Las viviendas turísticas y su encaje jurídico
| Autor | Inmaculada González Cabrera |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Mercantil. Universidad de Las Palmas de Gran Canaria |
| Páginas | 87-164 |
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CAPÍTULO II
LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS
Y SU ENCAJE JURÍDICO
I. UNA MIRADA AL PASADO. LA EXPLOTACIÓN DE LA
VIVIENDA TURÍSTICA O VACACIONAL
1. La readaptación de un fenómeno conocido. El caso de
Canarias
Lo que hoy conocemos como vivienda vacacional o turística (pisos
turísticos o denominaciones similares utilizadas por las distintas CCAA)
no es un fenómeno nuevo. Ciertamente, era conocido en buena parte
del territorio español y utilizada con frecuencia en los destinos turísti-
cos, sobre todo, de costa.
Para algunos, su ordenación se remonta a los artículos 348 y 1542 y
siguientes del Código civil de 1889 (CC), que permitían ceder a terceros
la propiedad urbana por tiempo limitado y a cambio de precio 123. Poste-
riormente, y ya centrado en el ámbito vacacional, este tipo de viviendas,
como modalidad alojativa, fue recogida primeramente por la Orden del
Ministerio de Información y Turismo de 17 de enero de 1967 sobre or-
123 Vid., a GARCÍA SAURA, P.J.: Viviendas de uso turístico y plataformas colaborativas en
España. Aproximación al régimen jurídico, Dykinson, Madrid, 2019, p. 29.
88 Inmaculada González Cabrera
denación de apartamentos, bungalows y otros alojamientos similares de
carácter turístico y, posteriormente, por el Real Decreto 2877/1982, de
15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas
turísticas vacacionales, recogiéndose en este bajo la definición de vivien-
da turística vacacional. Esta norma fue la primera que distinguió ambos
tipos de alojamiento (apartamentos y viviendas turísticas vacacionales),
determinando el carácter profesional de los primeros y el carácter priva-
do de las segundas.
Entendía entonces, en su artículo 17, como vivienda turística vaca-
cional (la ahora denominada de forma dispar como vivienda vacacional,
vivienda turística, piso turístico, etc.) “las unidades aisladas de apartamen-
tos, bungalows, villas y chalés y similares y, en general cualquier vivienda que con
independencia de sus condiciones de mobiliario, equipo, instalaciones y servicios,
se ofrezcan en régimen de alquiler por motivos vacacionales o turísticos”. Por su
parte, se consideraban apartamentos turísticos “los bloques o conjuntos de
apartamentos, y los conjuntos de villas, chalés, bungalows y similares que sean
ofrecidos empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debidamente dotados
de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación, por
motivos vacacionales o turísticos. Solo este tipo de alojamientos recibirán la deno-
minación oficial de apartamentos turísticos y tendrán derecho a ser incluidos en
las guías oficiales y a beneficiarse de las acciones de fomento promovidas por la
Administración Turística del Estado” (art. 1).
Consiguientemente, la diferencia entre estos dos modelos de aloja-
miento extrahotelero venía a determinarse por el carácter empresarial o
privado de quien lo explotaba. Y es que, aunque las unidades alojativas que
se configuraban como viviendas vacacionales podían estar situadas en blo-
ques o conjuntos de apartamentos, en conjuntos de villas, chalés, bungalows
y similares, así como podían ser ofrecidas, habitualmente fuera del perio-
do de ocupación de su titular, debidamente dotadas de mobiliario, instala-
ciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación, por motivos vaca-
cionales o turísticos, esta utilización no se hacía con carácter empresarial.
Para algún sector doctrinal el propósito de esta distinción no era
otro que “diferenciarlas de los arrendamientos de temporada ampara-
dos por la legislación nacional” 124.
124 SIMANCAS CRUZ, M., TEMES CORDOVEZ, R., PEÑARRUBIA ZARAGOZA,
M.ª P.: “El alquiler vacacional en las áreas turísticas de litoral de Canarias”, Papers de turis-
me, núm. 60, 2017, ed. electrónica, p. 4.
El alojamiento colaborativo o el nuevo hospedaje low cost 89
En la actualidad, sin embargo, la actividad que se hace en este tipo
de alojamiento, con independencia de la denominación dispar que
tiene en cada una de las CCAA, atendiendo a la ordenación propia, se
caracteriza por la puesta a disposición de un inmueble, en todo o en
parte, para fines alojativos vacacionales y que se comercializa, bien por
su titular o por quien, siendo distinto del anterior, disponga de título
legítimo para ello, fuera de los cauces o canales habituales de interme-
diación turística, aprovechando hoy las ventajas que les reporta el uso
de las plataformas de intermediación en internet para la realización de
transacciones B2C o C2C.
Pero siguiendo con nuestra mirada en el pasado, se nos advierte
que dos fueron las formas más o menos habituales de alojarse en los
años 60. Una de ellas, fundamentalmente para estancias cortas y por
individuos solos o en parejas, fue utilizar el recurso del hotel y, poste-
riormente, el de los apartamentos turísticos, convenientemente dotados
para facilitar una estancia turística con ciertas comodidades, si bien,
también, recurriendo a que el usuario asumiera algunos de los servicios
básicos como el de cocinar sus alimentos y, en ocasiones, encargarse de
la limpieza diaria del alojamiento, reservándose el establecimiento la
limpieza de la salida o una por semana para estancias largas. Estos apar-
tamentos, incluso, sin suministrar estos servicios, facilitaban mucho el
régimen familiar abaratando costes.
Aún así, sobre todo en aquellas zonas en las que se perseguía no
sobrepasar el número de huéspedes atendiendo a la capacidad del aloja-
miento, y teniendo en cuenta que en la época las familias contaban con
una media de hijos muy superior a la actual, dichas estancias no eran
asumibles económicamente para la mayoría de las familias españolas,
de ahí el atractivo económico que suponía entonces (y posiblemente
ahora) la reserva de una vivienda en la que pudieran disfrutar sus vaca-
ciones, sin que la misma conllevara otros servicios turísticos extras como
limpieza y alimentación 125.
Para otras familias, además, el recurso de disponer de un inmueble
en zonas turísticas se convirtió en una herramienta con dos utilidades
distintas. De un lado, su uso con fines turísticos en el periodo vacacio-
nal, asegurándose así el alojamiento en las zonas costeras españolas, y
125 GARCÍA SAURA, P. J.: Viviendas de uso turístico y platafor mas colaborativas en Espa-
ña. Aproximación al régimen jurídico, ob. cit., p. 30.
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