Otra vez el concepto de tercero
| Autor | Francisco del Hoyo |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 563-574 |
Page 563
"En el número de mayo del corriente año de la Revista CRÍTICA DE DERECHO INMOBILIARIO aparece un artículo, que por su extraordinaria trascendencia queremos hacer resaltar.
Lleva por título "La inscripción en nuestro sistema hipotecario es constitutiva a efectos de terceros". Y su importancia estriba en que considera como tercero no solamente al del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino a otros muchos más, y en especial a los titulares de inscripciones primeras, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 207. A estas inscripciones, mal llamadas de inmatriculación, nos vamos a referir nosotros especialmente.
En resumidas cuentas: que para Villares Pico es tercero hipotecario sencillamente el tercero civil que haya inscrito su derecho. Por el sólo hecho de la inscripción, cumplidos los requisitos de la Ley Hipotecaria, el tercero civil forma a la categoría dé tercero hipotecario.
La importancia de esta teoría es de una trascendencia extraordinaria. Los efectos enérgicos de la fe pública registral sólo se admitían hasta ahora a través de un concepto de tercero extraordinariamente restringido: pero con esta nueva inyección ampliatoria, la inscripción se sustantiviza totalmente y alcanza de una vez el rango preferido que siempre hemos deseado todos.
Desde 1881 la Ley Hipotecario tomaba el nombre de Ley de Terceros, y pregonando a los cuatro vientos este concepto, la doctrina trabajó incansablemente para descifrar con precisión su verdadero contenido y alcance. Pocas teorías jurídicas han conseguido como ésta tantasPage 564montañas de literatura; enumerarlas sería solamente inducir a la confusión en estas breves páginas. Después de muchas vicisitudes y de innumerables controversias, parecía ser que ya habían formado cuerpo los cuatro requisitos que se enumeran en el actual artículo 34 de la Ley. Para ser tercero se requería haber adquirido su derecho de la persona que en el Registro aparecía como titular del misino: adquirirlo de buena le, a título oneroso, e inscribirlo seguidamente.
Solamente al adquirente adornado con estas cualidades protegía la Ley Hipotecaria. Quedaban fuera, por tanto, un sinnúmero de adquisiciones, y en especial todas las que originaban inscripción primera.
Pues bien; Villares Pico viene a dar al traste con este concepto restringido, y amplía la doctrina proteccionista de la inscripción a las que ahora llamamos de inmatriculación una vez que hayan cumplido, cuando se exija, el requisito de los dos años de vigencia.
Creemos interpretar perfectamente su sentido si repetimos que tercero hipotecario no es ni más ni menos que el mismo tercero civil que ha inscrito su derecho. El artículo 34 de nuestra Ley regula una simple manifestación del tercero: el adquirente a título oneroso del titular registral. Pero tan sustantivo como este artículo es el 207. que regula los efectos de las inscripciones de inmatriculación.
Expongamos sucintamente esta teoría.
Por el mero hecho de ingresar un título en el Registro debe tener, indudablemente, la protección de la Ley Hipotecaria. Un sistema registral que a la primera inscripción no le concede efectos ningunos no tiene consistencia jurídica Nótese que las adquisiciones de la propiedad inmueble rara vez se compran para vender otra vez; precisamente esta propiedad quizás sea la más permanente y estable. Pues bien: el adquirente de una finca que no este inscrita en el Registro no tendrá tampoco mucho empeño en inscribirla si esa inscripción no le reporta otras ventajas que la de poderla hipotecar algún día o enajenarla con seguridad inatacable: extremos ambos que ninguno de los dos piensa realizar. Es muy difícil predicar a este adquirente las ventajas de la inscripción.
Lo lógico sería pensar que por el mero hecho de la inscripción, aunque sea primera, ha de tener todo el amparo de la Ley Hipotecaria, después de cumplidos los requisitos que sean exigidos para su firmeza definitiva.
El Registro de la Propiedad es el que nos da base para pensar de esta manera. Cuando se adquiere del titular inscrito, al inscribirse nuevamen-Page 565te se desarrollan automáticamente los dos principios fundamentales de la inscripción: legitimación y fe pública registral. Y esto en virtud de la idea de que el adquirente obtiene a su favor una protección inatacable por la presunción juris et de jure de que ha adquirido del verdadero titular del derecho, por patentizarlo así el Registro de la Propiedad, y siempre que su adquisición sea a título oneroso y haya concurrido el requisito de la buena fe e inscrito seguidamente
Pues bien; cuando, por el contrario, se adquiera de un titular civil con titulo bastante para disponer, y el Registro de la Propiedad no señale ninguno, la inscripción que se produzca", primera en este caso (mal llamada de inmatriculación), también debe producir los mismos efectos regístrales de fe pública una vez que haya transcurrido el plazo de los dos años cuando se exija. Poique hemos de pensar lógicamente que cuando el Registro admite en su seno el derecho de un titular civil por no existir ninguno registral, es porque lo considera suficientemente probado para concederle la garantía hipotecaria.
Los principios de publicidad, positiva y negativa, del Registro juegan en estos casos.
En el primero hay una presunción juns et de jure de que el titular registral que transmite está plenamente facultado para ello. En el segundo, por el contrario, el Registro es una página en blanco, y no señala ninguno, pero admite como bueno al titular civil, cualquiera que sea siempre que justifique debidamente su derecho. Realizada la adquisición en estas condiciones, el Registro abre sus puertas e inscribe la inscripción primera. Pero he aquí que cuando todo el mundo debía de pensar que esta inscripción se practicaba a los efectos de obtener la protección hipotecaria, resulta que el titular queda abandonado a las regulaciones del Derecho civil, según la teoría hasta ahora sustentada ¿no sería más lógico sostener que esta inscripción se practica a los efectos de elevar a la categoría de tercero hipotecario a quien sin la inscripción no pasaría de ser un tercero puramente civil? ¿A, qué viene si no todo eso de la fehaciencia con un año de antigüedad, suspensión de otros dos más, actas de notoriedad y expediente de dominio, cen más requisitos todavía que en un juicio declarativo?
* * *
Nuestra Ley Hipotecaria no da ningún concepto de tercero Es más: sus redactores parece ser que quisieron eliminar hasta la misma palabra por la gran confusión que había originado el artículo 11 de la Ley de-Page 566...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba