Notas sobre la vivienda habitual de la familia. (En turno de rectificación).
| Autor | Félix Rodríguez López |
| Páginas | 1599-1628 |
Page 1599
En las dos ocasiones en que brevemente he tratado de este nuevo concepto que supone la vivienda familiar habitual 1 creí correcto desarrollar un sistema que hoy se me antoja complejo en demasía y que, entre otras cosas, llevaba consigo un consejo o recomendación más o menos velada acerca de la necesidad de dar acceso al Registro de la Propiedad de dos datos que entendí especialmente relevantes 1 °, su carácter de vivienda habitual de la familia; y 2 °, su posible ganancialidad parcial al amparo de lo prevenido en los artículos 1.354 y 1.357.
El tiempo transcurrido desde la reforma y las distintas opiniones vertidas por la doctrina sobre este punto me obligan a revisar aquellas pri-Page 1600meras y apresuradas ideas y a plantear la cuestión de muy diferente modo. Los dos fundamentales aspectos que desde el punto de vista inmobiliario interesan del nuevo sistema son, a mi parecer, los siguientes:
- - El examen de la naturaleza privativa o ganancial de la vivienda familiar.
- - Y el estudio de las normas y cauces ordenadores de su tráfico.
En el régimen de la sociedad legal de gananciales la vivienda habitual de la familia puede encontrarse en alguna de las siguientes situaciones:
-
Vivienda familiar que por las reglas generales del C.C. (artículo 1.347) tiene un originario carácter ganancial (ej.: la adquirida a título oneroso constante matrimonio y a costa del caudal común).
-
Vivienda familiar que por las mismas reglas generales del Código (art. 1.346) tiene carácter privativo de origen (ej.: la adquirida por herencia o legado por cualquiera de los cónyuges).
-
Vivienda familiar que por las referidas reglas generales de nuestro C.C. (arts. 1.344, 1.346 y 1.354) tiene naturaleza en parte privativa y en parte ganancial (pro indiviso ordinario entre la sociedad y cualquiera de los cónyuges).
-
Y, por último, vivienda familiar originariamente privativa, que adquiere con posterioridad, y en razón a su cualidad de tal vivienda, hogar de la familia, naturaleza ganancial.
Es este último el caso que plantea perfiles de mayor interés; y se produce en el supuesto previsto en el artículo 1.357, párrafo segundo.
La regla general es que los bienes comprados a plazos por cualquiera de los cónyuges antes de comenzar la sociedad son privativos, pese a que la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial (artículo 1.357, pár. primero). De este régimen se exceptúa la vivienda familiar, a la cual se aplicará lo dispuesto en el artículo 1.354, es decir, que sobre ella quedará constituido un proindiviso entre el consorte o consortes y la sociedad conyugal, en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
¿Tiene acceso al Registro de la Propiedad esta ganancialidad adquirida a posteriori? Aunque no como seguro, en otro lugar acabé optando Page 1601 por inclinarme hacia la posibilidad de tal constancia, que en cierto modo da también como posible Márquez Muñoz 2.
Es preciso denunciar ahora el sinnúmero de problemas que tal sistema puede implicar:
-
El acceso al Registro de la ganancialidad adquirida puede ser solicitado:
- - Por ambos cónyuges de común acuerdo.
- - Por el consorte titular registral de la vivienda.
- - Por el cónyuge no titular.
Si esto último no parece admisible y no existe ni tan siquiera arbitrado un remedio subsidiario para suplir la negativa del titular, los otros dos supuestos tampoco están exentos de dudas, pues ambos aparecen contradichos por el artículo 1.355 (conversión en gananciales de unos bienes privativos); en cuanto al primero, porque no estamos aquí ante bienes adquiridos «constante matrimonio»; y para el segundo, porque falta el «común acuerdo» que dicho precepto exige.
-
Otro grave inconveniente es el que resulta del propio mecanismo adquisitivo.
Cuando adquiere un soltero (viudo, separado judicialmente o separado de bienes) la inscripción, si es que se practicó, sólo pudo hacerse a su nombre. La posterior ganancialidad está condicionada a los siguientes presupuestos:
- - que se establezca un régimen de sociedad de gananciales;
- - que se ocupe la vivienda por la familia y con habitualidad;
- - y que alguno de los plazos pendientes se satisfaga con fondos comunes.
Esta tríada de elementos presenta, con grado creciente de la primera a la última, serias dificultades en orden a su demostración.
-
El pro indiviso que predica el artículo 1.357, párrafo segundo, carece obviamente de fijeza y es por esencia variable. Conforme se vayan pagando plazos con aportaciones gananciales o privativas habrá que ir rectificando las respectivas cuotas de propiedad. Si los plazos son numerosos (lo que hoy cada día es más frecuente) los reajustes habrán de ser tantos cuantos sean éstos.
Page 1602Si civilmente ello ya resulta complejo, desde el punto de vista regis-tral hay que añadir a ese calificativo los de: gravoso y molesto; sin olvidar la enorme inseguridad que se introduce en el normal tráfico inmobiliario.
-
Por último, la ganancialidad adquirida tiene, al menos a mi juicio, un acontecimiento que le pone fin. Si la vivienda deja de ser en un determinado momento la habitual de la familia, han de restituirse las cosas a su estado primitivo y quedar, por tanto, reintegrado el inmueble en el patrimonio peculiar de su titular, todo ello, naturalmente, sin perjuicio de los oportunos reembolsos que haya de hacer dicho cónyuge a la sociedad por razón de las aportaciones salidas del acervo de ésta.
Nueva inseguridad, nuevas rectificaciones y nuevos gastos.
La conclusión no resulta ni mucho menos segura. Rechazar un camino no supone encontrar automáticamente otro libre de obstáculos.
Decidiéndose que la ganancialidad no accede al Registro, y si se considera que éste nunca debe ser discordante de la realidad extrahipotecaria, habremos de colegir que la norma del artículo 1.357, párrafo segundo, no está concebida para el tráfico ni civil ni registra], con la importante y hasta cierto punto sorprendente consecuencia de la inaplicabilidad de los artículos 1.376, 1.377 y 1.378 del C.C. (sólo se aplicará el artículo 1.320, y ello en tanto en cuanto la vivienda familiar mantenga su carácter de habitual de la familia).
La posible ganancialidad sobrevenida de la vivienda familiar no opera, entonces, de momento.
Es esclarecedora al respecto la lectura de las Notas de urgencia sobre algunos aspectos de la reforma de 1982 del Código Civil (Comisión de Estudios del Colegio Nacional de Registradores, 5 de junio de 1981, página 10), en las que se dice:
- «El artículo 1.357, 2, que determina la 'ganancialización' parcial de la vivienda familiar, hay que entender que es una norma para la liquidación en su día de la sociedad de gananciales y no una norma para el tráfico. Si así no fuera se daría el absurdo de que los cambios de domicilio familiar irían convirriendo en parcialmente gananciales todos los pisos adquiridos a plazos antes del nacimiento de la sociedad de gananciales y pagados después de este nacimiento, según fueran siendo ocupados por la familia, con lo cual se desbordaría la finalidad de la Reforma; si lo que éste pretende es evitar que el cónyuge propietario deje en la calle a1 otro mediante la enajenación a sus espaldas de la vivienda familiar, ya tenemos para impedirlo el artículo 1.320; y si lo que se quiere es proteger al viudo o viuda (suponiendo Page 1603 que la disolución se produce por muerte) contra los herederos del otro cónyuge basta que se considere parcialmente ganancial, en su caso, en la liquidación de la sociedad, el piso que en ese momento sea hogar familiar sin necesidad de ir afectando todos los pisos que vaya ocupando la familia, sin más resultado práctico que evitar la administración unilateral (la disposición unilateral ya está impedida, como decimos, por el art. 1.320) por el cónyuge adquirente.»
Para Tomás Giménez Duart 3 esta es la única manera razonable de interpretar el precepto.
El artículo 1.354 (en relación con el 1.357, pár. segundo) no es posible aplicarlo en sus consecuencias inmediatas, sino en su faceta liquidatoria.
Durante la vigencia de la sociedad el régimen de la vivienda familiar comprada a plazos antes de su comienzo quedará atenido a las normas generales sobre los bienes privativos sin más modalizaciones que la contenida en el artículo 1.320, según se ha dicho.
A pesar de todo ello, y como quiera que el mundo práctico del derecho exige examinar todas las consecuencias, hasta las más remotas, que la adopción de una determinada tesis comporta; habrá que reconocer que la que vengo exponiendo plantea un nuevo desafío interpretativo.
En efecto, siendo el artículo 1.357, 2, norma para la liquidación, ello significa que su plena operatividad se alcanza al disolverse la sociedad de gananciales, y llegados a este punto, ¿qué ha de suceder disuelta la sociedad pero aún no realizadas las pertinentes adjudicaciones? ¿Puede el viudo o viuda enajenar libremente la vivienda que, siendo habitual hasta el fallecimiento de su consorte, fue adquirida a plazos antes de comenzar la sociedad conyugal?
...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba