La mayoría necesaria para aprobar acuerdos de mera administración en la propiedad horizontal. Los efectos de la abstención, los votos en blanco y los votos nulos en la formación de los acuerdos comunitarios

Resumen

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PROPIEDAD HORIZONTAL - ACTOS DE ADMINISTRACIÓN. MAYORÍA

Una interpretación del artículo 17.4.ª LPH, que tiene en cuenta el significado jurídico de la abstención y que satisface mejor la finalidad perseguida por el legislador (que busca favorecer la adopción de acuerdos de mera administración en segunda convocatoria con los propietarios asistentes a la Junta), permite defender que, en segunda convocatoria, para la aprobación de los acuerdos de mera administración únicamente deben computarse los votos válidamente emitidos por los propietarios asistentes a la Junta, de forma que solo se necesita que haya más votos positivos que negativos de los propietarios presentes en la reunión, siempre que los votos positivos representen, a su vez, mayor porcentaje de cuotas de participación que las cuotas de los que votaron en contra. En consecuencia, no se computan ni las abstenciones, ni los votos en blanco, ni los votos nulos.
Igualmente, en la adopción de los acuerdos que exigen unanimidad o las mayorías especiales del artículo 17.1.ª LPH, las abstenciones deben considerarse como votos favorables al acuerdo aprobado por los asistentes.
HORIZONTAL PROPERTY - ACTS OF ADMINISTRATION. MAJORITY
One interpretation of section 17.4 of the Horizontal Property Act is to take into account the legal meaning of abstention. Such an interpretation is far more conducive to meeting the goal sought by legislators, i.e., to make it easier for resolutions concerning mere administration to be passed in second adjournment by whatever tenants are attending the meeting. Furthermore, this interpretation makes it possible to defend the idea that, in order to pass resolutions concerning mere administration in second adjournment, only the votes validly given by tenants attending the meeting must be counted. Accordingly, it is only necessary for the positive votes given by attending tenants to outnumber the negative votes given by attending tenants, provided that the positive votes, in their turn, represent a larger percentage of building ownership than do the negative votes. As a consequence, neither abstentions nor blank votes nor votes that are null and void are counted.
Likewise, in the making of resolutions that require unanimity or special majorities under section 17.1 of the Horizontal Property Act, abstentions must be regarded as votes in favour of the resolution approved by the attending tenants.

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Extracto

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La mayoría necesaria para aprobar acuerdos de mera administración en la propiedad horizontal. Los efectos de la abstención, los votos en blanco y los votos nulos en la formación de los acuerdos comunitarios

1. Introducción

Quien conozca el funcionamiento práctico de las comunidades de propietarios sometidas al régimen de la propiedad horizontal sabe que a las Juntas de Propietarios asisten normalmente un reducido número de propietarios y que, en ellas, el núcleo esencial de los acuerdos que se adoptan suelen tener por objeto actos de mera administración ordinaria de la comunidad (aprobación de las cuentas anuales, aprobación del presupuesto ordinario de ingresos y gastos, nombramiento de Presidente y Administrador, aprobación de obras de reparación o de conservación, contratación con terceros para la prestación de bienes, servicios y suministros básicos para la comunidad como gasóleo, empresas de mantenimiento, seguro de responsabilidad civil, etc.).

Estos dos hechos: el sociológico (poca asistencia de propietarios a las Juntas) y el jurídico (que la gran parte de acuerdos que se adoptan en las Juntas son de mera administración ordinaria) han sido tenidos en cuenta por el legislador español a la hora de regular el sistema de constitución de la Junta de Propietarios y de adopción de los acuerdos comunitarios, distinguiendo al efecto dos supuestos: que los propietarios se reúnan en primera convocatoria, o que la Junta se celebre en segunda convocatoria. Para la celebración de la Junta en primera convocatoria se establecen unos requisitos para la válida constitución de la reunión y para la aprobación de los acuerdos

de mera administración que, luego, se dulcifican o rebajan notablemente cuando los propietarios se reúnen en segunda convocatoria. La finalidad de esta reducción de requisitos legales no es otra que la de favorecer el funcionamiento de la comunidad de propietarios permitiendo, primero, la constitución de la Junta y favoreciendo, después, la posterior adopción de acuerdos aunque asistan a ella un escaso número de propietarios 1.

En el presente estudio pretendemos analizar los problemas que plantea la interpretación y aplicación de las normas que regulan la adopción de acuerdos de mera administración en la segunda convocatoria de la Junta de Propietarios, por ser el supuesto más frecuente, por no decir el único, que se da en la realidad comunitaria, ya que la reunión de los propietarios constituidos en Junta en la primera convocatoria es un supuesto que aunque está contemplado en la ley no suele darse en la vida práctica de las comunidades e, incluso, por lo que luego diremos, resulta poco aconsejable. Analizaremos también los efectos que la abstención, los votos en blanco y los votos nulos deben producir en la formación de los acuerdos comunitarios, tanto en la aprobación de los acuerdos de mera administración (art. 17.4.ª LPH), como en la adopción de los acuerdos que exigen para su validez la unanimidad o una de las mayorías especiales previstas en el artículo 17.1.ª LPH.

2. Los distintos tipos de mayoría

Antes de entrar en el estudio concreto de la materia que pretendemos analizar en el presente estudio es conveniente que hagamos algunas consideraciones generales sobre los distintos tipos de mayoría que cabe distinguir a la hora de aplicar el principio mayoritario como criterio de adopción de acuerdos en una asamblea u órgano colectivo o colegiado 2. El análisis de esta cuestión es necesario, ya que en algunas ocasiones existe cierta falta de rigor técnico a la hora de definir y manejar conceptos como los de mayoría simple o mayoría absoluta 3.

En este sentido, debemos destacar que para definir una mayoría deben tenerse presente dos elementos: la base numérica, que sirve de referencia para determinar el número del que debe partirse para calcular la mayoría de que se trate (por ejemplo, número de miembros que integran el órgano o asamblea a la que pertenecen los posibles votantes, miembros presentes en dicho órgano al tiempo de efectuar la votación, cuotas de participación de la comunidad o capital representado por los asistentes, número de votos emitidos, etc.), y la tasa o porcentaje que aplicado sobre la base numérica nos sirve para obtener la mayoría que estamos buscando (mayor número de votos emitidos, más de la mitad, tres quintas partes, un tercio, etc.).

Combinando ambos elementos (base numérica y tasa o porcentaje cuantitativo) podemos distinguir, al menos, tres tipos de mayoría: la mayoría simple, la mayoría absoluta, y la mayoría reforzada. También es necesario referirse a las llamadas mayorías especiales, las mayorías cualificadas y la denominada mayoría ordinaria. Veámoslas separadamente.

A) Mayoría simple

La mayoría simple expresa el mayor número de votos emitidos a favor de una determinada propuesta de acuerdo. Lo relevante en la mayoría simple es que se alcance el mayor número de votos en un determinado sentido, sin que tenga importancia el porcentaje o número concreto de esos votos. Esto es así porque en la mayoría simple la base numérica para determinar la mayoría viene determi...

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