Vicisitudes económicas y jurídicas de la dación en pago de activos inmobiliarios como modo de extinción de las deudas pendientes con las entidades financieras

Autor:María Rosario Martín Briceño
Cargo:Profesora Titular (i) de la Universidad Rey Juan Carlos
Páginas:2025-2064
RESUMEN

La dación en pago se ha convertido en una herramienta habitual de extinción de relaciones obligatorias en un marco de crisis económica como el actual. Los Bancos y las Cajas de Ahorro necesitan reducir su ratio de morosidad para aportar unos balances positivos en sus cuentas de resultados, y ello lo consiguen, ante la falta de liquidez de sus deudores, mediante la datio in solutum.Aunque la dación en pago de deudas pendientes carece de su oportuno reconocimiento y regulación en... (ver resumen completo)

 
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I Consideraciones de carácter económico en torno a la dación en pago

De todos es sabido, y es una realidad cada vez más presente en los Registros de la Propiedad, que la dación en pago se ha convertido en nuestros días, en los que España se muestra afectada por una grave crisis económica, en una forma habitual de extinción de las deudas pendientes de pago. Las dificultades para amortizar los préstamos hipotecarios, concedidos por las Entidades Financieras para la construcción de viviendas, han empujado a los promotores inmobiliarios (y también a quienes han dedicado idéntico préstamo a la adquisición de un inmueble) a reclamar este proceso ante la falta de recursos monetarios para pagarlas. Con fines solutorios, entregan la promoción (pendiente de venta) o el suelo donde se pretendía construir, al correspondiente Banco o Caja de Ahorros acreedor/a. Todo ello pese a la presencia de otras medidas (por ejemplo, cadencias o ampliación de plazos) destinadas a soslayar los numerosos procedimientos de impago a punto de producirse 1. Y es que al sector inmobiliario le resulta más rentable adjudicar activos inmobiliarios a las Entidades acreedoras, que venderlos con un descuento sobre el precio inicial, ya que, si la cantidad obtenida por la venta no es suficiente para extinguir la totalidad del crédito, el promotor no podrá liberarse de su responsabilidad por la parte que no haya sido reembolsada al Banco o a la Caja correspondiente.

Los créditos destinados a la construcción de viviendas han ocupado en los últimos años un porcentaje muy alto de los créditos concedidos (aproximadamente un tercio) por las Entidades Financieras. Por este motivo la dación en pago se esté configurando como uno de los posibles instrumentos destinado a extinguir las deudas del sector inmobiliario. Ello a su vez está provocando

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que las Entidades Financieras acumulen un número excesivo de activos inmobiliarios en sus balances. Esta situación nos muestra la siguiente paradoja: mientras, por una parte, algunos Bancos y Cajas se desprenden de la propiedad de bienes inmuebles (usados como sucursales) para hacer frente al descenso de su beneficio en sus cuentas de resultados 2, por otra, acumulan activos inmobiliarios mediante los procesos de dación en pago con los que pretenden extinguir créditos impagados. Semejante situación ha obligado a las Entidades Financieras a crear sociedades específicas que (perteneciendo eso sí a su grupo) se dedican a la gestión y venta de estos activos inmobiliarios recibidos en pago de deudas pendientes. Y digo venta y gestión, porque la situación actual refleja un descenso en el valor de los bienes inmobiliarios, lo que permite plantear la siguiente reflexión a las Entidades Financieras: si no es más oportuno proceder al alquiler de tales activos antes que a la venta de unos bienes depreciados.

Ahora bien, para dar una respuesta oportuna a esta cuestión, no hay que olvidar la postura adoptada por el Banco de España en relación con la acumulación de activos inmobiliarios por las Entidades Financieras en un proceso de depreciación. A fin de compensar la citada depreciación, el Banco de España obliga a los Bancos y Cajas, que están llevando a cabo este tipo de operaciones (daciones en pago), a realizar las correspondientes provisiones dinerarias de riesgo. El motivo no es otro que procurar que el valor del activo inmobiliario presentado por la Entidad Financiera en sus cuentas, y el real de mercado, no afecte al balance de la Entidad acreedora, puesto que el valor real de los activos inmobiliarios es menor que aquel que tenían cuando se concedió el crédito al promotor inmobiliario para construir viviendas.

Hasta noviembre de 2009, el Banco de España exigía a los Bancos y Cajas una provisión del 10 por 100 del valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanecieran en su balance más de un año. A partir de esa fecha se incrementa la provisión hasta el 20 por 100. Desde el 30 de septiembre de 2010, fecha de entrada en vigor de la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros, se revisan nuevamente los porcentajes. Se eleva hasta el 30 por 100 para los activos que permanecen en el balance de la Entidad más de veinticuatro meses, y se mantiene el 20 por 100 para aquellos que sobrepasen los doce meses 3. Estos incrementos, en cuanto a las cantidades

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que tienen que provisionar las Entidades de Crédito (con activos inmobiliarios en sus balances), son un reflejo de la depreciación de valor de tales bienes en el mercado. Por ello, estas medidas persiguen proteger a tales Entidades de las posibles pérdidas derivadas de la venta de unos valores inmobiliarios depreciados (cuando el precio de venta sea inferior al de la tasación del inmueble), así como empujar a los Bancos y las Cajas de Ahorro a desprenderse de estos activos cuanto antes, sobre todo de aquellos bienes que permanecen en sus balances más allá de los doce meses, para evitar así un aumento paulatino de la provisión a realizar.

No obstante todo lo dicho hasta ahora, es cierto que la dación en pago surge también como instrumento para rebajar la ratio de morosidad que tienen las Entidades Financieras, lo que repercute positivamente en sus cuentas de resultados. No hay que olvidar que el Banco de España les obliga a provisionar (destinar unos recursos a cubrir el riesgo de insolvencia), con unos márgenes que aumentan progresivamente, conforme se prolonga el estado de morosidad de sus deudores 4. Tales exigencias a las Entidades acreedoras, en materia de provisiones de fondos con respecto a créditos hipotecarios morosos, se imponen

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en función de la finalidad a la que se destina el crédito concedido 5. Hasta el 30 de septiembre de 2010, los créditos dedicados a la adquisición de viviendas conllevaban las siguientes operaciones: si el importe de la deuda pendiente era inferior al 80 por 100 del valor de tasación del inmueble que se pretendía adquirir, las provisiones serían del 30 por 100 de dicho valor de tasación, y su dotación se realizaría paulatinamente a lo largo de seis años. Sin embargo, si el importe del crédito concedido para la adquisición de una vivienda superaba el 80 por 100 de su valor de tasación, aunque se mantuviera la exigencia de una provisión del 30 por 100 de valor de tasación del inmueble, la dotación se debía llevar a cabo en los dos años siguientes a su concesión 6. Por otra parte, si lo que tenía pendiente la Entidad de Crédito correspondiente, eran créditos destinados a la adquisición de suelo urbanizable o a construir viviendas por parte de un promotor inmobiliario, la provisión exigida era del 100 por 100 del crédito concedido, cuya dotación debía ser realizada a lo largo de dos años 7. Quedaban fuera de la exigencia de tales provisiones aquellos créditos que hubieran sido objeto de una renegociación, siempre y cuando se aportaran garantías suficientes.

A partir de la entrada en vigor de la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, se produce un cambio en el apartado 17 de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre la provisión de fondos con respecto a créditos hipotecarios morosos. Las razones las manifiesta la propia Circular. Afirma que un reconocimiento indirecto de las garantías sobre activos inmobiliarios, mediante calendarios distintos, «resultaba parcial», y generaba «situaciones incongruentes que suponían tanto la falta de cobertura» de futuros quebrantos patrimoniales en periodos largos de tiempo «como la obligación de provisionar créditos al 100 por 100 a pesar de la existencia de garantías que minoraban la pérdida». Por otra parte, la presencia de distintos calendarios (uno largo y otro corto) daba lugar a que potenciales quebrantos en diferentes préstamos se provisionaran «en diferente proporción y con diversidad de plazos en función de su naturaleza». Asimismo, se utilizaban unos plazos muy amplios, que oscilaban entre los dos y los seis años, para realizar la dotación correspondiente, cuando el quebranto se podía producir en plazos más breves.

Para soslayar la problemática que la anterior regulación sobre provisión de fondos con referencia a los créditos morosos conllevaba, se han unificado los

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diferentes calendarios. Se pretende que la dotación del 100 por 100 de todo préstamo sea realizada transcurridos doce meses del impago. Ahora bien, tal y como afirma el párrafo b) del apartado 17 de la Circular 3/2010, en el caso de los préstamos hipotecarios se establece una reducción de la provisión en función del «valor del derecho real ofrecido en garantía». Se exige a la Entidad Financiera hacer una dotación por la diferencia existente entre la cuantía del crédito y el valor de tasación del activo inmobiliario. Sobre este...

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