La inscripción como título-valor o el valor de la inscripción como título

Abogados Civil

Resumen

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Publicidad registral

El intercambio posibilita la especialización y ésta el crecimiento y el bienestar. Pero intercambiar es costoso. Las razones: la desconfianza generada por el desconocimiento junto con la mutua convicción de que la otra parte ajustará su conducta a los dictados del autointerés y, por tanto, ocultará información relevante cuando los beneficios esperados de esa conducta sean superiores a los de cualquier otra alternativa.

Las asimetrías informativas presentes en el mercado son, pues, la principal dificultad para coordinar los intereses de las partes y, por tanto, para contratar.

Pues bien, el objetivo de este trabajo consiste en poner de manifiesto que dos instituciones fundamentales de una economía de mercado, cuales son, por un lado, los títulos-valores cualificados y muy especialmente la letra de cambio y, por otro, el Registro de la Propiedad, singularmente en su estadio más desarrollado de Registro de derechos o de tráfico, son tecnologías institucionales generadas por la humanidad dirigidas a evitar tales asimetrías. Para conseguirlo se basan en principios y se valen de técnicas similares.

Ponen a disposición de la parte peor informada -usualmente el adquirente- la información jurídicamente relevante para contratar e impiden a la parte mejor informada -usualmente la transmitente- la utilización en su propio beneficio de la asimetría informativa residual, creando de este modo lo que denominamos una situación de simetría informativa funcional, porque neutraliza los efectos de las asimetrías informativas residuales.

Consiguen este efecto mediante la técnica de la incorporación del derecho al documento -a la que denominamos cambiaria, en el caso de la letra, y registral o intabulación, en el caso de la inscripción-, a cuyo través letra de cambio e inscripción adquieren propiedades normativas muy similares. En este sentido puede afirmarse que la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento respectivo, fundamento de la legitimación reconocida al titular registral para disponer (art. 38 LH) y del efecto fe pública (art. 34 LH), propio de los registros de tráfico, guardan una semejanza esencial con el principio de literalidad cambiario y con la protección que nuestro sistema dispensa al endosatario. En ambos casos deben haber mediado actos de tráfico y haberse establecido, a su través, relaciones inter tertios, único

La inscripción como título valor o el valor de la inscripción como título ámbito en el que operan tanto las relaciones cambiarias como las registrales. En este ámbito, la incorporación determina la abstracción de los derechos incorporados respecto a las relaciones jurídicas subyacentes de las que derivan.

Pero mientras en el ámbito cambiario la incorporación requiere un acuerdo contractual entre acreedor y deudor, en el ámbito registral es un derecho del adquirente que requiere superar un procedimiento. La razón: la distinta naturaleza de los derechos: de crédito, en el caso cambiario; de propiedad, en el caso registral. Estos últimos reflejan un consenso social acerca de cómo los bienes y sus flujos de renta pueden adquirirse, utilizarse y poseerse y, en ese juego, las reglas deben respetarse exquisitamente, so pena de que el consenso básico se rompa. Además, para ser tales derechos de propiedad, se requiere que se puedan imponer a terceros y el principio de relatividad contractual lo impide, pues mediante el contrato el adquirente únicamente se subroga en los derechos del transmitente y con exclusiva eficacia inter partes.

La prueba del dominio se convertiría así en una probatio diabolica; la única alternativa disponible, en el ámbito del Derecho común, sería la adquisición por usucapión reconocida en una sentencia firme, lo que es incompatible con las exigencias del mercado: ello hace preciso buscar otras soluciones que faciliten el tráfico. El Registro es la institución que, en nombre de todos, reconoce al adquirente como dueño, lo inmuniza frente a posibles excepciones personales derivadas de contratos anteriores e, incluso, frente a quien se postule como verus dominus. Puede afirmarse así que, en nuestro sistema, la inscripción tiene una eficacia inmunizadora y funcionalmente constitutiva. Por ello, mientras el adquirente no consigue inscribir el derecho adquirido, no es reconocido por el mercado como auténtico dueño. Esta es la razón por la cual, en relación al mercado, la inscripción es el título.

Los principios en los que se inspiran forman parte del conjunto que conforma el Derecho de la seguridad del tráfico -cuyos orígenes en Europa Occidental podemos encontrar, al menos, en la denominada Lex Mercatoria o Merchant Law

- el cual permite un nivel más elevado y complejo de cooperación -y, por tanto de especialización- que el Derecho común -Derecho de la seguridad jurídica- al que viene a sustituir y el cual responde a un estadio de cooperación más rudimentario.

En este paradigma, frente a lo que se ha venido afirmando, ganan todos, no solamente unos a costa de otros. No salen ganando adquirentes y acreedores frente a propietarios; antes al contrario, adquirentes y acreedores ganan porque en el nuevo paradigma el propietario ve robustecida su posición y tanto más cuanto más intensamente actúen los principios del Derecho de la seguridad del tráfico.

Se trata de dos elegantes y sofisticadas soluciones institucionales, basadas en la misma técnica, para resolver el mismo problema en dos ámbitos diferentes: el de la circulación de los derechos de crédito y su conversión en activos en el caso de los títulos cambiarios; el de la movilización de los derechos de propiedad sobre inmuebles como medio para convertirlos en activos económicos en el caso del Registro de la Propiedad.

Registration Disclosure

Exchange makes specialisation possible, and specialisation makes growth and well-being possible. But exchange is costly. The reasons: the mistrust born of lack of information, combined with the mutual conviction that the other party will conduct himself according to the dictates of self-interest and therefore will conceal relevant information when the benefits to be expected from doing so are greater than those of any other alternative.

The information asymmetries besetting the market are, then, the main difficulty in coordinating the parties' interests and therefore concluding a contract.

The objective of this paper is to show that two fundamental institutions of market economies -i.e., first, qualified securities and most especially bills of exchange, and second, the property registration system, particularly in its most-developed state wherein rights and trade are subject to registration- are institutional technologies generated by mankind to avoid such asymmetries. To achieve that end, said institutions are based upon similar principles and use similar techniques.

They make available to the less-wellinformed party (usually the buyer) the information that is legally relevant to the contract, and they prevent the betterinformed party (usually the seller) from twisting the residual informative asymmetry to his own benefit. Thus, they create what is termed «a situation of functional information symmetry», because the situation neutralises the effects of residual information asymmetries.

The institutions in question achieve this effect through the technique of incorporating the right at issue in a document (termed «the exchange technique» in the case of bills and «the registration technique» in registration), through which technique the bill of exchange and registration acquire very similar legal properties. The presumption of existence and ownership of a registered right as stated in the right's registration entry (the foundation of the legitimate standing for a registered owner's recognised power of disposal under article 38 of the Mortgage Act and the foundation of the effect of conclusive title under article 38 of the Mortgage Act, which trait is characteristic of trade registries) may be affirmed to be in essence similar to the rule of literal exchange and to the protection our system affords to endorsees. In both cases, acts of trade must have occurred, and through said acts relations inter tertios must have been established, said relations being the only environment where exchange relations as well as registration relations operate. In this sphere, incorporation entails the abstraction of the incorporated rights with respect to the underlying legal relationships from which they stem.

But while in the exchange environment incorporation requires a contractual agreement between creditor and debtor, in the registration environment incorporation is a right of the purchaser that requires performance of a procedure. The reason: the difference between the nature of credit rights in the case of exchange and property rights in the case of registration. Property rights reflect a social consensus about how assets and their revenue flows can be acquired, used and possessed, and in that game the rules must be respected with exquisite care, else the basic consensus will be shattered. In addition, in order to for this to be so, property rights are required to be enforceable with respect to third parties, and the rule of contractual relativity prevents this, for, by means of the contract, the purchaser only takes the seller's place in rights, effective exclusively inter partes. Proof of ownership would thus be converted into a probatio diabolica; the only alternative available in the sphere of common law would be acquisition by usucaption recognised in a final ruling, and that solution is incompatible with market requirements. Other solutions must therefore be sought to facilitate trade. Registration is the institution that, in the name of all, recognises the purchaser as the owner and immunises the purchaser from possible personal exceptions stemming from prior contracts and even immunises him from anyone postulating himself as the verus dominus. Our registration system, then, may be affirmed to have immunising and functionally constitutive efficacy. That is why, until the purchaser has successfully registered the right he has acquired, he is not recognised by the market as the true owner. This is the reason why, as far as the market is concerned, registration is title.

The inspiring principles form part of the body of law on security in trade whose origins in western Europe at least may be found in what was termed lex mercatoria or merchant law. Said body of law permits a higher, more complex level of cooperation (and therefore of specialisation) than does the common law (the law of legal certainty) it replaced, which responded to a more rudimentary state of cooperation.

In this paradigm, as opposed to the one depicted above, everyone wins, not just some at the cost of others. Purchasers and creditors do not win out over owners; on the contrary, purchasers and creditors win precisely because in the new paradigm the owner's position is made more robust, and the more intensely the principles of the law of legal certainty operate, the more robust is that position.

These are two elegant, sophisticated institutional solutions based on the same technique to solve the same problem in two different spheres: the sphere of the circulation of credit rights and the conversion of those rights into assets in the case of bills of exchange; the sphere of the mobilisation of property rights in immovable property as a means of converting said property into economic assets in the case of property registration.

(Trabajo recibido el 16-7-2007 y aceptado para su publicación el 30-7-2007)

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Extracto

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La inscripción como título-valor o el valor de la inscripción como título

1. Presentación.

Las asimetrías informativas presentes en el mercado son la principal dificultad para coordinar los intereses de las partes y, por tanto, para contratar; por lo cual, para facilitar las transacciones se requieren instituciones que suministren a la parte peor informada -usualmente la interesada en adquirir- toda la información relevante, y que la parte mejor informada -usualmente la interesada en transmitir- le ocultaría si pudiera, en el caso de que esperase obtener de tal comportamiento mayores beneficios que del contrario, esto es, de la comunicación a la parte peor informada de toda la información relevante.

Pues bien, el objetivo de este trabajo consiste en poner de manifiesto que dos instituciones fundamentales de una economía de mercado, cuales son, por un lado, los títulos-valores cualificados y muy especialmente la letra de cambio y, por otro, el Registro de la Propiedad, singularmente en su estadio más desarrollado de Registro de derechos o de tráfico 1, son tecnologías insti-tucionales generadas por la humanidad que obedecen a la lógica expuesta, y para ello se basan en principios y se valen de técnicas jurídicas muy similares, hasta el punto de que puede afirmarse que la inscripción, en este tipo de registros, es un título-valor 2, o que la letra de cambio incorpora fe pública.

Los principios en los que se inspiran forman parte del conjunto que conforma el Derecho de la seguridad del tráfico -cuyos orígenes en Europa Occidental podemos encontrar, al menos, en la denominada Lex Mercatoria o Merchant Law- el cual permite un nivel más elevado y complejo de cooperación -y, por tanto de especialización- que el Derecho común -Derecho de la seguridad jurídica- al que viene a sustituir y el cual responde a un estadio de cooperación más rudimentario.

En este paradigma, frente a lo que se ha venido afirmando, ganan todos, no solamente unos a costa de otros. No salen ganando, como veremos, adquirentes y acreedores frente a propietarios; antes al contrario, adquirentes y acreedores ganan porque en el nuevo paradigma el propietario ve robustecida su posición y tanto más cuanto más intensamente actúen los principios del Derecho de la seguridad del tráfico.

Se trata de dos elegantes y sofisticadas soluciones institucionales, basadas en la misma técnica, para resolver el mismo problema en dos ámbitos diferentes: el de la circulación de los derechos de crédito en el caso de los títulos cambiarios; el de la movilización de los derechos de propiedad sobre inmuebles 3 como medio para convertirlos en activos económicos, en el caso del Registro de la Propiedad. Ambos surgen cuando la arquitectura institucional existente no da una respuesta satisfactoria a las nuevas necesidades que plantea incesantemente la lógica evolutiva del devenir humano.

2. La imposición de simetría informativa funcional como instrumento de fundamentación de la confianza y de facilitación de la cooperación.

2.1. Especialización, interdependencia y cooperación.

La especialización -la división del trabajo- es la base del bienestar público. A mayor especialización, mayor productividad y, por tanto, mayor crecimiento y mayor bienestar.

Obviamente, la especialización implica interdependencia y ésta necesita intercambios voluntarios en beneficio recíproco, esto es, un comportamiento cooperativo.

Pero cooperar no es fácil, y, por lo tanto, no lo es intercambiar o contratar 4. El motivo estriba en que, al tener cada una de las partes sus propios intereses, pueden emplear el intercambio como instrumento para apropiarse de los frutos del esfuerzo del otro.

Esta lucha derrocha recursos de forma directa e indirecta. Directamente, porque requiere dedicar medios valiosos tanto para efectuar el fraude o engaño como para evitarlo. Indirectamente, porque al darse cuenta del riesgo que corren, muchos contratantes potenciales se niegan a contratar, reduciendo así el grado de especialización 5.

Debido a esta posibilidad de conducta oportunista, para que sea viable la especialización, es necesario organizar los intercambios de tal modo que se armonicen los intereses potencialmente conflictivos de las partes.

2.2. Los obstáculos para contratar.

Y, para ello, es preciso resolver dos tipos de problemas: unos ex ante y otros ex post al intercambio o, si se prefiere, al contrato.

2.2.1. Obstáculos ex ante.

Entre los previos destacan la incomunicación y la desconfianza 6 o, si se prefiere, la desconfianza generada por el desconocimiento, sobre todo por parte del comprador, de atributos jurídica y económicamente relevantes del bien que desea adquirir, junto con la convicción de que el vendedor, conforme al modelo conductual del autointerés, los ocultará cuando de tal comportamiento espere unas condiciones de intercambio más ventajosas.

Esta asimetría informativa , junto con l...

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