Visión rápida de algunas dudas sobre la moratoria hipotecaria por coronavirus

Autor:Carlos Ballugera Gómez
Cargo:Registrador de la Propiedad
 
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¿Hasta cuándo se puede pedir la moratoria hipotecaria? ¿A qué acreedores afecta? ¿Qué hay que poner en la solicitud? ¿Qué efectos tiene? ¿Cuánto dura? ¿Aumenta el plazo de la hipoteca? ¿Los intereses se perdonan o hay que pagarlos después de la moratoria? ¿Qué pasa si el acreedor o el deudor incumplen los requisitos legales? ¿Cómo se devuelve el capital aplazado? ¿Tengo que ir al notario? ¿Se altera el rango si hay titulares intermedios?

Trataré de responder a estas preguntas que plantea la moratoria hipotecaria establecida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que, sólo catorce días, después sufría una importante reforma publicada en el Boletín Oficial del Estado del pasado primero de abril de 2020.

1 - Los requisitos de la moratoria hipotecaria

Esta moratoria es un aplazamiento de las cuotas, en las hipotecas de amortización gradual, durante un mínimo de tres meses prorrogables por acuerdo de las partes, a favor de personas con extraordinarias dificultades para su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

Siguiendo el modelo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 se definen varios grupos de potenciales beneficiarios de la medida, atendiendo a una disminución de ingresos por causa de la crisis, en este caso la pandemia covid-19. Sin embargo, los parecidos entre las medidas anticrisis de 2012 y las de ahora son nominales, ya que la causa de las mismas es distinta y el ámbito de protección de las normas que comentamos es más amplio.

Las medidas incluyen en su ámbito a personas físicas, sean consumidoras por la vivienda habitual, empresarios, por el inmueble afecto a su actividad, o tenedores de segundas residencias arrendadas y adquiridas con la hipoteca objeto de moratoria; incluyen también a sus fiadores y avalistas; los límites de ingresos son mayores, la tramitación más sencilla y, lo que es muy notable, se trata de una concesión legal que no depende de la voluntad del acreedor.

No ahondaré en exceso en los requisitos concretos, pero no es ocioso apuntar que los potenciales beneficiarios deben tener unos ingresos brutos por unidad familiar de un máximo entre tres y cinco veces el IPREM según las circunstancias (art. 16 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo)1.

También es necesario que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, alteración que se computa de la siguiente manera: es necesario que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar y que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3. Si el potencial beneficiario fuera un empresario persona física debe haber experimentado una caída sustancial de las ventas de al menos el 40 %.

2 - Sujetos afectados

El ámbito de los potenciales beneficiarios por la moratoria hipotecaria, se ha extendido a personas físicas empresarias y a arrendadores de segundas residencias financiadas con hipoteca, conforme al art. 19 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Estos arrendadores no se benefician en cuanto tales, sino como deudores hipotecarios que financian una segunda residencia destinada a arrendamiento.

En cuanto a los acreedores no sólo están afectados los sujetos a la supervisión del Banco de España, sino, en general, todo tipo de acreedor, incluso los particulares, pero también los profesionales e intermediarios de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito y de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Así resulta del art. 8 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, al decir que el ámbito de aplicación de la moratoria hipotecaria a "los contratos de préstamo con garantía hipotecaria vigentes a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley cuya finalidad fuera la adquisición de vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales", donde no se hace distinción entre acreedores, debiendo incluirse en dicho ámbito, todo tipo de acreedores, tanto profesionales como no profesionales.

Son entidades sujetas a supervisión las comprendidas en el art. 56 en relación con el primero de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, incluidos los establecimientos financieros de crédito. conforme a los arts. 12 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial y 33 del Real Decreto 309/2020, de 11 de febrero, sobre el régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, y el Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

3 - Solicitud de moratoria: asesoramiento, negociación, iniciativa

¿Cuándo se podrá pedir la moratoria? Los deudores, potenciales beneficiarios de la moratoria, podrán solicitarla hasta 15 días después de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, tal como dice su art. 13. Esta remisión no es muy clarificadora.

Ateniéndonos a la literalidad de la norma podríamos pensar que la solicitud puede hacerse no desde que termine el estado de alarma sino desde que termine la vigencia del Real Decreto-ley, lo que puede suceder mucho más tarde.

Teniendo en cuenta que las medidas del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, por tanto, el mismo decreto, conforme a su Disposición final décima mantendrá su vigencia hasta un mes después del fin del estado de alarma; la moratoria hipotecaria se podría pedir hasta un mes y 15 días después del cese de tal estado.

Sin embargo, como la vigencia del Real Decreto-ley continúa mientras duren las medidas que tengan una duración específica, lo que puede determinarse por pacto de los interesados, ocurrirá que la vigencia se extenderá, por ejemplo, durante una moratoria hipotecaria pactada de un año, por el plazo de un año más un mes. A ese plazo se le sumarán entonces los 15 días, pudiendo entretanto solicitar el deudor una nueva moratoria o una modificación de la existente, con sujeción al régimen del Real Decreto-ley, si sus circunstancias así lo aconsejaran.

No hay que olvidar tampoco que el Gobierno, conforme al párrafo segundo de la Disposición final décima , puede prorrogar la vigencia de la que hablamos, es decir del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por medio de otro Real Decreto-ley. Esto contrasta con el art. 14.1.2 Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que establece que para prorrogar la moratoria baste el acuerdo del Consejo de Ministros, que suponemos se articulará por medio de un Real Decreto.

Por eso, estas dos disposiciones parecen contradictorias, la moratoria ¿se prórroga por Real Decreto-ley o sólo por Real Decreto? Nosotros con una interpretación pro persona consumidora creemos que, en tanto en cuanto la prórroga sea beneficiosa para la persona consumidora, podrá prorrogarse con el solo acuerdo del Consejo, toda vez que admitimos que la misma prórroga, al menos para las partes interesadas, se produzca por un mero acuerdo entre particulares.

¿Qué debe poner la solicitud? La solicitud del deudor requiere una especial atención del deudor que debe ser cuidadoso para su elaboración, acudiendo a su asesor de confianza, a una asociación o a las autoridades de consumo. Debe ser tan detallada y ambiciosa como sea posible, deberá expresar el plazo de duración del aplazamiento que se solicita, importe de las cantidades objeto de la moratoria, el programa de amortización de las mismas, cuando cese la medida y cualesquiera otras peticiones que se adapten a las circunstancias de las personas y del caso.

Aunque el art. 17 Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo establece un conjunto numeroso de documentos que el deudor tiene que entregar al acreedor, que acrediten la situación de vulnerabilidad de la unidad familiar del beneficiario, si al momento de la solicitud no pudiera aportarlos, el mismo art. 17 dispone que el deudor podrá sustituirlos por una declaración...

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