Régimen y Naturaleza Jurídica de la Medianería en la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la Acción Negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres y las Relaciones de Vecindad

Abogados Fiscal

Resumen

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1. La medianería: 1.1. Concepto 1.2. Clases. 2. Naturaleza jurídica de la medianería. 3. Constitución de la medianería: 3.1. Carácter de la constitución 3.2. Breve referencia a la constitución de servidumbre por signo aparente y su relación con la medianería 3.3. Momento de la constitución. 4. Presunciones de medianería. 5. Contenido de la medianería: 5.1. Uso de la pared medianera y contribución a los gastos 5.2. Sobre la mayor altura y la mayor resistencia 5.3. Derribo del edificio. 6. Extinción de la medianería: 6.1. Extinción por desaparición de la pared decidida unilateralmente por un propietario con aquiescencia del otro 6.2. Extinción por renuncia 6.3. Extinción por reunión en un mismo propietario de la titularidad sobre las fincas colindantes. 7. Conclusiones.

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Extracto

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Régimen y Naturaleza Jurídica de la Medianería en la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la Acción Negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres y las Relaciones de Vecindad

Régimen y Naturaleza Jurídica de la Medianería en la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la Acción Negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres y las Relaciones de Vecindad(1)

1. MEDIANERÍA: CONCEPTO Y CLASES

En este artículo se pretende estudiar el régimen jurídico de la medianería en el ordenamiento catalán. Sin embargo, se centra aquí el análisis en la ley 13/1990, de 9 de julio, de Vacció negatoria, les immissions, les servituds y les relacions de vel'natge por lo novedoso de su regulación y porque poco se ha escrito de ella pese a las relevantes modificaciones que introduce en el régimen jurídico catalán de la medianería. Para hacerlo se hace referencia también a la regulación del Código Civil, de las Ordinaciones de Sanctacília o de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña en aras de una mejor explicación de la vigente ley 13/1990. Sin duda, esas referencias a otras normativas se detienen especialmente en la CDCC por ser la regulación inmediatamente anterior de la ley estudiada y porque, según la Disposición Transitoria 1 .a de la ley 13/90, las paredes medianeras de carga construidas bajo la vigencia de la CDCC se continuaran rigiendo por sus preceptos mientras se conserven y durante un máximo de 30 años desde la entrada en vigor de la ley 13/90, momento a partir del cual se regirán por esta ley.

1.1. Concepto

Hay que precisar que la pared medianera o medianero es el elemento sito en el límite de dos fincas, mientras que medianería es la situación o régimen jurídico que recae sobre dicho elemento y que se traduce en derechos y obligaciones para los propietarios de las fincas colindantes(2). Además hay que diferenciar el concepto vulgar o social de pared medianera, que califica como tal cualquier pared limítrofe entre dos fincas o pisos, del concepto jurídico, que solamente se refiere a paredes que se someten al régimen jurídico de medianería(3). Tampoco debe confundirse la medianería con el derecho de atans(4) ni con la servidumbre oneris ferendi y/o tigni immittendi(5).

A diferencia del Código Civil, que no define ni la medianería ni la pared medianera, la ley 13/1990, de 9 de julio, de Uacció negatdria, les immissions, les servituds y les relacions de vei'natge, afirma en su art. 27 que "és paret mitgera de cárrega la que s'aixeca en el límit de dues finques amb la finalitat de servir d'element sustentador de les edificacions o d'altres obres que s'hi facin". Por su parte, el art. 34.2 de la misma ley establece que "el sol de la tanca divisoria és mitger, pero el veí no té 1'obligado de contribuir a la meitat de les despeses de construcció i de manteniment de la paret fins que de la se va banda edifiqui o tanqui la finca". Podemos definir, por tanto, la medianería como el régimen jurídico de aquel elemento(6)situado en suelo limítrofe entre dos fincas colindantes cuya función es el sostenimiento de un edificio en la medianería de carga y la división y cierre de fundos en la medianería de cierre.

La ley 13/90 define la medianería atendiendo a su función(7) lo cual implica un cambio respecto a la regulación de la Compilado de Dret Civil de Catalunya. En efecto, en su art. 285 se definía la pared medianera por sus características, a saber, debía ser de obra y tener el grueso correspondiente(8). Pero es que además, en su párrafo segundo, el art. 285 CDGC condicionaba la existencia de medianería a que efectivamente se dieran estas circunstancias y materiales de tal suerte que, si no se cumplían dichos requisitos, debía levantarse la pared en suelo propio y ésta tendría carácter privativo(9).

La ley 13/90 hace girar la definición de medianería primordialmente en torno a su función, pero introduce otro cambio más en este tema respecto a la definición que hacía el art. 285 CDCC. Mientras que éste establecía que se podía cargar en la pared hasta la mitad de su espesor, el art. 27 de la ley 13/90 dice que la pared tendrá como finalidad el sostenimiento de los edificios contiguos, lo cual nos permite afirmar que dicha función se puede conseguir mediante la carga en la pared pero no que dicha carga deba ser necesariamente sobre la mitad de la misma, puesto que la ley nada determina. Me limito aquí a apuntar este tema que puede ser capital en cuanto a la configuración de la naturaleza jurídica de la medianería y que desarrollaré más adelante.

La CDCC define como medianera aquella pared de obra que tiene el grueso suficiente como para que ambos vecinos carguen en ella hasta la mitad, es decir, que cada uno pueda introducir las vigas sin sobrepasar la mitad de la pared. En cambio, la ley 13/90 simplemente exige que la pared cumpla una función de carga sosteniendo ambos edificios pero no exige un determinado grosor para que la pared pueda calificarse como medianera. De hecho, la Cambra Oficial de la Propietat Urbana de Girona, en sus comentarios al anteproyecto de la ley 13/90(10), aconsejaba que se estableciera que la pared debía tener 30 cm como mínimo, sugerencia que no se ha reflejado e...

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