Las viviendas que pudieron hundir la economia espanola. La caida del mercado de vivienda y sus consecuencias.
| Autor | Rodriguez Lopez, Julio |
| Cargo | Ensayo |
Sumario. 1. Introduccion. 2. Una fase ciclica de auge prolongado e intenso, 1997-2007. 3. El hundimiento del mercado de vivienda, 2008-2013. 4. La crisis se llevo las cajas de ahorros. El "banco malo". 5. Mercado de vivienda. Politica de vivienda. Modelo productivo. 6. Conclusiones. 7. Bibliografia.
[en] The development that could have destroyed the Spanish Economy. The fall of housing market and its consequences
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Introduccion
Los ciclos del mercado de vivienda afectan de forma significativa al comportamiento global de la economia espanola, de acuerdo con la experiencia historica. El ultimo ciclo incluyo una fase alcista, 1997-2007, de fuerte empuje de las variables que describen dicho mercado. Durante la etapa de recesion posterior, 2008-2013, el comportamiento de dicho mercado contribuyo a deprimir de manera trascendente al conjunto de la economia espanola.
En este trabajo se comenta en el apartado segundo la evolucion del mercado de vivienda de Espana en la fase de ajuste, que estuvo impulsada por la expansion del credito bancario. En el apartado tercero se describe la evolucion del mercado de vivienda durante la etapa de recesion posterior a 2007, en la que el nivel de actividad productiva y el empleo se vieron seriamente afectados a la baja. El cuarto apartado describe el ajuste efectuado en el sistema financiero, especialmente los pasos que condujeron a la creacion del "banco malo". El quinto apartado describe la nueva etapa de expansion que ha iniciado el mercado de vivienda, que en 2016 no habia alcanzado una intensidad similar a la de la misma etapa del ciclo previo. En el sexto apartado se recogen algunas conclusiones sobre los hechos mas relevantes del pasado ciclo de la vivienda.
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Una fase ciclica de auge prolongado e intenso, 1997-2007
La economia espanola ha registrado desde los anos sesenta del siglo pasado numerosos episodios de auge de los mercados de vivienda, seguidos de posteriores ajustes a la baja. Antes de la fuerte expansion del mercado de vivienda transcurrida entre 1997 y 2007, destacaron los importantes desarrollos inmobiliarios registrados a lo largo de los anos sesenta, el de 1971-74, previo al final del anterior regimen politico, y el experimentado entre 1985 y 1990.
Las etapas de fuerte expansion de la demanda interna de la economia asociada con el crecimiento de la construccion residencial, han estado acompanadas de elevados deficits externos o de balanza de pagos por cuenta corriente. Ello es asi porque, entre otras circunstancias, el crecimiento intenso de la construccion residencial afecta a la baja a la produccion de bienes comercializables. Las expectativas de beneficio en dicho subsector desvian inversion y actividad productiva de otras ramas de actividad hacia la construccion de viviendas.
En las fases de expansion inmobiliaria se refuerza el crecimiento de las importaciones y se frena el de las exportaciones, lo que alimenta el deficit exterior. La presencia de un importante deficit de balanza corriente frente al resto del mundo es consecuencia, pues, del fuerte empuje de la demanda interna, no acompanado de un aumento paralelo de la produccion. En terminos financieros, un elevado deficit exterior implica que la economia nacional, en este caso la espanola, sufre un aumento de su nivel de endeudamiento externo, tanto privado (hogares y empresas) como publico.
En el caso de Espana, una vez integrada su economia en la Eurozona, el deficit exterior que acompano a la burbuja inmobiliaria del periodo 1997-2007 incremento el endeudamiento externo y elevo los tipos de interes pagados por la deuda. Los impulsos mayores del mercado de vivienda suelen apoyarse sobre todo en la expansion del credito. Un elevado precio de la vivienda obliga a recurrir con mas intensidad a la financiacion externa para el acceso en propiedad. Las expectativas de beneficio impulsan asimismo la financiacion al promotor inmobiliario, que es un credito con mayor riesgo. El conjunto del credito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) adquiere un fuerte peso en las fases de expansion del mercado de vivienda en Espana.
Dentro de la etapa objeto de analisis, 1997-2007, en 2005 se alcanzo el maximo nivel anual de ventas de viviendas (987.500), segun informacion procedente de los notarios publicada por el Ministerio de Fomento. En 2006 se registro el nivel mas elevado de viviendas iniciadas (865.600), segun datos del citado Ministerio procedentes de los arquitectos tecnicos. En el primer semestre de 2007 el nivel de construccion residencial alcanzo el 12,4% del PIB, segun la Contabilidad Nacional del INE. En la decada citada, los precios de las viviendas (precios de tasacion publicados por el Ministerio citado) crecieron por encima del 195%. Esto supuso un aumento medio anual nominal del 11,4%. En 1997 eran precisos 4,5 salarios anuales (estimados los salarios por el INE con frecuencia trimestral) para comprar una vivienda de 90 metros cuadrados construidos, mientras que en 2007 el precio de la vivienda media equivalia a 9,2 salarios anuales.
El contexto sociopolitico de la etapa 1997-2007 fue de amplia complicidad social en los excesos entonces producidos en la construccion de nuevas viviendas. Aparentemente, todos los agentes sociales ganaban con el continuo subir de los precios de las viviendas y del suelo. Propietarios de suelo, ayuntamientos, promotores, constructores y asalariados en el sector eran los beneficiarios directos,
Numerosos trabajos de investigacion advirtieron que el proceso de aumento continuado de los precios de las viviendas podria terminar en una burbuja (burbuja: aumento de los precios de algun bien -o de algun activo- por encima de los que justifican las variables explicativas del mismo), con unas consecuencias a todas luces negativas. El Fondo Monetario Internacional (FMI) anticipo en 2003 que las burbujas inmobiliarias tienen un impacto mas negativo sobre la actividad y el empleo que las producidas en el mercado de acciones.
Desde 2003 las opiniones sobre la situacion del mercado de vivienda se dividieron en Espana entre los que afirmaban la existencia de la burbuja y los que la negaban. Estos ultimos justificaban los aumentos continuados de los precios de la vivienda por el funcionamiento de las variables basicas (PIB, empleo, bajo coste del credito). En realidad, las expectativas de aumentos continuados soportaban una parte sustancial de tales aumentos.
Algunos mitos populares justificaban el aumento permanente de los precios de las viviendas, como el de que "el precio de la vivienda no puede bajar" o el que popularizo un anuncio de radio: "No tire el dinero, compre" (Garcia Montalvo, 2008)
Entre 1997 y 2007 hubo en Espana una fuerte canalizacion de recursos, sobre todo financieros y de suelo, hacia el mercado inmobiliario. Esto ocasiono abundantes desequilibrios, especialmente en el sector exterior, como ya se ha comentado, y en general afecto de forma negativa a la capacidad de competir de la economia espanola.
La acomodaticia politica monetaria, competencia de los bancos centrales, se manifesto en los bajos tipos de interes de intervencion, que se trasladaron a los mercados mayoristas de dinero (mercado interbancario) y a los creditos inmobiliarios. Se dispuso ademas de liquidez suficiente, procedente en gran parte del resto del mundo, para impulsar de forma acusada el crecimiento de dichos creditos. La competencia entre las entidades de credito dio lugar a una mejora general en las condiciones de financiacion diferentes al tipo de interes (mayores plazos, relacion prestamo/valor mas elevada).
Se considera como factor desencadenante de la crisis de 2007-08 el que en Estados Unidos tuviese lugar, hasta 2007, un aumento excesivo de los creditos hipotecarios para compra de vivienda, que se concedieron a compradores insolventes (hipotecas "subprime"). La posterior venta de estos creditos "empaquetados" en bonos hipotecarios extendio el problema a las entidades adquirentes de dichos titulos, con frecuencia bancos europeos que colocaban tales valores entre sus clientes. Los titulos en cuestion habian sido calificados de forma positiva por las agencias de rating. Desde el verano de 2007 se comprobo que detras de tales titulos financieros no habia creditos solventes que permitiesen cubrir el "servicio" de los mismos.
No solo la Reserva Federal de Estados Unidos no freno el desarrollo de la amplia burbuja inmobiliaria, sino que tampoco el Banco Central Europeo (BCE) hizo nada para limitar el intenso aumento del credito, especialmente en los paises perifericos de la Eurozona (Portugal, Italia, Grecia, Irlanda y Espana). Se llego a creer que los deficits exteriores no tenian relevancia en una union monetaria, cuando todo deficit exterior es sinonimo de aumento del endeudamiento frente al resto del mundo.
Las entidades supervisoras de la actividad bancaria fallaron en el control de las entidades de credito. Los bancos centrales toleraron tanto la fuerte expansion del credito hipotecario como la presencia de deficits prolongados de balanza de pagos, cuando disponian de instrumentos en la regulacion bancaria para corregir dicha evolucion (niveles de provisiones, coeficientes, relacion prestamo/valor).
La expansion crediticia anticipaba serios problemas posteriores de endeudamiento (Economist, 2013) tanto en los destinatarios de los prestamos como en los propios bancos. Estos ultimos complementaron a los depositos como fuente de financiacion con la apelacion a los mercados mayoristas de dinero. El mayor fallo de los bancos centrales fue el de no atender a los insuficientes niveles de recursos propios (capital y reservas) de los que disponian los bancos para hacer frente a una expansion crediticia tan intensa y prolongada.
En el caso de Espana, los indicadores disponibles relativos a las magnitudes monetarias, publicados por el Banco de Espana, reflejaron en su evolucion el comportamiento expansivo del mercado de vivienda. Asi, los tipos de interes a comprador de...
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