Elementos reales del contrato
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 39-53 |
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La LAU «establece el régimen jurídico aplicable a los arren damientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda» (art. 1).
Presupuesto ineludible para la conceptuación del local de negocio es, por tanto, la existencia de una finca y, además, ur bana. La noción de finca urbana se corresponde con la de espacio edificado, excluyéndose, por tanto, los predios incluidos en una zona urbana o en vías de urbanización. «Edificación» es precisamente el término empleado por la Ley (art. 3) y debe ser entendido más que en su acepción precisa de «construcción de fábrica», en la de «construcción cerrada con techumbre», si se quiere dar entrada a aquellas que, a causa de su provisionalidad, se realizan con otra clase de materiales, ya que si toda edificación es construcción, no sucede lo mismo a la inversa, caso de los tinglados, corrales, vallados, etc. (GARCÍA ROYO). La jurisprudencia ha admitido desde antiguo que los locales de negocio puedan estar ubicados en edificaciones provisionales (SS. de 5-6-1959 y de 7-11-1978).
Tratándose de local de negocio, la doctrina legal atenúa el rigorismo de la «habitabilidad», considerando suficiente la con currencia, en la fecha de constitución de la relación arrendaticia, y no en momento posterior, de las condiciones de seguridad, higiene y protección indispensables para el cumplimiento de las finalidades a que aquél esté destinado (SS. de 27-2-1974 y de 3-5-1990). Por faltar el requisito de la habitabilidad, se ha negado la cualidad de local de negocio, por ejemplo, a un cobertizo o tejavana, carente de paredes de cierre y de servicios higiénicos (S. de 10-1973); a un terreno enclavado en el casco urbano de una ciudad sin más edificación que un cobertizo de paja, un uri nario y una pequeña dependencia de seis metros cuadrados (S. de 27-2-1974, citada); a un inmueble en ruina, sometido en la Ley del Suelo al tratamiento de solar (S.AP Pontevedra de 19-5-1993), etc., bien entendido que la voluntad de los contratantes no constituye fundamento especial para dar o ne-Page 40gar a una finca el carácter de local negocial, pues siempre hay que atender a lo que las cosas sean y no a lo que las partes quieran (S. de 27-2-1974, repetida).
A los anteriores requisitos se suma el «destino primordial» (art. 3.1), pactado por los contratantes e invariable, una vez fijado, por decisión unilateral (5. de 26-2-1962). La Ley señala este des tino en forma negativa, precisando que sea distinto del de vivienda, y positivamente, mediante la enunciación de un amplio elenco de actividades que lo materializan, vinculadas unas al fenómeno de la producción, consumo o cambio con propósito de obtención de un lucro, notas características de la industria y del comercio (aquí habría que incluir las artesanales, si los artículos elaborados se destinan a la venta, S. de 18-10-1961) y disociadas otras de la finalidad propia del local de negocio: actividades pro fesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes (hay que entender cuando se realizan sin finalidad lucrativa) -art. 3.2-, encajables las primeras en el vasto campo de las «activi dades económicas», expresión más adecuada que las utilizadas por el legislador, y que preferimos, en cuanto permite englobar, junto a las clásicas mencionadas, aquellas otras que entroncan con alguna de las operaciones o categorías que constituyen el basamento de la moderna economía, tales como la distribución de bienes, el riesgo y la previsión, en determinados casos, etc.
La calificación del contrato como de arrendamiento de local de negocio puede suscitar dudas en los supuestos de locación conjunta con una vivienda. No se trata ahora de la concertación separada de ambos arrendamientos, aunque lo sean en un mismo documento, sin relación de dependencia entre ellos, pues cada uno se regirá por sus normas específicas. Tampoco del supuesto en que el arrendatario, su familia o las personas que trabajan a su servicio tengan en el local su vivienda, hipótesis contemplada en la Ley de 1964 y no determinante de la pérdida de la condición de local negocial (art. 5), sino del arrendamiento en un solo contrato y por un precio único de local y vivienda. En estos casos, la jurisprudencia insiste en el mantenimiento de la unidad e indivisibilidad de la relación arrendaticia y en la aplicación de la legislación que corresponda al elemento objetivo predominante (SS. de 17-1-1962 y de 30-3-1963).
En el texto aprobado por el Senado se ordenaba estar a lo pactado a efectos de determinar la consideración del arrenda miento, presumiéndose, en defecto de pacto, que el uso es dis tintivo del de vivienda cuando se ejerza en la finca una actividad sujeta al Impuesto sobre Actividades Económicas, mas esa puntualización no ha trascendido a la Ley.
Hipótesis diferente a la del arrendamiento conjunto es la del arrendamiento «complejo», caracterizado por las siguientes notas: 1. Unidad contractual. 2. Naturaleza arrendaticia del elemento prevalente o principal. 3. InterferenciaPage 41 en la relación principal de prestaciones esenciales, no accidentales, pertenecientes a contratos distintos (PORCIOLES). Ejemplo de esta clase de arrendamientos lo constituyen, entre otros, los llamados «ad aedifican dum», consistentes en la cesión de terrenos en alquiler para llevar a cabo en ellos edificaciones por parte y a costa del arrendatario, conviniéndose que las mismas, a la expiración del término pac tado, devendrán propiedad del cedente o propietario de la tierra, usando y disfrutando de aquéllas el arrendatario durante el tiempo de duración del contrato, así como los nominados arrendamientos «ad meliorandum», en los que el arrendatario asume como obligación principal la de mejorar la finca, obligación que sustituye total o parcialmente al precio.
La jurisprudencia excluía esta clase de locaciones del ámbito de aplicación del Texto de 1964, y no se nos alcanzan razones de peso para sostener su inclusión en la vigente Ley, pues, por más que ésta remita básicamente a la regulación del Código Civil, también incorpora disposiciones de evidente cariz tuitivo (V. su artículo 29, referente a la pervivencia del arrendamiento, en principio, en los supuestos de enajenación del local), difícilmente pensables en su proyección a este tipo de locaciones.
Claro está que, como bien se ha apuntado, una cosa es el arrendamiento complejo y otra la complejidad de las cláusulas en el contrato insertadas (FUENTES LOJO), cuya presencia en sí no tiene por qué determinar la marginación de la LAU, sino, antes bien, y en su caso, la aplicación preferente de ellas, conforme al orden de preferencia de fuentes establecido en el artículo 4.3.
Desde luego, la inclusión de los arrendamientos de local de negocio en el cajón de sastre de los «arrendamientos para uso distinto del de vivienda» y la sumisión de todos ellos a una común disciplina, relativiza la importancia práctica del abordado intento de precisión conceptual y hace innecesario extenderse en más amplias consideraciones sobre el particular. En definitiva, trátese del arrendamiento de local dedicado al ejercicio de actividades económicas propiamente dichas, o de otras de diferente índole, recreativas, culturales, etc., el régimen legal aplicable será el mismo, cual se deduce claramente del enunciado del Título III de la LAU.
Esta peculiaridad legislativa ahorra el esfuerzo doctrinal y jurisprudencia) que fue preciso hacer bajo la vigencia de la Ley de 1964 a efectos de concretar si determinadas modalidades contractuales de dudosos contornos encajaban o no en el tipo de arrendamiento de local de negocio como categoría específica y aislada atrayente de la aplicación de sus normas, con el resultado de un abundante casuismo, al que se hará referencia a propósito del examen de las disposiciones de la LAU incidentes en los arrendamientos gestados bajo el im-Page 42perio del ordenamiento anterior y sujetos a sus prescripciones en los restantes aspectos.
El local arrendado ha de ser susceptible de tráfico jurídico. No pueden ser objeto del arrendamiento, como de ningún otro contrato, las cosas que están fuera del comercio de los hombres (art. 1271 CC). Es el caso de los bienes de dominio público, aquellos que siendo de la titularidad de un Ente público estén destinados o afectos a una finalidad pública, es decir, a un uso o a un servicio público o al fomento de la riqueza nacional (art. 399 CC) y de otros a los que hacen referencia las leyes administrativas. La locación de esos bienes, si no va precedida de la previa desafectación, está prohibida de modo absoluto, pues su inalienabilidad, entendida en sentido amplio por la doctrina como comprensiva no sólo de la imposibilidad de disponer de ellos por cualquier título, sino también de la de ceder su uso es principio jurídico que ha de respetarse por mandato explícito de la Consti tución (art. 132.1).
La condición de local de negocio no queda excluida por la falta de formalidades administrativas requeridas para el desarrollo de la actividad de que se trate y que sólo darían lugar a sanciones de esta naturaleza; ni por el ejercicio del comercio o la industria en nombre ajeno o sin habitualidad (aunque ésta cree el estable cimiento); ni por la falta de inscripción en el Registro Mercantil, si bien exigida para las sociedades mercantiles (GARCÍA ROYO), y tampoco es necesario para que el arrendamiento surja a la vida jurídica que el...
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