Derecho de vuelo y plazo de duración. (Lectura crítica de la nueva redacción del artículo 16.2° del Reglamento Hipotecario)
| Autor | Antonio Botía Valverde |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 99-100 |
INTRODUCCIÓN
Siendo la vivienda uno de los bienes básicos para el ser humano como reconocen la práctica totalidad de los textos constitucionales actuales, no es extraño que las aglomeraciones producidas en las ciudades durante el siglo que pronto nos va a dejar motivara la búsqueda de fórmulas jurídicas que permitieran un mejor apovechamiento del suelo edificable disponible, una de las cuales fue la posibilidad de aumentar el número de plantas y departamentos de los edificios preexistentes. Cobró así vida en la práctica el llamado «derecho de sobrelevación» conocido vulgarmente como «derecho de vuelo», y ese origen forzado por las urgencias de la práctica explica su falta de regulación legal y las lagunas normativas suplidas frecuentemente por la acertada práctica notarial. En nuestro país concretamente tuvimos que esperar hasta el año 1956 para que una norma no de rango legal sino reglamentario, el Reglamento Hipotecario, recogiera una primera regulación medianamente completa de esta figura, concretamente en su artículo 16, que tras más de cuarenta años ha sido modificado por el Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre.
PLANTEAMIENTO
El objeto de estas notas no es realizar un examen minucioso de la figura, ni tan siquiera del precepto reglamentario, sino exclusivamente fijar nuestra atención en una de las exigencias que en su nueva redacción contiene la citada disposición y que no recogía en su tenor original: la necesidad de fijar «el plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años».
EL PRINCIPIO DE JERARQUÍA NORMATIVA
Tal vez antes de adentrarnos en el examen de la cuestión sería conveniente no olvidar que estamos tratando una norma de carácter reglamentario y además de carácter adjetivo, cuya única finalidad es regular los detalles de la inscripción de derechos y situaciones con trascendencia real, pero en ningún caso establecer «ex novo» una regulación diferente de la propia de cada figura. Por todo ello, querer extraer conclusiones más allá de la finalidad propia de dicho texto reglamentario, aparte de incorrecto, puede atentar claramente contra dos preceptos: por una parte contra el artículo 348 del Código Civil, que cuando habla de las limitaciones del derecho de propiedad se remite a «las leyes», y por otra, contra nuestra propia Norma Fundamental que, consagrando el derecho a la propiedad privada en su artículo 33, remite expresamente en su artículo 53 a normas con rango de Ley para regular su ejercicio. Resulta así de dudosa constitucionalidad admitir que una norma reglamentaria pueda determinar el contenido del derecho de propiedad.
EL PRINCIPIO DE ACCESIÓN Y EL DERECHO DE SUPERFICIE
Aunque soy un firme convencido de que en un futuro tal vez no muy lejano la tecnología permitirá la existencia de «casas flotantes» sin contacto físico con el terreno, al día de hoy, mientras eso no ocurra, las viviendas tienen, por exigencias de las leyes físicas, que seguir teniendo una base o soporte físico. Es por ello que como viene siendo tradicional en nuestro país la propiedad del terreno o suelo determina la adquisición por el titular del mismo de lo edificado, plantado o sembrado sobre el mismo (art. 358 CC), salvo en supuestos ciertamente no frecuentes, en los que por aplicación de la figura del derecho de superficie se deroga expresamente el citado principio de accesión, que constituye la norma general de nuestro Ordenamiento. Es por ello que en el supuesto de nuevas construcciones sobre un terreno, a salvo posibles derechos de superficie, la propiedad de las mismas corresponde al titular del terreno.
¿Qué sucede entonces en el caso de existencia de un derecho de vuelo? La doctrina mayoritaria ve en la regulación del art. 16 RH las dos posibilidades antes citadas: así puede adquirir el que realice la construcción elevando una nueva planta una propiedad de corte superficiario (párrafo 1.° de dicho art. 16), o bien una propiedad plena total (párrafo 2.°), sujeta obviamente al esquema y regulación en este último caso de la propiedad horizontal al tener que coexistir con otras viviendas, locales o departamentos independientes preexistentes en la misma edificación.
Es por ello que salvo los supuestos realmente infrecuentes de acogimiento a la modalidad superficiaria del párrafo 1.° de dicho art. 16, en los demás casos, el titular del derecho de vuelo, ejercitado éste, adquiere no sólo la nueva planta construida, sino también la cuota correspondiente en el solar, que en los supuestos de propiedad horizontal es un elemento común de la misma.
Y antes de su ejercicio, ¿qué tipo de derecho ostenta? ¿Es titular de un derecho dominical o de un derecho real limitativo? Para la doctrina mayoritaria, hasta el momento en que se ejercite el citado derecho de vuelo mediante la realización de la construcción el titular de dicho derecho tiene ciertamente un «ius in re aliena» que algunos, como Ballesteros Alonso, encuadran dentro de la categoría de los derechos reales de adquisición. Como dicen autores como García Granero o Roca Sastre, mientras que la construcción no se realice, el titular del derecho de vuelo tiene no un derecho dominical sino un mero derecho sobre cosa ajena que concede la «posibilidad» de adquirir la propiedad de lo...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba