Las cláusulas abusivas en la contratación inmobiliaria y la validez del pacto de asunción del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de naturaleza Urbana ("plusvalia municipal") a cargo del comprador (SAP, Murcia, Sec. 5a, de 15 de diciembre de 2004)

Abogados Civil

Resumen

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I. Procedimiento. II. Disposiciones estudiadas. III. Doctrina. IV. Fundamentos de derecho. V. Comentario.1. Consideración preliminar. 2. La legislación protectora de consumidores y usuarios. Ámbito subjetivo. 3. Las cláusulas abusivas en la legislación de protección del consumidor o usuario. 3.1. Concepto legal de cláusula abusiva. 3.2. Las cláusulas abusivas en las transmisiones de bienes inmuebles. 3.3. Tipos de cláusulas abusivas. 4. Las condiciones generales de la contratación. 5. Los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa correspondan al profesional. Determinación del ámbito material de la Cláusula 22, inciso primero, de la disp. adicional primera LGDCU. 6. Los gastos derivados de la preparación de la titulación referentes a obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación (inciso segundo, disp. adic. primera, cláusula 22, LGDCU). 6.1. Sobre el concepto de "primera venta". 6.2. Sobre el concepto de vivienda. 6.3. Carácter abierto o cerrado de la enumeración establecida en la CI.a 22. 6.4. Gastos referentes a la obra nueva. 6.5. Gastos referentes a la constitución del régimen de propiedad horizontal. 6.6. Hipotecas para financiar su construcción, división o cancelación. 7. El concepto amplio de gastos "por naturaleza". Examen de su posible contenido. 9. El pacto de asunción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). 11. Reseña de doctrina de los Tribunales y jurisprudencia referente al pacto de asunción del impuesto de plusvalía. Bibliografía.

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Extracto

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Las cláusulas abusivas en la contratación inmobiliaria y la validez del pacto de asunción del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de naturaleza Urbana ("plusvalia municipal") a cargo del comprador (SAP, Murcia, Sec. 5a, de 15 de diciembre de 2004)

Tras la finalización de este trabajo su autor ha tenido noticia del acuerdo del Consejo de Ministros referente a la remisión del Anteproyecto de Ley de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios al Consejo General del Poder Judicial, al Consejo Económico y Social y al Consejo Fiscal para los preceptivos informes, tras los cuales se remitirá asimismo al Consejo de Estado antes de ser aprobado por el Consejo de Ministros.

De acuerdo con las reseñas informativas, entre las modificaciones legales previstas, se halla la referente a la mejora de la protección de los consumidores ante la compra de una vivienda, al considerar abusivas prácticas como la imposición de penalizaciones al comprador si éste no se acoge al crédito suscrito por el promotor o el hecho de que se le imponga el pago de tasas o impuestos, como las plusvalías, que deben ser abonadas por el vendedor. También se considera abusiva la imposición al consumidor de los gastos de las conexiones a los suministros generales de la vivienda, tales como el enganche del suministro de agua, gas, alcantarillado, etc., cuando éstos deben quedar integrados en el precio de venta.

En el ínterin, el anuncio de esta reforma resuelve los reparos que la doctrina formulaba contra la normativa actual, cosa que es de agradecer, pero también viene a confirmar las conclusiones que se han obtenido en este trabajo, pues la ley vigente no debería modificarse si esta cuestión estuviera resuelta en el sentido en que se propone hacerlo la reforma legislativa ni el legislador lo destacaría como gran novedad del anteproyecto.

I. Procedimiento

Sentencia Audiencia provincial Murcia, Sección Quinta, de 15 de diciembre de 2004. PONENTE: limo. Sr. D. José Manuel Nicolás Manzanares Sentencia núm. 332/2004, Recurso de apelación núm. 372/2004.

II. Disposiciones estudiadas

Artículos 1258 y 1455 Código Civil.

Arts. 10.1.c, 11 y 10.2, Disp. adicional primera, cláusula 22, Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU).

III. Doctrina

La sentencia de instancia estimó la demanda de la sociedad inmobiliaria vendedora en reclamación del impuesto de plusvalía municipal, recargos e intereses a cuyo pago se habían obligado los compradores personas físicas, en virtud de pacto expreso. En el re-

curso formulado por la apelante, la Audiencia señala que, aun figurando dicho pacto en un contrato de adhesión posteriormente elevado a escritura pública, en modo alguno se sigue necesariamente su ilicitud o nulidad.

El artículo 1455 del CC tiene un claro contenido dispositivo y no imperativo y, en consecuencia, la jurisprudencia ha venido aceptando la validez y licitud de las estipulaciones contractuales por las que, al amparo de la previsión contenida en el inciso final del mismo, corresponde al comprador el pago del impuesto de plusvalía.

La cláusula controvertida no encaja en ninguno de los supuestos que prevé la disposición adicional 1 .a. V, 22a LGDCU y tampoco supone, en contra de las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones derivados del contrato de compraventa.

Era la parte compradora la que debía pagar directamente la cuota al Ayuntamiento o bien entregar su importe a la transmitente para que ésta, como sujeto pasivo del impuesto, lo hiciera efectivo a aquél. La litigiosa estipulación contractual incluye tanto la obligación material del pago de la cuota como también la obligación formal de gestionar su pago ante la hacienda municipal.

IV. Fundamentos de derecho

1.° La sentencia de instancia estima la demanda formulada por la representación procesal de la mercantil C.S.A., reclamando a los demandados, D.a L y herederos de D. J.M., la cantidad de 730,81 euros en concepto de plusvalía, a consecuencia de un contrato de compraventa de una vivienda, suscrito en escritura pública otorgada el día veinticinco de julio de mil novecientos noventa y seis, en la que se pactó que "todos los gastos e impuestos, incluso el municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se originen como consecuencia del otorgamiento de esta escritura, serán de cuenta y cargo de la parte compradora"; y ello, por estimar dicha resolución que la repercusión del impuesto constituye un pacto lícito y válido al haberse establecido libre y voluntariamente, sin que tal estipulación pueda considerarse como condición abusiva. Frente a este pronunciamiento se alza D.a L, alegando, en síntesis, que tal escritura pública me precedida de un contrato privado de adhesión, en el que ya se puso de cargo de la parte compradora el pago de dicho impuesto, y que nos encontramos ante una cláusula abusiva encuadrable dentro del artículo 10 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, por lo que ha de ser tenida por no puesta. Con carácter subsidiario aduce que no puede ser obligada a pagar los recargos y los intereses, ya que era oblig...

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