende a doña Y...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba