Los derechos voluntarios de adquisición en el Código civil de Cataluña: clases y funcionamiento
| Autor | Antonio Monserrat Valero |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho civil. Universidad de Barcelona |
| Páginas | 1125-1217 |
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El libro v del Código civil de Cataluña (CCC), relativo a los derechos reales, regula dentro del título vi, de los derechos reales limitados, en el capítulo vIII, los derechos de adquisición. Dentro de este capítulo regula los derechos voluntarios de adquisición y dos derechos legales de adquisición: el retracto de colindantes y el retracto gentilicio del valle de arán, denominado derecho de tornería, desligados de tanteo previo. El legislador catalán, pues, ante la cuestión polémica de si los derechos de adquisición son verdaderos derechos reales, opta por la respuesta afirmativa.
El CCC no da una definición genérica de los derechos de adquisición, pero sí define cada uno de los tipos de derecho de adquisición, opción, tanteo y retracto (art. 568-1) y la nota común a las tres definiciones es que facultan a su titular a adquirir un bien, definición que coincide con la que la doctrina ya había adoptado1.
En el presente trabajo, para no hacerlo demasiado extenso, nos limitaremos a exponer las clases de derechos de adquisición, hare-mos una breve referencia a los derechos de adquisición personales y nos ocuparemos, principalmente, de lo que denominamos funcionamiento de los derechos reales de adquisición. En este apartado se explica en qué momento el titular del derecho de adquisición puede ejercer su derecho, qué es lo que exactamente está facultado a exigir según el tipo de derecho, los efectos del ejercicio del derecho, cómo se adquiere la propiedad. Hemos tratado con detenimiento el supuesto de que antes del ejercicio del retracto el comprador haya enajenado el bien a un tercero, motivados por encontrar justificación a la doctrina del Ts según al cual, en estos casos, el
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retrayente ha de demandar a todos los adquirentes sucesivos. No tratamos otras cuestiones como la constitución de los derechos, los plazos de duración y de ejercicio, las clases de negocios que ponen en acto el tanteo y el retracto, el ejercicio judicial y extrajudicial del derecho, si es necesario para ejercer el derecho el pago del precio.
El 568-1.1 CCC enumera tres clases o tipos de derechos de adquisición voluntaria: la opción, el tanteo y el retracto. Podemos distinguir entre derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) y de adquisición directa (opción). Los primeros facultan a su titular, en caso de que el propietario del bien desee enajenarlo, a adquirirlo con preferencia a otros posibles adquirentes, en las mismas condiciones que el propietario del bien pactó con estos2. Es decir, el titular del derecho de adquisición, sólo podrá ejercerlo si el propietario del bien sobre el que recae quiere enajenarlo. El derecho de adquisición directa, que recibe el nombre de opción, en cambio, faculta a su titular a adquirir el bien objeto del derecho aunque el propietario no quiera enajenarlo. Por supuesto el propietario del bien habrá tenido antes que consentir en la constitución del derecho de opción (a no ser que se trate de un derecho de opción legal, lo cual es excepcional), pero, una vez constituido, el propietario del bien no puede evitar que el titular del derecho de opción, si lo desea, adquiera el bien sobre el que recae.
Dentro de los derechos de adquisición preferente se distingue entre el tanteo y el retracto. Según el art. 568-1.1 b) CCC, el tanteo faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mis-
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mas condiciones pactadas con otro adquirente. Es decir, el tanteo faculta a su titular a adquirir una cosa antes que otro y por el tanto -de ahí su nombre- Que ofrece éste. Para que el titular del tanteo pueda adquirir antes que otro es necesario que el propietario del bien le notifique la futura adquisición del tercero antes de que ésta se lleve a cabo. Esta notificación pertenece a la esencia del tanteo. Lo que presenta problemas -lo veremos más adelante- Es si para que actúe el tanteo basta que haya un mero proyecto de negocio de enajenación del bien a un tercero o es necesario que el negocio de enajenación con el tercero ya se haya celebrado, pero no se haya consumado mediante la entrega del bien, es decir, no se haya transmitido la propiedad al tercero. Según el art. 568-1.1 c) CCC, el retracto faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez haya tenido lugar la transmisión. El retracto actúa, pues, una vez que el propietario del bien lo transmite a un tercero. La cuestión está en si por transmisión hemos de entender el mero contrato de enajenación o la transmisión de la propiedad, es decir, el contrato de enajenación seguido de la tradición. En el primer caso, el tanteo operará cuando haya un mero proyecto de contrato de enajenación y el retracto cuando el contrato de enajenación con el tercero ya se haya celebrado, contrato que ha podido o no ir seguido de la tradición. En el segundo caso, el tanteo operará cuando haya un contrato ya perfeccionado de enajenación, pero sin que se haya producido la tradición y, por tanto, sin que se haya producido la transmisión de la propiedad al tercero, y el retracto cuando ya se haya producido la tradición a favor del tercero. No es de esencia del derecho de retracto que una vez realizada la adquisición que lo pone en acto se notifique ésta al titular del retracto. En los retractos legales de colindantes y gentilicio del valle de arán, regulados en el CCC en sede de los derechos de adquisición, no se prevé dicha notificación. Sí se prevé para el retracto arrendaticio urbano (art. 25. 3, al final, lau 1994).
El 568-1.2 CCC prevé que los derechos de tanteo y retracto también pueden ser legales, pero no dice nada respecto del derecho de opción, como si tal derecho sólo pudiese constituirse por voluntad de los interesados. El CCC no concede ningún derecho de opción legal. En principio no parece haber motivos suficientes para que la ley obligue al propietario de un bien a venderlo si no quiere hacerlo. Puede haber razones de utilidad pública, pero entonces nos encontramos ante una expropiación forzosa3.
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Sin embargo, en leyes especiales sí podemos encontrar derechos de opción de compra legales. Así la ley de arrendamientos rústicos de 1980 (arts. 98, 99 y disposición transitoria primera 3ª) concedía unos derechos de adquisición forzosa, en determinados arrendamientos, a favor del arrendatario. No se trataba de un derecho de tanteo o retracto de adquirir la finca arrendada con preferencia a otros si el propietario la quería vender, sino de adquirir la finca aunque el propietario no la quisiera vender. En la actualidad ya no tiene aplicación, pues la ley fijó un plazo, que ya se ha extinguido, para el ejercicio de tal derecho4. Roca i Trias5 ponía como ejemplo de opción de compra legal el derecho de adquisición, denominado opción en el texto legal, que la ley catalana 24/1991 de 29 de noviembre sobre la vivienda (art. 50) concedía a la Gene-ralitat en los casos de viviendas de protección oficial de promoción privada, pero, a pesar del nombre, más bien se asemejaba a un derecho de tanteo6. La anterior ley fue derogada por la ley 18/2007 de 28 de diciembre sobre el derecho a la vivienda que igualmente regula un derecho de opción legal de la administración, pero que, a pesar del nombre, es un verdadero derecho de tanteo, como se desprende de la regulación legal con más claridad aún que de la regulación de la ley de 19917.
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El CCC establece y regula varios derechos de adquisición preferente legales (recordemos que hemos denominado derechos de adquisición preferente el tanteo y el retracto) en sede de las situaciones jurídicas que les sirven de fundamento: derechos de adquisición entre comuneros (art. 552-4); a favor del nudo propietario, si el usufructuario quiere enajenar su derecho...
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