La protección de la vivienda familiar durante el matrimonio y tras su disolución
| Autor | Fernando de la Puente de Alfaro |
| Cargo | Registrador de la Propiedad - Notario |
| Páginas | 2359-2379 |
La protección de la vivienda familiar durante el matrimonio y tras su disolución *1
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No existe en nuestro ordenamiento una definición precisa de lo que deba entenderse por vivienda familiar. No quiere esto decir que no exista un concepto de vivienda familiar, sino que debe ser extractado del conjunto de laPage 2360 normativa. Son numerosos los preceptos que de un modo u otro se refieren a la vivienda familiar, aunque no siempre utilizando dicho término. Así, el artículo 70 del Código Civil habla del domicilio conyugal que, conforme al artículo 40, es el lugar de residencia habitual. El artículo 93, en sede de separación y divorcio, habla de domicilio familiar. El artículo 97 habla de convivencia conyugal. Por su parte, el artículo 82 del Código Civil habla de abandono del hogar como causa de separación hablando también de hogar familiar. También se habla de cese de la convivencia como causa de separación y de divorcio y de suspensión de la vida común como efecto esencial (art. 83). Aunque el artículo 87 aclara que puede haber vida en el mismo domicilio a pesar de la existencia de cese de convivencia. También aclara que la interrupción de la convivencia no implica cese efectivo si obedece a justa causa.
De la regulación legal podemos concluir que el Código Civil se refiere a la vivienda familiar exigiendo, para apreciar su existencia, unos requisitos de hecho que se combinan con un elemento volitivo evidente. Por eso hay domicilio habitual o familiar, o como quiera denominarse, aunque los hijos estén estudiando en otro país y aunque uno de los cónyuges resida por razones laborales en otro lugar e incluso aunque no se haya entrado todavía en uso de la vivienda por la común intención de las partes de dedicarla a tal fin.
También podemos afirmar que el concepto de vivienda familiar es un concepto civil que es independiente de la calificación administrativa que pueda ostentar el espacio e incluso de la viabilidad administrativa para dedicarlo a vivienda. Por eso una determinada vivienda familiar lo es aunque no haya obtenido reconocimiento administrativo de viabilidad para obtener la calificación administrativa de vivienda (cédula de habitabilidad).
Otra conclusión importante es que es un concepto totalmente desvinculado del título en que se legitime el uso de la vivienda. No preocupa al legislador civil para calificar una vivienda como familiar la circunstancia de que se ostente título hábil para poseerla; es esta una circunstancia secundaria, de trascendentes consecuencias sin duda, pero cuya falta no afecta al hecho de que sirva de base a la vida familiar y a la voluntad de los cónyuges de destinarla a tal fin.
La vivienda familiar recibe una extraordinaria protección por parte del ordenamiento jurídico hasta el punto de que, en su aplicación, se ha llegado a unos extremos que chocan directamente con principios esenciales del ordenamiento. De hecho la intención de estas líneas es llamar la atención sobre este fenómeno e intentar reconducirlo a las reglas generales que lo iluminan, haciendo constar que dentro de éste existen recursos suficientes para la protección de la vivienda familiar, recursos que en virtud del principio de rogación deben ser reclamados por los interesados como en cualquier otra situación.Page 2361
Una última conclusión que podemos alcanzar es que la categoría de vivienda familiar se atribuye por el ordenamiento cuando concurren los requisitos de hecho y de voluntad establecidos, ya obedezcan a una expresa manifestación de la voluntad de los cónyuges, ya a una mera voluntad implícita de sus actos, ya a un reconocimiento judicial de su existencia (resolución judicial del art. 70 del Código Civil o manifestación en capítulos matrimoniales). Merece la pena que nos detengamos en esta distinción, pues el ordenamiento le otorga a la protección de la vivienda distintos efectos si estamos en un caso o en otro.
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Situaciones jurídicas en las que no hay una atribución explícita de vivienda familiar
Es la situación normal, ordinaria y la que vemos todos los días. Todos sabemos cuál es nuestro hogar o vivienda familiar, y lo sabemos sin que hayamos hecho una expresa y formal manifestación al respecto y sin pararnos a pensar en virtud de qué título puede ser así considerado o sin detenernos en analizar si la Administración la considera habitable o no.
De hecho todos consideramos que nuestra casa es nuestro hogar familiar aún cuando no tengamos un título que nos ampare. Esto implica que la vivienda familiar es tal aún cuando no hay título o es discutible que atribuya facultad de uso: por ejemplo, precario, comodato, derecho de uso, nuda propiedad. La vivienda sigue siendo familiar y por tanto reúne los requisitos de tipo previstos en el ordenamiento. No debemos confundir los diferentes planos en los que opera el derecho civil: por un lado, el de los derechos que legitiman una situación posesoria y el plano de la protección a una determinada situación jurídica no basada en un título.
Pues bien, cuando estamos ante esta situación el efecto esencial previsto por el ordenamiento es el derivado del artículo 1.320 del Código Civil: «Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual... se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial».
La protección que depara este artículo es de una gran fuerza, pues implica una limitación de disponer de carácter legal, una excepción al principio de libre disposición (art. 348 del Código Civil) que emana directamente de la Ley y que priva al titular del derecho de su facultad de disposición si no reúne ciertos requisitos. Esta característica es importante, pues siendo una excepción a un principio general debiera ser objeto de una interpretación estricta, si bien ocurre lo contrario, pues prima el fundamento protector de la familia frente al del titular del derecho. Ante la posible colisión entre los intereses individuales del titular del derecho y los generales de la familia deben prevalecer estos. Además la regulación del Código es muy caracterís-Page 2362tica, pues tampoco encaja perfectamente en el modelo de limitación legal a las facultades de disposición como veremos a continuación.
Esta mayor protección, esta preferencia del ordenamiento se concreta en una interpretación no estricta de las consecuencias de la limitación y así el término disposición no se aplica en sentido técnico jurídico (enajenación, renuncia y gravamen) y por eso cualquier acto que implique cese de aptitud para continuar siendo vivienda habitual cae dentro del tipo (entrega del inmueble destinado a vivienda por título de arrendamiento, de comodato).
Es más, por disposición no hay que entender exclusivamente una actividad positiva, pues comprende incluso aquellas omisiones que puedan derivar en la privación del inmueble destinado a vivienda (consentimiento a la resolución del contrato, allanamiento...).
Es una limitación dispositiva relativa, pues desaparece al concurrir el consentimiento del cónyuge o la autorización judicial, y es una limitación dispositiva de efectos limitados: dispone el artículo 1.160 del Código Civil: «en las obligaciones de dar no será válido el pago hecho por quien no tenga la libre disposición de la cosa debida...». La contravención a este precepto no sigue la regla general de nulidad de pleno derecho conforme al artículo 6.3 del Código Civil, sino la anulabilidad del 1.322.
Además se establece otra medida de aminoramiento del efecto de nulidad relativa: el último párrafo de este artículo establece una limitación cuando el contratante es tercero de buena fe y el cónyuge titular oculta voluntariamente o no el carácter de vivienda familiar. No quiere decir que no rija la limitación, sino que los efectos civiles se detienen en beneficio del tráfico y del tercero, como ocurre para el poder revocado en el artículo 1.738 del Código Civil. En ambos casos (art. 1.259) se evita el efecto radical de la nulidad en beneficio del tercero. Hay protección aún cuando el tercero conozca que está ocupada si se le ha puesto de manifiesto erróneamente que ha dejado de ser vivienda familiar en los términos que vimos más arriba.
La existencia de la limitación de disponer no empece el juego del principio de responsabilidad patrimonial universal. La limitación de disponer no afecta a los terceros acreedores que se dirigen contra el patrimonio de una persona casada y así:
Si el cónyuge propietario cae en situación de concurso y la vivienda es ganancial, el cónyuge no titular no tiene más derecho que solicitar que el inmueble sea incluido en su parte hasta donde alcance o a calidad de abonar el exceso (art. 78 de la Ley Concursal).
Si la vivienda familiar ha sido transmitida en virtud de contrato válido y, ante el incumplimiento de la obligación de entrega, se ejecuta el título, el Juez procederá al lanzamiento si en el plazo de un mes o, si procede justa causa, de dos no es desalojado voluntariamente (art. 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).Page 2363
Si la vivienda familiar se encuentra en un inmueble del que es titular otra persona y es objeto de ejecución por deudas de ésta, se transmite al tercero adjudicatario quien tiene derecho al lanzamiento de la familia (regulación del art. 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), claro que siempre que la vivienda no esté amparada en un título preferente al de la ejecución del acreedor.
Y si es el inmueble en que la familia tiene su vivienda, titularidad de uno solo de los cónyuges, podrá ser objeto de ejecución y enajenación judicial produciendo también el lanzamiento del deudor y de su familia ocupante.
Para el caso de que se trate de ejecución de hipoteca existe la previsión especial del...
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