Viviendas solidarias y discapacidad: particularidades y cuestiones controvertidas sobre la cesión de la vivienda protegida
| Autor | Daniel Montero Ferreira |
| Cargo | Doctorando en Derecho Civil (UNED) y Abogado de la EMVS |
| Páginas | 112-144 |
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Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria y en un escenario de crisis económica, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A.1con una vocación marcadamente social desde sus orígenes, pone en marcha dos proyectos de viviendas destinados a los sectores más desfavorecidos. Se trata de la Red de Viviendas Solidarias y programas de viviendas para personas con discapacidad (en colaboración con la Fundación ONCE). En este sentido, la conveniencia y necesidad de la mercantil municipal de controlar y supervisar los programas en cuestión, deriva en la conveniencia de un estudio jurídico en torno a la novación subjetiva en la relación locativa de las viviendas protegidas2.
Como es sabido, la EMVS3es una sociedad anónima con capital cien por cien municipal que desarrolla la política de vivienda del Ayuntamiento de Madrid desde hace más de treinta años. No solo facilita su acceso a los sectores con mayores dificultades, sino que cumple otras directrices de la política de vivienda, estando presente en todas ellas un marcado carácter social4. Piénsese que en la inclusión o, con más precisión, en la normalización social de la persona y la familia, la vivienda presenta un protagonismo básico para el desarrollo de un proyecto vital, con independencia del empleo.
La anunciada explosión de la burbuja inmobiliaria de los últimos años en España, ha producido una pluralidad de consecuencias. Una de ellas, colateral si se quiere, es el aumento de las novaciones subjetivas en los arrendamientos de viviendas protegidas, sin duda más sensibles a los efectos de la crisis económica.
Sobre el último extremo, el economista BERGES5analiza con detalle la noción de “burbuja”, aplicándola posteriormente al mercado inmobiliario, para detectar su existencia y, en tal caso, su magnitud.
En un proceso de crecimiento de precios provocado por situaciones sostenidas de exceso de demanda, la “burbuja” se desencadena al activarse procesos “autoalimentadores” con el alza de los mencionados costos. En definitiva, al generalizarse un componente de demanda que responde a la expectativa del potencial encarecimiento económico.
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Una situación de esta naturaleza es especialmente activa ante bienes que, además de su valor de uso, tiene el de inversión o “almacén de valor” contra la erosión inflacionista.En el caso de la vivienda, los anteriores presupuestos se cumplen en su totalidad, de modo que este elemento resulta ser un factor explicativo del crecimiento de precios.
Siguiendo con el mencionado autor, en este escenario concurre una reducida porción de la demanda que compra para beneficiarse de los próximosincrementosen los precios finales. De modo que, para el desenvolvimiento futuro del mercado financiero incluso sin burbuja o ante una de escasa magnitud, la acumulación de varios factores pone en riesgo su propia estabilidad.
Uno de estos factores, es la evolución de los tipos de interés, cuya tendencia bajista en la última década resulta ser el principal elemento explicativo de los precios de la vivienda.
Este riesgo del incremento de los tipos de interés en el área Euro, es especialmente importante si tenemos en cuenta que buena parte de las hipotecas suscritas en España utilizan un tipo de interés variable, de forma más intensa que en otros países de nuestro entorno.
Otro factor está asociado a la desaceleración del empleo y sus implicaciones sobre la renta disponible de las familias. El riesgo es mayor en la economía española, en tanto en cuanto el alta tasa de crecimiento económico y de empleo de las últimas décadas se ha basado, en buena parte, en la expansión de la construcción, principalmente de la edificación. Un período de recesión en el mercado de vivienda producido por cualquiera de los componentes señalados, podría producir un cambio drástico en el proceso de generación de empleo que a su vez, contraería aún más la demanda de viviendas, y así sucesivamente.
De cualquier forma, este fenómeno no es exclusivo de nuestro país, ya que desde 1997, la tendencia alcista de los precios de la vivienda se ha producido, incluso con más intensidad en otras economías (Irlanda, Reino Unido, Holanda, Estados Unidos, etc.).
Como con tanto acierto destaca el Prof. CASTÁN TOBEÑAS, la antigua doctrina del Tribunal Supremo6, sentaba lo siguiente:
“a) Los Códigos modernos y la jurisprudencia responden unánimemente a la exigencia de crear los nuevos contratos que las mayores necesidades modernas demandan, así como a la de ramificar y dar flexibilidad a los antiguos, y entre éstos puede decirse que no hay ninguno tan discutido, tan modificado en la época actual como el contrato de arrendamiento, y así vemos que un contrato y como tal de naturaleza personal consensual en el Derecho romano, donde todo era formulismo, en la época actual se va convirtiendo en real con la inscripción arrendaticia, en unos países con carácter voluntario, en otros con carácter forzoso […]; y de aquí también las figuras de los subarriendos, de las cesiones, de los traspasos, que han de merecer consideración especial del juzgador para defender los derechos de los contratantes y de los terceros.
b) Conforme a las anteriores doctrinas, los códigos no entienden que el derecho de goce y uso del contrato de arrendamiento se considere como inherente a la persona del arrendatario e inseparable de él por su propia naturaleza, y de aquí el que pueda traspasarlo a otra tercera persona, lo cual se puede llevar a cabo por dos medios, por el subarriendo y por
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la cesión, que no es posible confundir, porque el subarriendo implica un nuevo contrato de arrendamiento y las relaciones que este acto jurídico integran son las propias del contrato de arrendamiento, mientras que la cesión significa el traspaso que hace de sus derechos y obligaciones a un tercero con todas las acciones que le son anejas en los distintos casos y momentos de su ejercicio. Y de aquí que se haya dicho que la cesión del arrendamiento es un derecho de simple tracto, mientras que el subarriendo es un derecho de tracto sucesivo.
c) En la cesión, el cedente no goza por razón del precio de la cesión de la preferencia establecida en el número 7º del artículo 1.922 del C. c.; mientras que el cesionario no sólo no puede pretender que la cosa le sea entregada en buen estado, sino que está obligado a recibirla en el estado en que se encontraba en el momento de la cesión, y se elimina por completo la personalidad del arrendatario una vez que la adopte el arrendador en forma expresa o en forma tácita por los actos que éste ejecute; en cambio, en el subarriendo, el subarrendador goza por el precio del subarriendo de la preferencia establecida en el artículo antes citado y el subarrendatario puede exigir que la cosa le sea entregada en buen estado; no desapareciendo personalidad alguna, hay dos arriendos y dos relaciones jurídicas diferentes, aunque íntimamente ligadas y relacionadas la una con la otra.
d) Conforme a estas doctrinas jurídicas, el Tribunal tiene que resolver la naturaleza de los contratos, atento, más que nada, a los actos posteriores del arrendador.
e) El Tribunal sentenciador interpretó erróneamente el contrato de autos al no reconocer su naturaleza de cesión de arrendamiento, acreditada por estas circunstancias: 1º el objeto de la cesión; 2º fijarse un precio único por la cesión o el traspaso, independiente de todos los demás derechos y obligaciones; 3º ordenarse que el cesionario cumpla directamente todas las obligaciones con la entidad propietaria; 4º renunciar el arrendatario a todos sus derechos con dicha entidad; y 5º eliminarse éste último voluntariamente del contrato cediendo toda las obligaciones y todas los derechos al cesionario.
f) El citado contrato de cesión de arrendamiento si se hubiese opuesto al mismo, porque la sola notificación, que es el único requisito que exige el Código civil, lo hubiera tenido que interpretar el tribunal en sentido restrictivo cuando se trata de una cesión de arrendamiento, para evitar confabulaciones entre arrendatarios y subarrendatarios, pero en el caso de autos la entidad propietaria aprobó la cesión expresa y tácitamente, como lo demuestra: 1º el que aceptó la notificación hecha por el cesionario; 2º el haber hecho reconocer la legitimidad de la firma del cedente; 3º haber aceptado la subrogación del cesionario; y 4º haber admitido de éste la fianza que el arrendatario debía entregar, según una de las estipulaciones del contrato.
Acostumbrados como estamos a que la jurisprudencia siga tantas veces en sus argumentaciones la vía del menor esfuerzo doctrinal y técnico, no hemos de regatear nuestro aplauso a este fallo que intenta hacerse intérprete de las orientaciones modernas en orden al derecho de la contratación, y que...
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