El juicio verbal y ordinario para el ejercicio de las acciones arrendaticias, tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la disposición final tercera de la ley 23/2003, de 10 de julio, de garantías en la venta de bienes de consumo

Autor:Susana San Cristóbal Reales
Cargo:Real Centro Universitario «Escorial-María Cristina» San Lorenzo del Escorial
Páginas:161-191
RESUMEN

I. Introducción. II. Jurisdicción. III. Competencia objetiva. IV. Competencia territorial. V. El juicio verbal. 5.1. Orden de Señalamientos. 5.2. Solicitud de reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita. 5.3. Determinación de la cuantía de la demanda. 5.4. Postulación. 5.5. Reconvención. 5.6. Excepción reconvencional de crédito compensable. 5.7. Acumulación objetiva y subjetiva... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 161

I Introducción

La Disposición derogatoria única de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, ha derogado los artículos 38 a 40 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, aplicándose a los procesos arrendaticios lo dispuesto en aquella ley.

El pasado día 11 de julio se publicó en el BOE la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la venta de Bienes de consumo. Dentro de dicho texto, que ha entrado en vigor a los dos meses de su publicación (concretamente el día 11 de septiembre), en su Disposición Final Tercera se modifican varios preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativos a los «arrendamientos urbanos» 1, con el fin de agilizar los juicios de desahucio urbanos.

Como consecuencia de la citada regulación, actualmente, todas las demandas de arrendamientos urbanos se tramitarán, por razón de la materia, a través del juicio ordinario (249.1.6.º), aunque la acción no se base en preceptos de la ley especial (puesto que la LEC se refiere a «cualesquiera asuntos»), salvo cuando la acción ejercitada sea un desahucio fundado en la falta de pago, o en la extinción del plazo de la relación arrendaticia, o cuando junto al desahucio por falta de pago se ejercite una acción de reclamación de rentas u otras cantidades debidas, independientemente de su cuantía (art. 438.3.3 LEC), para las que el juicio procedente, también por razón de la materia es el verbal. Es decir, cualquier tipo de diferencias entre arrendador, arrendatario y subarrendatario tiene su encaje en el juicio ordinario, con independencia del interés económico, salvo las excepciones mencionadas en los artículos 250.1.1.ª y 438.3.3 LEC. Page 162

No obstante, a la anterior regla general hay que hacerla dos matizaciones:

  1. Se viene admitiendo por los tribunales que las acciones de reclamación de rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas se sustancien por los trámites del proceso que corresponda conforme a la cuantía2, a pesar de la redacción del art. 249.1.6.º LEC, que establece que para cualquier reclamación de renta se utilizará el juicio ordinario. Hasta el 11 de septiembre de 2003 los tribunales mayoritariamente han venido considerando una incongruencia que la ley permita acumular a través del juicio verbal un «desahucio y reclamación de rentas no superior a 3.000 euros (art. 438,3) y que sin embargo no se pudiera resolver a través de aquél procedimiento sólo una reclamación de rentas, de forma que a pesar de lo dispuesto en el art. 249.1.º 6, se venía admitiendo que las reclamaciones de rentas y otras cantidades debidas hasta el límite de 3.000 euros se tramitaran por el juicio verbal.

    Actualmente, para que la tutela judicial del desahucio sea más rápida, el apartado tercero del artículo 438 permite que, cuando se acumule a aquél una reclamación de cantidad en concepto de rentas o cantidades debidas independientemente de la cuantía, el juicio a seguir siga siendo el verbal, por lo que sería un contrasentido, que en caso de reclamar únicamente rentas o cantidades análogas inferiores a los 3000 euros tuvieran que tramitarse por el juicio ordinario. 3 Page 163

  2. Por otro lado, muchos tribunales y parte de la doctrina vienen admitiendo la utilización del juicio monitorio cuando se reclaman rentas o cantidades debidas vencidas y exigibles hasta 30.000 euros (art. 812.1 de la LEC), lo que significa también, que se va a dar al asunto la tramitación que corresponda, conforme a la cuantía reclamada, en caso de oposición, tal y como establece el art. 818 LEC.

II Jurisdicción

Será competente la jurisdicción ordinaria, para conocer sobre cualquier asunto relativo al arrendamiento de inmuebles urbanos entre personas de derecho privado. No obstante, hay que tener en cuenta que el art. 19.1 LEC (en línea con el hoy derogado art. 39.5 LAU) admite como forma de resolución de las cuestiones sobre arrendamientos de inmuebles el arbitraje.

En este sentido hay que tener en cuenta las siguientes precisiones:

- Es competente el Orden Civil para el desahucio de un bien patrimonial del Ayuntamiento, pues respecto a este tipo de bienes la Administración municipal actúa como si fuera una persona jurídica privada4.

- Es competente el Orden Civil, y no la Administración, para resolver, entre personas de derecho privado, sobre el cumplimiento o incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce de la casa arrendada, y resolución del arrendamiento por ruina, a pesar de lo dispuesto en el texto refundido (art. 247) de la Ley sobre régimen del Suelo y ordenación urbana que confiere a los Ayuntamientos la facultad de ordenar la Page 164 ejecución de obras necesarias en las fincas, o incluso declarar el estado de ruina5.

Es competente el Orden Civil para resolver los casos de arrendamientos vinculados a una relación laboral ya resuelta6.

III Competencia objetiva

La competencia objetiva corresponde a los Juzgados de 1ª Instancia (art. 45 LEC). No obstante, los Juzgados de Paz serán competentes en materia arrendaticia, únicamente cuando se reclamen rentas cuya cuantía no sea superior a 90 euros (15.000 ptas.) (art. 47 LEC).

Es necesaria la reclamación Administrativa previa en vía gubernativa cuando la demanda se dirija contra el Estado u otras Corporaciones públicas para el ejercicio de acciones fundadas en derecho privado (como son las arrendaticias) 7. Cuando sean dos las Administraciones u Organismos demandados, deberá agotarse la reclamación previa frente a ambos (art. 648 de la Ley de Procedimiento Administrativo) 8.

IV Competencia territorial

En todos los juicios sobre arrendamientos de inmuebles será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca. No cabe, por tanto sumisión expresa o tácita (arts. 52.1.7 y 54.1 LEC). En consecuencia, el Tribunal deberá valorar su propia competencia territorial como requisito previo de admisión de la demanda (art. 59 LEC). Page 165

Tras la entrada en vigor de la nueva LEC, hay que entender que el juzgado competente territorialmente será siempre el del lugar de la finca, incluso en las demandas en que sea parte el Estado, una Comunidad Autónoma, una Institución de Beneficencia o Ayuntamientos que con arreglo a la LAU, texto refundido de 1964, correspondía a los Juzgados de las poblaciones en las que existía Audiencia9.

V El juicio verbal

Tal y como hemos expuesto en la introducción de este trabajo, el juicio verbal se utiliza para tramitar las siguientes acciones arrendaticias:

  1. Desahucio por falta de pago.

  2. Desahucio por falta de pago y reclamación de rentas u otras cantidades debidas, cualquiera que fuese su cuantía.

  3. Desahucio por expiración del plazo contractual.

  4. Reclamación de rentas u otras cantidades debidas cuando la cuantía no supera los 3.000 euros (en este supuesto también se está admitiendo la utilización del procedimiento monitorio).

En estos casos, en el juicio verbal se van a dar las siguientes especialidades:

5.1. Orden de Señalamientos

La LEC no establece tramitación preferente para los desahucios de arrendamientos urbanos, ni siquiera con la reforma operada por Ley 23/2003 10. Page 166

Por tanto, al no establecerse preferencia en su tramitación, se aplica el criterio general establecido en el artículo 182.2 LEC, conforme al cual, el señalamiento de la vista del juicio verbal debe hacerse por su orden, a medida que lleguen a estado en que se pueda celebrar la vista (al igual que la vista suspendida, cuyo nuevo señalamiento, aunque debe hacerse en el día más inmediato posible, no puede alterar el orden de los precedentes que ya estuvieran hechos. art. 189.2).

En muchos casos, al no existir preferencia en el señalamiento para los juicios de desahucio, puede hacerse ineficaz la celeridad que pretende el legislador11, teniendo en cuenta el número de juzgados o la disponibilidad de los mismos.

5.2. Solicitud de reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita

En los juicios de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual, cuando alguna de las partes solicitara el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita, el Tribunal, tan pronto como tenga noticia de este hecho, dictará una resolución motivada Page 167 requiriendo a los Colegios profesionales el nombramiento provisional de abogado y procurador, cuando las designaciones no hubieran sido realizadas con anterioridad, sin perjuicio del resarcimiento posterior de los honorarios correspondientes por el solicitante si se le deniega después el derecho a la asistencia jurídica gratuita. Dicha resolución se comunicará por el medio más rápido posible a los Colegios de Abogados y de Procuradores, tramitándose a continuación la solicitud según lo previsto en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita12.

Esta medida de requerimiento judicial de designación de abogado y procurador está...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA