El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico
| Autor | Dra. Sofía de Salas Murillo |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Zaragoza |
| Páginas | 115-134 |
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(El modelo de Dictamen Jurídico lo encontrará en el Anexo I)
Promociones Salou Manor S.A. ha adquirido un solar en tercera línea de playa, que quiere explotar en régimen de aprovechamiento por turnos. Ha iniciado la construcción del edificio de apartamentos sobre dicho solar, pero no sabe qué pasos tiene que dar para poder utilizar dicho régimen jurídico y empezar a transmitir esos derechos a potenciales adquirentes. Solicita sus servicios de asesoramiento, y le pide que redacte un informe sobre ello y un modelo de contrato de transmisión de los derechos de aprovechamiento por turnos.
En concreto, y para que la empresa tenga criterios claros, se le solicita que en su informe incluya:
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Una enumeración de los requisitos que la empresa debe cumplir y las actuaciones a realizar (civiles, notariales, regis-trales y administrativas) tanto para la constitución como para la transmisión de los derechos
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Tras esta enumeración esquemática, una explicación lo más clara posible de cada uno de ellos (por ejemplo, descripción del contenido mínimo de la escritura y del contrato de transmisión de derechos de aprovechamiento por turno)
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La redacción de un modelo de contrato privado de aprovechamiento por turno.
Puede encontrar modelos de escrituras y contratos en Aura Esther VILALTA NICUESA y Rosa M. MÉNDEZ TOMÁS, Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (Libro electrónico), Librería Bosch, 2002; en Alicia DE LEÓN ARCE (dir.) y Luz María GARCÍA GARCÍA (coord.), Derechos de los consumidores y usuarios (doctrina, normativa, jurisprudencia, formularios), Tirant lo Blanch, 2007, y en Miguel Angel DEL ARCO TORRES, Formularios de contratos, Comares, 2007.
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Supuesto
El 7 de agosto de 2000, Michael, casado con Diandra -ambos estadounidenses-, adquiere el derecho de aprovechamiento del Apartamento nº 9 del Conjunto Residencial Ibiza Paradise, correspondiente a la semana 26, con duración hasta el año 2020. En el momento de la celebración del contrato, alega, a través de un amigo español, el desconocimiento de la lengua y solicita que se le facilite una copia del contrato y del documento informativo anexo en inglés. La empresa propietaria -Aprovechamientos por Turnos Insulares S.A. (ATISA)- le obliga a pagar un plus por los gastos de traducción. Asimismo, en el momento de la firma del contrato privado, se le solicitan sus datos bancarios para girarle una cantidad de 6.000 euros en concepto de anticipo y reserva de plaza; cargo que, efectivamente, se hace al día siguiente. El resto (18.000 euros) han de satisfacerlo a la fecha de la escritura. Asimismo deben pagar 300 euros anuales a la Gold Cleaning Services Inc., la empresa de servicios. El 7 de agosto elevan el contrato a escritura pública y ATISA confiesa recibido el precio restante. El 7 de septiembre de 2000, Diandra decide que ya no le gusta Ibiza, y Michael, dispuesto a secundar los deseos de su mujer, intenta buscar una solución.
Cuestiones
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¿Le asiste alguna acción para desistir, resolver o anular el contrato
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El hecho de que el contrato ya conste en escritura pública ¿impide su resolución
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Si su reclamación no prosperara ¿podría transmitir su derecho ¿En qué condiciones
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El régimen de aprovechamiento por turno de Ibiza Paradise termina el 31 de diciembre de 2025. De decidir Michael con-
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tinuar con el apartamento, ¿en qué situación queda el derecho a partir de 2020 ¿Se extingue por consolidación
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Suponga que la obligación de anticipos y el precio adicional por traducción constituyen conductas generalizadas por parte de ATISA: ¿puede tener ello alguna consecuencia legal
Resolución del caso práctico
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¿Le asiste alguna acción para desistir, resolver o anular el contrato
La acción de libre desistimiento ya no es ejercitable porque han transcurrido más de 10 días desde la firma del contrato (art. 10.1 Ley 42/1998). Dada la fuerza vinculante del contrato privado, su fecha es el dies a quo para el cómputo de los plazos. Sí que estaría a tiempo de instar la resolución del contrato, pues no han transcurrido los tres meses (art. 10.2 Ley 42/1998), pero el problema es que no consta que haya habido falta de información, ni que se haya contravenido la prohibición del art. 8.1 de la misma Ley. Es decir, se está en plazo, pero no parece concurrir el supuesto de hecho.
Sin embargo, en la celebración del contrato se han contravenido dos normas imperativas de dicha Ley.
En primer lugar Michael hubiera tenido derecho a elegir la lengua de redacción del contrato (art. 9.3 Ley 42/1998), sin tener que pagar por ello un precio adicional, dado que la lengua elegida era el inglés, que es lengua de un Estado Miembro de la Unión Europea.
En segundo lugar, se ha infringido la prohibición de anticipos del art. 11.1 de la Ley 42/1998, pues los 6000 euros iniciales se le co-bran al día siguiente del contrato privado, es decir, "antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento".
Conforme a las reglas generales "Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho salvo que en ellos se establezca un efecto distinto para el caso de su contravención" (art. 6.3 CC). En el art. 11.2 de la Ley 42/1998 se establece, justamente, un efecto distinto: "2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cual-
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quier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento". Se incluye, como vemos, una penalización (devolución de la cantidad del anticipo doblada) pero, a diferencia de lo que sería el régimen de la nulidad radical, aquí se habla de resolución y además se sujeta a un plazo.
Ésta sería la vía de la que Michael dispondría para desligarse del contrato, puesto que todavía no han transcurrido los tres meses. Recuperaría los 24000 euros más 6000 en concepto de penalización (lo que corresponde al duplicado del anticipo). No se prevén daños y perjuicios adicionales; parece que esa penalización es considerada como suficiente por el art. 11.2.
Aunque el art. 9.3 relativo a la lengua también es imperativo, dado que la traducción se ha realizado, posibilitando la comprensión del contrato por parte de Michael, no parece que ello fuera causa autónoma para la anulación del contrato, y sí y sólo, de devolución de la cantidad adicional que se le cobró por los gastos de traducción con los daños y perjuicios correspondientes.
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El hecho de que el contrato ya conste en escritura pública ¿impide su resolución
No, porque es el mismo contrato, pero elevado a escritura pública, de cara a su fuerza probatoria y a la posible inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad (art. 14 Ley 42/1998). La elevación a documento público no convierte el contrato, por ese solo hecho, en inatacable.
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Si su reclamación no prosperara ¿podría transmitir su derecho ¿En qué condiciones
Un ejemplo de imposibilidad de reclamación es que el cambio de opinión de Diandra se hubiera producido en noviembre de 2000. Como ya han transcurrido más de tres meses no puede resolver el contrato aunque sí recibir el duplo del anticipo, y en su caso, las otras cantidades citadas.
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En cuanto a la posibilidad de transmisión de su derecho a un tercero, hay que recordar que aquélla es libre, sin más limitaciones de las que derivan de las Leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen (art. 15.1 Ley 42/1998).
Debe estar al corriente de los pagos pendientes, salvo que el adquirente asumiera la deuda con consentimiento del acreedor, por tratarse de una novación subjetiva de deudor (régimen general del art. 1205 CC).
En tanto no consiga venderlo, Michael sigue respondiendo de las cantidades pendientes. Hay que recordar que en concreto, la falta de pago de cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año permite (art. 13.1 Ley 42/1998) resolver el contrato a instancias del propietario. Para evitar enriquecimientos injustos, el propietario si quiere llevar a cabo la resolución, debe consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le resta hasta su extinción (art. 13.1.I de la Ley 42/1998).
Podríamos pensar que eso es lo que Michael desea, y que ésa es, precisamente, una manera de deshacerse del apartamento, pero el 13.1.II alude a la posibilidad de introducir cláusulas penales en estos contratos, lo cual será muy frecuente y desincentivará conductas como la de impago de las cuotas por servicios para liberarse del contrato. Aparte de que, claro está, no se trata de...
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