Vías de acceso al Registro de la Propiedad: la experiencia española (1).

Autor:Benito Arruñada
Páginas:3273-3289
RESUMEN

1. Antecedentes.-2. La ley fundacional.-3. La ley de 1869.-4. La ley de 1909.-5. La ley de 1944.-6. La ley de 1944 como fruto del interés privado.-7. Conclusiones.-8. Referencias.

 
ÍNDICE
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1. Antecedentes

El ilustre regeneracionista y notario JOAQUÍN COSTA titula «Fe pública sin notariado» el capítulo VII de su libro sobre seguridad jurídica preventiva (1888). Analiza en dicho capítulo las soluciones no notariales que se emplean en diversos países, basadas en la presencia de testigos o la intervención de abogados 2. Influido por el conocimiento de estos sistemas y lo que considera una duplicidad innecesaria en el sistema español, COSTA propugnaba una reforma radical, que hubiera unificado las funciones de la Notaría, el Registro y el Juzgado Municipal, si bien manteniendo el rigor en la calificación y los efectos del sistema registral. La permanencia de la escritura pública era para COSTA una cuestión de costes y beneficios que debería condicionarse a una simplificación y abaratamiento radicales (pág. 208) 3, todo ello pese a escribir en 1888, mucho antes de que se hubiese producido la actual y creciente estandarización de gran parte de los documentos notariales 4.

La reforma que defendía COSTA era sólo una más entre un amplio conjunto de propuestas de similar naturaleza, algunas de las cuales llegaron incluso a aplicarse en España durante varias décadas, hasta que las leyes de 1909 y, sobre todo, 1944 restringieron o cerraron estas otras vías de acceso al Registro.

Hasta entonces coexistieron diversos procedimientos que venían a dar entrada en el Registro a ciertos documentos privados, carentes de intervención notarial. También se contempla entonces en varias ocasiones la conveniencia de dar entrada con carácter parcial o general al documento privado (COSTA, 1888, págs. 65-72 y 112-115). Sucede así con los contratos que habían sido formalizados en documento privado antes de promulgarse la Ley Hipotecaria de 1861, cuyo acceso al Registro se sigue permitiendo en la reforma de la Ley Hipotecaria de 1869 (arts. 405-409). Asimismo, se considera varias veces la posibilidad de conceder un tratamiento similar a todos los asuntos de pequeña cuantía, excepción que es descartada por primera vez en 1869, a cambio de una rebaja sustancial de los aranceles notariales para esas escrituras de baja cuantía. En 1888 se llega incluso a presentar una proposición de ley que, de haber sido promulgada, hubiera dado entrada a los documentos privados relativos a todos los derechos ya inscritos 5. Otras propuestas de esos años contemplan dar entrada tanto a documentos privados como administrativos.

Más importante aún que estas propuestas es el hecho de que en esta época una gran parte de los operadores esquivan la escrituración pública y los costes que ésta conlleva en términos de honorarios e impuestos mediante la contratación en documento privado y, llegado el caso, la utilización más o menos abusiva del expediente de posesión antes de contratar ulteriores transmisiones o hipotecas, a menudo adulterando para ello la identidad de las fincas, lo que desfiguraba la información registral. En algunas regiones, esta práctica era el modo generalizado de acceso al Registro, sobre todo allí donde dominaba la pequeña propiedad rural. Esto permite a COSTA afirmar que, si bien «el legislador creó un Registro de la Propiedad; el pueblo lo ha convertido, contra la intención y los propósitos del legislador, en Registro de la posesión» (pág. 89). De hecho, COSTA considera el expediente posesorio como una forma normal de transmitir la propiedad, alternativa a la documentación, ya sea ésta privada o pública (pág. 297), aunque no está claro, sin embargo, qué parte del uso del expediente de posesión tenía, alternativamente, como finalidad proteger la propiedad frente a posibles inscripciones por terceros, en lugar de formalizar transmisiones.

De todo ello cabe concluir que, en la primera época del moderno derecho inmobiliario español, existió considerable competencia entre las diversas vías de acceso al Registro, por lo que este asunto merece un análisis detallado que evite en lo posible el riesgo del anacronismo, consistente en pensar que las figuras y procedimientos tuvieron en el pasado el mismo uso que tienen en la actualidad. En especial, es muy posible que los expedientes de posesión y dominio se emplearan en el pasado para evitar los costes notariales y fiscales asociados a la escritura pública y para contratar los derechos mediante documento privado.

Con ánimo exploratorio, baste de momento con recordar algunos elementos de la historia de estas instituciones jurídicas, centrada, en especial, en el tratamiento de la inscripción registral de la posesión. Su análisis pone de relieve cómo, con las sucesivas reformas legales, la escritura pública fue adquiriendo cada vez mayor protagonismo en la entrada al Registro de la Propiedad, por el doble juego de facilitar su entrada e impedir la de derechos justificados por documentos privados o procedimientos alternativos, tanto de naturaleza judicial como administrativa.

2. La ley fundacional

Como es sabido, la Ley Hipotecaria de 1861 estableció un procedimiento registral para inscribir el dominio justificado por documento privado anterior a la promulgación de la Ley, con efectos muy poderosos, pues eran retroactivos incluso frente al derecho inscrito (arts. 389-396) 6. Ingenuamente, contemplaba el legislador que esta fórmula estaría vigente sólo un año, pero con posterioridad su vigencia fue prorrogada en numerosas ocasiones.

Por otro lado, la Ley, reconociendo que muchos propietarios carecían de títulos acreditativos, les permitía registrar el dominio pero sólo tras el transcurso del tiempo y una vez inscrita su posesión. Se reconocía así la posesión como derecho real, registral (con la excepción del Derecho Hipotecario, que sólo se permitía inscribir por título escrito [art. 410]), con los efectos propios de la posesión, más restringidos que los del dominio, y sin perjudicar a tercero de mejor derecho (arts. 408 y 409), pero transformable automáticamente en dominio por el simple paso de un cierto tiempo (en principio, 30 y, a partir de 1927, 10 años) 7.

Configura la Ley para ello el llamado «expediente de posesión» o «informaciones posesorias», que fue regulado en sus artículos 397 a 410. En estos artículos se establecía un procedimiento judicial específico, en el que al poseedor le bastaba con aportar escrito justificativo, dos o más vecinos que actuasen como testigos y el recibo de la contribución. En ausencia de oposición por parte legítima, el juez instruía al Registro para que procediera con la inscripción, momento en el que el Registro examinaba la existencia de posibles contradicciones con otras inscripciones, en cuyo caso retrotraía el asunto al juez, o bien procedía a la inscripción de la posesión.

3. La ley de 1869

La reforma introducida por la Ley de 1869 consolida y desarrolla el procedimiento establecido ya en 1861, de carácter registral, que permitía inscribir, con efectos retroactivos frente al derecho inscrito, el dominio justificado con documentos privados anteriores al 1 de enero de 1863 (arts. 405 a 409), procedimiento este al que el artículo 389 de la Ley de 1861 había dado originalmente sólo un año de vida. El procedimiento arrancaba con la autenticación en el Registro de esos documentos privados que, en caso de ratificación por ambas partes ante dos testigos, daba ya lugar a que se practicase el asiento de presentación y, tras el pago de impuestos, a la correspondiente inscripción. Esta norma estará vigente, tras sucesivas ampliaciones, hasta el 31 de diciembre de 1874.

Por otra parte, esta Ley inaugura en su artículo 20 un procedimiento llamado a tener gran éxito en el futuro: la inscripción por documento público de derechos no inscritos pero cuyo otorgante pueda justificar de modo fehaciente haberlo adquirido antes del 1 de enero de 1863. Esta fecha límite se irá extendiendo en las leyes posteriores y, desde 1934, sólo se requiere que sea anterior a la escritura que se pretende inscribir.

Asimismo, la Ley de 1869 abre la posibilidad de inscripción directa del dominio cuando se carece de título escrito que lo justifique, pues articula un nuevo procedimiento judicial para inscribirlo directamente (art. 404).

Por último, la Ley mantiene y desarrolla el expediente posesorio (en sus arts. 397-403), haciendo, entre otras cosas, responsables a los testigos que pudiera causar su inexactitud de sus deposiciones. En su artículo 400 abre incluso un nuevo procedimiento administrativo, de corta vida 8, en el que no era necesaria la intervención judicial, bastando en cambio con una certificación municipal de que el interesado pagaba la contribución a título de dueño, la cual sustituye entonces a la providencia judicial y tiene un coste menor del 10 por 100 de la contribución anual, con un máximo de dos pesetas.

Es difícil valorar la importancia relativa de estas diversas opciones, que eran, para muchos fines, sustitutivas. A falta de una estimación cuantitativa, baste señalar la opinión de los expertos. Se ha recogido más arriba la de JOAQUÍN COSTA. Medio siglo más tarde, la situación era similar, pues podemos leer que: «la titulación supletoria, plasmada principalmente en la información posesoria... tuvo gran éxito... Si al principio sólo podía invocarse para las adquisiciones anteriores a la implantación de la primitiva Ley, ya en 1875 se amplió también a las posteriores 9; y si primeramente no podían inscribirse cuando hubiere asiento contradictorio, después también se concedió...

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