Vicios de la construcción y garantías del consumidor adquirente de vivienda

Autor:José Antonio Doral García
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho Civil. Universidad de Navarra
Páginas:47-95
 
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I Presentación
1. Vivienda y consumo

En los debates parlamentarios de la etapa codificadora, el Señor Silvela al glosar las palabras del artículo 2 del título preliminar sobre el efecto retroactivo de las leyes y los derechos adquiridos combinándolo con el artículo 1976, el último del Código civil, lamentaba en el Senado con hipérbole que“ en este artículo hay pleitos para dos o tres generaciones”1. Siento, dice, con su lectura el horror al “abismo sin fin”. Rememorando estas palabras podría añadirse que con la fiebre de legislar sobre la vivienda en los últimos años, y en especial la remisión al artículo 1591 del Código civil en aplicaciones de la Ley del Edificio perduran en nuestro tiempo los pleitos entre generaciones. Cierto que encontrar soluciones concretas y ajustadas para los conflictos entre la protección que merece el acceso a una “vivienda digna” y las garantías que requiere el complejo problema de la construcción no es tarea sencilla. Más bien motivo del desajuste, tan frecuente en estos años, entre medidas con rigor al “fuerte” que a sabiendas y en beneficio propio levantó el edificio, y el remedio al” débil”, el sufrido adquirente de la vivienda devenida inútil.

Bien decía una persona experta en sistemas económicos que “la vivienda ya no es lo que era”. Destacaba el contraste entre el hecho de que la gente tradicionalmente compraba una casa para vivir en ella, mientras que hoy, entre los cambios y variaciones sobre esta propiedad, merodean los instrumentos financieros.

Efectivamente, en este contexto económico las relaciones jurídicas entre el histórico “constructor” de la vivienda, artesano a que se refiere la regulación del contrato de obra en el Código civil, y el actual adquirente-consumidor han variado en sus aspectos

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esenciales. De manera ostensible se advierte el paso del tiempo en la tutela efectiva frente a los vicios y defectos de la construcción. La disposición legal codificada que versa sobre un edificio que se “arruina” por vicios de la construcción dista del reciente proceso de edificación que diferencia y gradúa las garantías según los tipos de vicios o defectos de construcción (artículo 19 LOE) Este precepto contempla por orden sucesivo los elementos de terminación o acabado de las obras, con garantía anual; los vicios o defectos de los elementos que ocasionen la habitabilidad, durante tres años; los daños que afecten a la gravedad de la cimentación más cercanos a la ruina causada por mala ejecución que los de menor importancia que se reparan. En realidad la cuestión sobre la conservación y pérdida de los edificios tiene historia lejana, ya se hace referencia a la palabra “arruinado” en el Digesto, y asimismo lo establecido para las denuncias de obra nueva y el daño temido, la demolición de edificios y sus peligros, hasta los riesgos y ventajas de la cosa vendida2. La ruina es lo que era: la caída materialmente, demoler es derribar.

Un mero dato de hecho, por tanto comprobable, acredita que entre la larga gestación de unas leyes aprobadas mediante “procedimiento de urgencia” y la corta vida de las derogaciones o las sucesivas modificaciones de otras, los adquirentes y usuarios– acaso más que otros–, se resienten de avatares inciertos de política de la vivienda. Y ello no tanto por los métodos agresivos de venta, que con mayor o menor fortuna el legislador ha pretendido combatir, como por el problema de la protección ante los vicios o defectos, garantías, acciones y plazos de reclamación, hoy al abrigo del principio constitucional de tutela judicial efectiva. La detenida reflexión sobre puntos controvertidos y soluciones jurisprudenciales sugiere como conclusión anticipada que no es buena política de derecho la coexistencia indeclinable de ordenamientos, uno de previsión general de protección de los consumidores, otro ajustado al Código civil, ambos al Libro del Edificio que gravita en torno a la calidad y habitabilidad del edificio pero contiene un régimen de responsabilidad en los costes materiales y reclamaciones (artículos 17 y 18). De manera que en la protección adecuada de los intereses en juego se sobreponen el uno al otro. Al menos, los pleitos habidos sobre la idoneidad de la cosa al fin a que se destina, la calificación del defecto constructivo, los daños cubiertos o no, cuándo nace la responsabilidad ex lege, las fechas de garantía y de prescripción rebasan con creces las “dos o más generaciones”. Mérito de las motivaciones en la jurisprudencia más reciente sobre responsabilidad por ruina es la selección de sentencias y comparación con criterios disidentes en supuestos distintos o semejantes.

El conjunto de normas y reglas de derecho, máximas de jurisprudencia sobre la vivienda se caracterizan por la ponderación en cada controversia del interés general o la

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finalidad social, pero se pone de relieve que este no se agota en la defensa y protección de los consumidores ni se remedia con una sucesión de leyes3.

En torno a la vivienda gira la específica política de derecho que atrae hacia si la preferencia de unos intereses vitales sobre otros puramente materiales. La vivienda ocupa un lugar central en las relaciones ordinarias de la vida. Allí se produce el encuentro entre la vida social y el interés de la familia. No es indiferente la titularidad de la vivienda familiar. Esto explica que en tiempos históricos el “derecho a la vivienda” se hiciera valer principalmente por acción de alimentos entre parientes, los más pobres y los ricos. Dentro de las prestaciones de alimentos la vivienda es la que más se acerca a las necesidades indispensables de la persona. Todavía hoy la vivienda es para muchas personas el componente más importante del patrimonio privado y la casa ocupa un lugar relevante en el Derecho privado, algo valioso que puede aportarse como garantía en función de su valor. La garantía de la vivienda, compendio de valor en uso y valor en cambio, es riqueza que hasta puede hacerse líquida como “producto financiero”. Fórmula desafortunada es la vivienda en pago de deuda. Puesto que hoy todo está cambiando, hasta esa propiedad queda a merced de innovaciones financieras. Tal es percibir el préstamo de dinero con la garantía de la vivienda, con tanto apremio por rigor y vía ejecutiva4.De otra parte el inmueble destinado a vivienda produce frutos civiles en lo equivalente al importe de su valor en venta. En este sentido, en la STS 21 de abril 1987 [ RJ.2720], con argumentación obiter dicta en litigio sobre el desalojo de un piso a un usufructuario, se hace notar que por el solo hecho de utilizar la vivienda ha percibido frutos, cuyo valor ha de ser determinado en ejecución de sentencia.

En un plano más elevado, el artículo 47 de la Carta Magna reconoce tan alta estima a todos los españoles atribuyendoles el derecho de disfrutar no solo de morada o “habitación”-como en el histórico deber mínimo de alimentos por pacto o entre parientes–, sino el deseable acomodo en una “vivienda digna y adecuada”. Claro está que la expresión de la Carta Magna en este punto es exagerada o aspiración retórica, porque en realidad se trata de una prestación constitucional que habrán de realizar los poderes públicos promoviendo las condiciones necesarias y estableciendo las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, aunque un alto porcentaje fueran ya propietarios de la vivienda si bien con gravámenes y cargas.

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La magnificencia del precepto constitucional marca a los poderes públicos una doble dirección: de una parte, la positiva y concreta de regular la utilización del suelo idóneo para edificar de acuerdo con el interés general, y de otra, la matizada sobre el modo en que ha de realizarse: con medidas eficaces para impedir la especulación. Para asegurar esas “condiciones necesarias” cuenta con la específica protección socio– económica de los débiles consumidores, sin la cual aquella aspiración carecería de positividad. En torno a ese amplio marco general que reconoce el derecho a todos los ciudadanos, con preferente protección a los consumidores en calidad de beneficiarios como la parte más débil en cada contrato, se agrupan reglas, principios y normas reguladoras de la adquisición, conservación y disfrute de la vivienda.

Procurar una vivienda digna y adecuada es mandato constitucional, como lo es también mejorar el prioritario provecho de los consumidores. Además este se toma como un claro objetivo de promoción social en el libre mercado, a través del principio de libertad contractual. El acceso a la vivienda corresponde al esquema de la iniciativa privada y como ámbito de tutela de un interés digno tiñe tal derecho de especial. El derecho de consumo es un derecho especial, que se desvía pero no contradice el derecho general. Al consumidor, se dice, hay que proporcionarle información suficiente para reequilibrar el contrato. En particular las medidas precisas de defensa y protección se concentran en el contrato de adquisición o compraventa de vivienda, que está dotado de un régimen jurídico de la responsabilidad por vicios o defectos de la construcción y...

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