VPO: Comunicaciones para el ejercicio del derecho de retracto

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RESUMEN

Resolución de 17 de noviembre de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por un notario de Fuengirola, contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Fuengirola nº 1, a inscribir una escritura de compraventa

 
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Se otorga en 2009 la venta de una vivienda y plaza de garaje, situadas en Andalucía, calificadas como de protección oficial en 1985. Se acredita que el vendedor ha comunicado a la Junta de Andalucía su intención previa de venta, aunque no se acredita ni la notificación previa del comprador, ni las notificación posterior del comprador, previstas en la legislación andaluza. Por otro lado la notificación del notario se acredita, pero una vez realizada la calificación.

El registrador entiende que, según la legislación andaluza, para poder inscribir el título hay que acreditar también la notificación previa del comprador y las notificaciones posteriores a la venta del notario y del comprador.

El notario autorizante recurre y alega que esas notificaciones que exige el registrador sólo son necesarias en los casos que proceda el derecho de Tanteo y Retracto a favor de la Administración, cosa que no ocurre en el presente caso teniendo en cuenta la fecha de la calificación definitiva de las fincas. Que, en todo caso, la comunicación posterior del comprador es innecesaria pues suple su función la comunicación que realiza el notario autorizante. Y finalmente considera que la normativa andaluza en este punto se extralimita y es inconstitucional por cuanto sanciona con nulidad la falta de requisitos formales (las notificaciones) accesorios de un negocio civil válido y por cuanto prohíbe el acceso al Registro por esa misma falta invadiendo la competencia estatal exclusiva en materia de instrumentos públicos y Registros.

Resuelve la DGRN, interpretando la poco clara legislación andaluza, que dichas notificaciones y su acreditación sólo son exigibles en los casos de que exista el derecho de Tanteo y Retracto a favor de la Administración, pero no en los que no exista tal derecho, como ocurre en el presente caso.

Sin embargo, respecto de la comunicación del notario y envío de copia simple a la Administración, entiende que procede en todo caso, pues no está ligada al derecho de tanteo y retracto sino que se encuadra en las prerrogativas de la Administración para un adecuado control administrativo de las transmisiones de viviendas protegidas (VPO). En el presente caso tal comunicación notarial existe, pero se ha acreditado con posterioridad a la calificación, por lo que confirma la calificación en este punto, aunque advierte que una vez acreditada dicha...

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