Vicios jurídicos, evicción y conformidad. Nuevos sistemas de protección al comprador en el contrato de compraventa. La protección en la convención de viena. Otras acciones para proteger al comprador por cargas en el bien inmueble
| Autor | María Teresa Martínez Martínez |
| Cargo del Autor | Profesora titular de Derecho Mercantil, Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 339-382 |
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En este capítulo haré referencia a ciertas normas que forman parte del Derecho español y que regulan la transmisión y compraventa de bienes, pero que establecen un régimen de responsabilidad por evicción para el vendedor muy diferente del previsto en el Código civil para el saneamiento. También del régimen del artículo 1483, que he denominado saneamiento por cargas, gravámenes y servidumbres ocultos.
Para su exposición, me ha parecido oportuno diferenciar ciertos apartados. El primero hace referencia al contrato de compraventa y sus caracteres según la legislación española en materia de protección al consumidor (o, dicho de otro modo, del Derecho de consumo); me refiero a la legislación extramuros del Código que se ocupa de aspectos relacionados con la transmisión de la propiedad, con las garantías legales que debe el vendedor al comprador y con el derecho de revocación que a éste suelen reconocer en los contratos de intercambio de bienes que regula.
Después, haré referencia a la regulación del contrato de compraventa y del sane-amiento por evicción y vicios jurídicos en la Convención de Viena, que también forma parte del Derecho español.
A continuación, hago ciertas referencias a las Directivas de la Unión Europea que me parece ofrecen nuevos datos para la formulación de un nuevo concepto de conformidad del producto.
Finalmente, me referiré a la transmisión de ciertos bienes inmateriales y de bienes inmuebles. Algunas leyes especiales españolas establecen una protección al adquirente mayor que la del Código civil y la naturaleza de la evicción es también distinta, como sucede en el caso de la transmisión de licencias de patentes y de ciertos bienes objeto de propiedad intelectual, que, sin embargo, remiten expresamente, para
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su aplicación subsidiaria, a las normas del Código civil, en ocasiones, difícilmente compatibles con aquéllas.
La legislación del suelo en vigor, también recoge sus propios medios de protección, que en ocasiones se solapan con las normas del Código civil. Una legislación no sólo de ámbito estatal, sino también de las Comunidades Autónomas.
En esta referencia, tengo en cuenta que el Derecho de consumo se aplica clara-mente en no pocos supuestos a los bienes inmuebles. No hay que olvidar que la vivienda está incluida en el Catálogo de Productos, Bienes y Servicios a determinados efectos de la LGDCU, que recoge el Anexo II del Real Decreto 287/1991, de 8 de marzo, dictado en desarrollo de la Disposición Final 4.ª de la LGDCU, aunque ello haya mere-cido las críticas de algunos autores1.
Es fácil detectar una clara preocupación del legislador español por proteger al comprador en la compraventa de bienes de consumo, algo además que viene obligado por la necesidad de adaptación de nuestro Derecho a las numerosas directivas comunitarias que se han dictado en la materia y que han debido transponerse. Es una pauta que marcará el camino de las reformas del Derecho interno, pues siguen dictándose directivas que hay que introducir en el Derecho español, como la Directiva 44/1999, que todavía no ha sido traspuesta al Derecho español a pesar de haber expirado, con creces, el plazo previsto para ello. La Disposición Final Primera del Proyecto de Ley de Reforma de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista para la transposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 97/7/CE, en materia de contratos a distancia y para la adaptación de la Ley a diversas Directivas Comunitarias, establecía bajo el epígrafe Plazo de garantía, lo siguiente:
En tanto no entre en vigor la norma que transponga al ordenamiento jurídico español la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de mayo de 1999, sobre determinados aspectos de la venta y garantías de los bienes de consumo, el plazo de garantía a que alude el artículo
11.2 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, no podrá ser inferior a seis meses a contar desde la fecha de recepción del bien de que se trate, salvo cuando la naturaleza del
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mismo lo impida y sin perjuicio de lo que, para bienes específicos, establezcan otras disposiciones legales o reglamentarias2.
Cuando redacto estas líneas, acaba de publicarse en el BOE de 29 de octubre de 2002, la Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los consumidores y usuarios. En ella se modifican la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la Ley sobre contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, la Ley reguladora de los Viajes Combinados, la de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, para a los fines de establecer normativa sobre la acción de cesación contra conductas contrarias a la Ley que lesionen intereses de consumidores y usuarios.
En especial, el estudio de las leyes que han proliferado desde la entrada en vigor de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios3, muestra una evidente preocupación del legislador por proteger al consumidor cuando celebre contratos de compraventa de la posible existencia de vicios y defectos del bien adquirido. Para ello se prevén diferentes tipos de garantías y, en ocasiones, derechos de resolución del contrato con criterios bastante objetivos tanto para la posibilidad de ejercitar la resolución del contrato como para establecer el régimen de responsabilidad del vendedor. Así, por ejemplo, el derecho de revocación ejercitable durante siete días desde la celebración del contrato previsto en la Ley 26/1991, de 21 de noviembre de protección de los consumidores en el caso de contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles 4 o los derechos que se prevén para el comprador en la Ley 7/1995, de 23 de marzo de crédito al consumo5, o los previstos en la Ley 7/1996, de 15 de enero de ordenación del comercio minorista6.
Además, el contrato de compraventa que regula la legislación especial en mate-ria de consumo tiene una naturaleza diferente a la compraventa del Código civil (si bien es cierto que no hay unanimidad en este punto en la doctrina, como ya tuve oca-
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sión de indicar, pues muchos autores entienden en la actualidad que, en el contrato de compraventa del Código, el vendedor está obligado a transmitir la propiedad al comprador). La exigencia de ciertas formalidades para la perfección del contrato y la facultad objetiva de desistimiento en los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles me parecen buena muestra de ello. Nada tiene que ver el artículo 3 de la LCCFEM que recoge varias exigencias para la validez del contrato que regula esta Ley, con los artículos 1278 y 1280 del Código civil y la interpretación que de ellos ha hecho el TS (y que es ya pacífica doctrina en nuestro Ordenamiento) que descarta el carácter de contrato formal o solemne para la compraventa regulada en el Código civil. Y todo ello creo que puede afirmarse así al margen de la discusión doctrinal sobre si la falta de las exigencias de los artículos 3 y 4 de la LCCFEM provocan la nulidad de pleno derecho del contrato o sólo la anulabilidad o la falta de eficacia concreta7.
Tampoco me parece que tiene mucho que ver la facultad revocatoria que se reconoce en dicha Ley, como en otras similares, al comprador en estos contratos, con los criterios de desistimiento del contrato de compraventa del 1460 del Código civil, o con los de la resolución por incumplimiento del 1124, o con los de la nulidad y anulabilidad de los artículos 1300 y siguientes o con la rescisión de los artículos 1291 y siguientes o con los del saneamiento por evicción y cargas ocultas del 1475 y siguientes y los del saneamiento por vicios ocultos de los artículos 1484 y siguientes. No hay más que leer el artículo 5 de la LCCFEM:
El consumidor podrá revocar su declaración de voluntad sin necesidad de alegar causa alguna.
Aunque sea durante un plazo muy breve (siete días) los presupuestos de la acción son muy distintos a los del Código civil para otras acciones análogas, aunque se puedan justificar...
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